nieuws

Beleggen in Rijksmonumenten interessante optie

bouwbreed

Investeren in Rijksmonumenten kan voor particulieren een interessante optie zijn. In uitzondering op normale regels kunnen namelijk onderhoudskosten voor rijksmonumenten nog wel van het inkomen worden afgetrokken, tegen het progressieve tarief in box I. Gezien de vele leegstaande rijksmonumenten lijkt het een kwestie van tijd voordat de markt zich hierop zal storten.

Vaak is de aanschaf van een rijksmonumenten niet haalbaar voor een individuele particulier. Het is echter de moeite waard om te kijken naar de mogelijkheid om met meerdere particulieren gezamenlijk, via een beleggingsfonds, te beleggen in rijksmonumenten. Zo kan een particulier voor een relatief bescheiden bedrag mede-eigenaar worden en daardoor profiteren van de aftrek van (achterstallige) onderhoudskosten. Voordeel is bovendien dat de belegger zijn risico makkelijker kan spreiden. Voorop staat uiteraard dat ligging en (her-)bestemming van het monument een goed rendement moeten kunnen opleveren. Inmiddels is, voor zover ons bekend, tenminste één Rijksmonument aangeboden aan particuliere beleggers: de Van Nelle Ontwerpfabriek te Rotterdam. Om gebruik te kunnen maken van de mogelijkheid onderhoudskosten in aftrek te brengen op het inkomen, dient sprake te zijn van een transparant beleggingsfonds (niet-rechtspersoon). Voorbeelden hiervan zijn, onder voorwaarden, de maatschap en de commanditaire vennootschap (cv). Belangrijkste verschil tussen deze twee is dat bij een maatschap de maten extern voor gelijke delen (intern naar rato inbreng) aansprakelijk zijn voor schulden van de maatschap, terwijl bij de cv de commanditaire vennoten normaliter slechts aansprakelijk zijn tot het bedrag van hun inbreng. De cv kent overigens ook beherend vennoten, die (extern) wel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schulden van de cv.

Waarborgen

De bewaking van de belangen van beleggers is geregeld in de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). Op grond hiervan dient een beleggingsfonds in beginsel een vergunning bij De Nederlandse Bank aan te vragen waardoor het onder diens toezicht komt. Naast de algemene vereisten dient een beleggingsfonds tevens te beschikken over een beheerder en een bewaarder – beide rechtspersonen. Deze moeten van elkaar onafhankelijk zijn. De activa van het beleggingsfonds moeten in bewaring worden gegeven bij de bewaarder. Ingeval wordt belegd in vastgoed wordt dit laatste doorgaans bereikt door de juridische eigendom van het vastgoed bij de bewaarder te leggen, veelal een stichting. Soms is het echter wenselijk de juridische eigendom bij een andere partij te leggen. De bewaardersrol dient dan op een andere wijze invulling te krijgen. Indien grote onderhoudswerkzaamheden dienen te worden verricht, zoals bij de Van Nelle Ontwerpfabriek, kan, onder omstandigheden, gebruik worden gemaakt van een beperkt toezichtregime onder de Wtb. Doordat aan het beleggingsfonds een beheerder en bewaarder zijn verbonden, zorgt de Wtb ervoor dat het deskundig en zorgvuldig voeren van het beleggingsbeleid wordt gewaarborgd, zonder dat de individuele particulieren zich hierin al te zeer hoeven te verdiepen. Gezien de mogelijkheid onderhoudskosten in aftrek te brengen op het inkomen en de waarborgen uit de Wtb, lijken aan beleggen in een Rijksmonument via een beleggingsfonds louter voordelen verbonden. Helaas is dit niet het geval. Een mogelijke kostenpost waar potentiële investeerders namelijk nog rekening mee moeten houden is de overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting

Zoals bekend, is bij aankoop van de juridische of economische eigendom van onroerende zaken in principe overdrachtsbelasting verschuldigd (zes procent over de waarde van het pand). In de overdrachtsbelasting is echter een bijzondere uitzondering gemaakt voor rijksmonumenten: te weten de vrijstelling van verkrijging door een monumentenrechtspersoon. Kan deze vrijstelling dus voorkomen dat het voordeel van de aftrekbare onderhoudskosten teniet wordt gedaan door een heffing van overdrachtsbelasting? Van een monumentenrechtspersoon is sprake wanneer, naar het oordeel van de minister van Financiën, deze hoofdzakelijk de instandhouding van monumenten ten doel heeft. De vrijstelling wordt teruggenomen indien binnen 25 jaar na verkrijging geen sprake meer is van een rijksmonument of de rechtspersoon niet meer hoofdzakelijk deze doelstelling heeft. Om aan de doelstelling te kunnen voldoen, moet volgens het ministerie minimaal één Rijksmonument in bezit worden gehouden. Bezit van de economische eigendom is daarbij vermoedelijk voldoende.

Status

Twee belangrijke vragen komen op ten aanzien van deze monumentenrechtspersoon-eis. Kan een bewaarder, die slechts de juridische eigendom verkrijgt, aangemerkt worden als een zodanige rechtspersoon? Maatschap noch cv (verkrijger van economische eigendom) zijn rechtspersoon; komen zij dus helemaal niet in aanmerking voor deze status? Gezien onze huidige ervaringen lijkt de fiscus terughoudend bij de beantwoording van beide vragen. Ook een beroep op de hardheidsclausule lijkt geen uitkomst te bieden. Dat zou kunnen betekenen dat via een (transparant) beleggingsfonds weliswaar een voordeel wordt genoten vanwege de aftrek van eventuele onderhoudskosten (in beginsel in box I), maar dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting niet kan worden ingeroepen.

Ambivalent

Er lijkt sprake van een ambivalente situatie: enerzijds heeft de wetgever, met het oog op het behoud van Nederlands cultuurhistorisch erfgoed, een gunstige regeling ter bevordering van beleggen in Rijksmonumenten in het leven geroepen (aftrek van onderhoudskosten). Om dit te bereiken zal gebruik moeten worden gemaakt van de geijkte vormen voor beleggingsproducten, te weten cv of maatschap. Hierdoor kan echter geen gebruik gemaakt worden van de monumentenvrijstelling uit de overdrachtsbelasting – eveneens een regeling die Rijksmonumenten ten goede moet komen. De monumentenregeling uit de Wet Inkomstenbelasting 2001 en de waarborgen voor beleggers uit de Wtb, maken het gezamenlijk beleggen in rijksmonumenten een interessant investeringsalternatief indien een particulier niet individueel een rijksmonument wil aankopen. Een terughoudende opstelling van de fiscus inzake de overdrachtsbelasting zorgt echter voor spanning, omdat daardoor geen gebruik kan worden gemaakt van de monumentenvrijstelling uit deze wet.

Tanya Gorissen, Martin Wörsdörfer, Arthur Andersen Real Estate,

Rotterdam, (010) 8801753/8801486

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels