nieuws

Winst op eigen pand

bouwbreed

Hoe verzacht ik de fiscale aanslag op de winst die ik maak op de verkoop van mijn pand aan de eigen bv? Kort gezegd zijn daar twee mogelijkheden voor: overbrengen tegen schuldigerkenning, of inbrengen via een kapitaalstorting.

Stel u verkoopt het pand begin 2001 aan uw bv voor een reële prijs van 1.000.000 gulden, overeenkomend met de waarde van het pand op uw privé-beginbalans (zodoende behaalt u geen vermogenswinst die in Box I wordt belast). In privé incasseert u dan 1.000.000. Over de levering is de koper (uw bv) 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd (60.000 gulden). Het door u ontvangen bedrag van 1.000.000 kunt u beleggen in Box III (jaarlijks belast tegen 1,2 procent vermogensrendementsheffing).

Schulderkenning

U kunt het pand ook overdragen aan uw bv tegen ‘schuldigerkenning’. De bv betaalt u feitelijk niets, maar blijft u de waarde (1.000.000) schuldig. U krijgt daarmee privé een vordering op de bv. De bv betaalt u over de vordering een zakelijke rente (stel 6 procent – 60.000 gulden per jaar) die bij u is belast in het kader van de meesleepregeling in Box I tegen maximaal 52 procent inkomstenbelasting. Als u onroerend goed overdraagt aan een ander, is in de meeste gevallen 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het pand op het moment van overdracht. Of de bv u nu de koopsom schuldig blijft of betaalt, in beide gevallen is 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij de rekenkundige afweging van de diverse mogelijkheden is dat een bedrag waarmee nadrukkelijk rekening moet worden gehouden.

Kapitaalstorting

U kunt het privé-pand ook inbrengen in de bv via een kapitaalstorting. Die is in 2000 belast met 0,9 procent (9000 gulden) kapitaalbelasting. Dit percentage zal de komende jaren (verder) worden verlaagd. Het percentage lijkt laag, maar bij een pand met een hoge waarde telt het zeker mee. Tevens is uw bv 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het pand (60.000 gulden). Bij een inbreng als kapitaalstorting is dus meer belasting verschuldigd – kapitaalbelasting plus overdrachtsbelasting – dan bij een overdracht onder schuldigerkenning. Het voordeel van de overdracht als kapitaalstorting schuilt in het feit dat deze vorm van overdracht in 2001 niet onder de meetrekregeling valt. U ontvangt dan privé terzake van de inbreng door storting geen inkomsten die belast worden in Box I. Daarnaast heeft een inbreng via kapitaalstorting tot voordeel dat uw bv de waarde van het pand niet behoeft te financieren.

Waardestijging in bv

Stel dat u het pand (waarde 1.000.000) heeft overgedragen aan de bv. In 2006 is de waarde gestegen tot 1.500.000 gulden. Hoe kunt u dan toch de waardeaangroei van 500.000 gulden in privé tegen een zo laag mogelijke belastingheffing realiseren? U kunt als DGA op een pand dat in uw bv zit, via een call-optie het recht verwerven het pand privé te kopen van uw bv tegen een vooraf vastgestelde prijs. Het moment in de toekomst waarop die transactie plaatsvindt, kan vrij worden ingevuld. Wel speelt de termijn een rol bij de hoogte van de optiepremie die u moet betalen. De berekening van de optiepremie is onderworpen aan een ingewikkelde actuariële berekening en dient zekerheidshalve te worden afgestemd met de fiscus. Stel dat u het recht verwerft om in 2006 het pand (dat dan een waarde heeft van 1.500.000 gulden) voor één miljoen te kopen. Voor het verkrijgen van de call-optie moet u circa 20 procent optiepremie (200.000 gulden) betalen aan de bv. De optiepremie is bij de bv belast tegen 35 procent vennootschapsbelasting. Bovendien rust op de premie een latente AB-claim van 25 procent in Box II. Stel dat u de optiepremie die u privé betaalt – na afdracht van 35 procent vpb – weer als dividend (25 procent AB) naar privé uitkeert, dan is de belastingdruk op de optiepremie effectief 51,25 procent (102.500 gulden). Netto heeft u van uw optiepremie langs deze route in 2006 nog 97.500 gulden over. U oefent in 2006 privé uw optierecht uit en verwerft het pand van uw bv voor 1.000.000 gulden. Indien u op dat moment het pand met een waarde van 1.500.000 gulden verkoopt, dan voorkomt u belastingheffing over de vermogensaanwas in de periode 2001-2006. De vraag is of de toekenning van uw call-optie een heffingsmoment is voor de overdrachtsbelasting. Wij denken dat dit niet het geval is. Een andere belangrijke vraag is “Hoe wordt uw call-optie na 2001 in privé belast?” Valt deze call-optie in Box I onder de meesleep- en meetrekregeling. Of is de call-optie belast in Box III tegen de vermogensrendementsheffing van effectief 1,2 procent? Of de call-optie na 2000 in Box I of Box III valt, is niet volledig duidelijk. In Box I zou de waardesprong van 300.000 gulden (verschil van 500.000 gulden minus betaalde optiepremie) zijn belast tegen maximaal 52 procent. Dat levert u, vergeleken met het continueren van uw privé-verhuur, dus per saldo geen belastingvoordeel op. Maar indien het optierecht in Box III wordt belast, dan betaalt u over de waardestijging van het optierecht (de waarde van het optierecht is immers gekoppeld aan de waarde van het pand in de bv) jaarlijks alleen de 1,2 procent vermogensrendementsheffing. Wij achten heffing in Box III heel goed verdedigbaar. Het voordeel van Box III is dat de waardestijging (minus de effectieve belastingdruk van de optiepremie) belastingvrij kan worden geïncasseerd.

Hoe verder?

Maar hoe gaat u dan weer verder met het bedrijfspand als u in 2006 uw call-optie uitoefent en u het pand met een waarde van 1.500.000 gulden verwerft voor 1.000.000 gulden? Tegen welke waarde moet u het pand op uw privé-balans opnemen? Als u het pand op dat moment niet verkoopt, maar ter beschikking stelt (door middel van verhuur) aan uw bv, moet het pand tegen de werkelijke waarde (1.500.000 gulden) op uw privé-balans worden opgenomen. Daarmee heeft u dan de waardesprong fiscaal veilig gesteld. Gedurende de looptijd heeft u 200.000 gulden optiepremie betaald en bovendien is de waardestijging (van 1.000.000 naar 1.500.000 gulden) in Box III belast geweest tegen 1,2 procent. Vervolgens stelt u het pand weer ter beschikking aan uw eigen bv. Vanaf dat moment gaat het pand over van Box III naar Box I: opbrengsten zijn jaarlijks weer bij u progressief belast en over de waardeaangroei moet u progressief afrekenen bij een latere verkoop.

Conclusie

ùU kunt na 1 januari 2001 het vruchtgebruik van het aan uw bv verhuurde pand afsplitsen naar uw bv. Daarmee incasseert u voor de waarde van het vruchtgebruik ineens een flink bedrag dat u kunt beleggen in Box III. Heffing over de vermogensaanwas op het pand bij latere verkoop in Box I, kunt u hiermee echter niet voorkomen. ùIndien u kiest voor inbreng van uw bedrijfspand in uw bv, kunt u met een inbreng van uw privé-pand als kapitaalstorting in de bv ontsnappen aan de meetrekregeling. ùZit het pand in de bv, dan kunt u als DGA via een call-optie het recht verwerven het pand in de toekomst van uw bv te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. U kunt daarmee de toekomstige waardesprong van het pand naar privé halen. Het lijkt fiscaal goed verdedigbaar dat die vermogensaanwas is belast in Box III tegen de vermogensrendementsheffing en niet tegen de ongunstiger heffing in Box I.

Paul Schol, mr. Klaas-Jan van Dijk, Ernst & Young Ondernemersservice, Arnhem. Tel.: (026) 32 09 509

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels