nieuws

Elementenflats ondergaan metamorfose

bouwbreed

Elementenflats die afgetopt worden en veranderen in rijtjeshuizen. Die gedaanteverwisseling voltrekt zich in Maassluis, waar de woningbouwcorporatie samen met ontwikkelaar/aannemer Panagro grauwe flats uit de jaren zestig een tweede leven geeft. Helaas is het nog niet goedkoper dan nieuwbouw.

“Waar staatssecretaris Remkes over spreekt als de belangrijkste bouwopgave voor de komende tien jaar, dat brengen wij al in praktijk.” Directeur H. Poolman van aannemingsbedrijf Panagro uit Leidschendam ziet het project waar ‘hij’ en Woning Stichting Maassluis (WSM) aan werken duidelijk als een voorbeeldproject. “Wat in Maassluis gebeurt, is een proeftuin voor wat er moet gaan gebeuren in de zogenaamde herstructureringswijken. De schaal van de problemen is in Maassluis misschien anders dan in de grote steden, maar het komt wel mooi tot stand zonder een cent subsidie.”

Woningnood

Rijdend in zijn auto laat Poolman zien hoe Maassluis de typische ‘jarenzestig-elementenflats’ steeds rigoureuzer aanpakt. Tientallen van dergelijke flats staan er in de gemeente aan de Nieuwe Waterweg. Stuk voor stuk afkomstig uit de inmiddels failliete fabriek Elementum. Prefab betonnen elementen werden op de bouwplaats in elkaar gezet en bij de knooppunten aangestort. Dertig jaar na dato bieden de oorspronkelijke flats een troosteloze aanblik. Dat deden ze na oplevering waarschijnlijk ook al, maar toen was er nu eenmaal minder keus omdat de woningnood groter was. De meeste Elementumflats zijn vier lagen hoog, hebben een onooglijke ingang ergens verstopt aan de zijkant, kleine balkonnetjes en ‘unheimische’ kelderboxen. Bijlmers in het klein zijn het, met dit verschil dat ook de woningen van de Elementumflats klein zijn. De meeste meten nauwelijks tachtig vierkante meter. Vooral keuken en badkamer voldoen niet meer aan de huidige wensen. Op de balkonnetjes is het dringen om ruimte en happen naar lucht.

Liftschachten

In de wijk Sluispolder werd drie jaar geleden de eerste gerenoveeerde Elementumflat opgeleverd. Die kreeg om te beginnen een opvallender en frissere entree, inclusief liftschachten aan weerszijden, individuele verwarming, en nieuwe keukens en badkamers. Het werk werd uitgevoerd terwijl de bewoners gewoon in hun huizen bleven wonen. Dat vergde nogal wat van de aannemer. Bovenop de flat werd een vijfde verdieping geplaatst, met iets grotere woningen. Aan het staalskelet daarvan werden ook de uitkragingen opgehangen waarmee de minuscule balkonnen van de flats werden uitgebreid. Ertussenin werden nieuwe koopflats opgetrokken, die een ander publiek aantrokken. In de huidige ontwikkeling, meer in westelijke richting, gaan WSM en Panagro een stuk verder. In de Componistenbuurt- noord is een aantal flats opgeknapt volgens het eerder beproefde recept, maar de flats daartussenin zijn compleet gestript en ontdaan van de bovenste twee verdiepingen. De resterende casco’s worden omgebouwd tot rijtjeshuizen.

Fundering

De goedkope huurflats veranderen zo in koopwoningen met prijzen tot zes ton. Aan de Voormalige Maasdijk moeten de huizen zelfs bijna een miljoen gulden opbrengen. Maar die gebruiken alleen de fundering van de elementenflats, die compleet zijn gesloopt. Dat is nog terug te vinden in de beukmaat van de woningen. Die is 4,50 meter, de breedte van de voormalige woonkamers, of tweemaal 3,40 meter, de breedte van de slaapkamers. Maar verder herinnert niets aan de zo verfoeide, grauwe flats. Voor het begin van de bouw waren al 118 woningen verkocht. Het idee voor deze rigoureuze aanpak ontstond volgens hoofd vastgoed C. Smit van WSM toen de stedenbouwers die een nieuw plan ontwikkelden toch in grote lijnen vasthielden aan de bestaande verkaveling. Dat leverde het meest afwisselende beeld op en de beste ligging ten opzichte van de zon.

Te duur

Toen zetten WSM en de ontwikkelaar/ aannemer Panagro zelf een stap verder en besloten dan maar de bestaande infrastructuur en de casco’s te hergebruiken. Aangezien de afstand tussen twee flats doorgaans groter is dan die tussen twee tegenover elkaar gelegen blokken rijtjeshuizen, kon er probleemloos nog een strook bebouwing tussen worden geplaatst. Aanvankelijk was de gedachte daar de bovenlagen van de gestripte flats voor te gebruiken. Maar experimenten daarmee tijdens de sloop van een eerdere elementenflat pakten slecht uit. Dat werd te duur. Ook nu zijn er eigenlijk geen financiële voordelen. Sloopcombinatie Nieuwe Waterweg moet veel zagen in plaats van hakken, wat veel sneller gaat en voordeliger is. Maar loshakken verzwakt de constructie te veel. Ook nu moet die tijdens het ontmantelen met schoren en stempels overeind worden gehouden. Pas nadat tussenwanden zijn aangebracht, is het casco weer sterk genoeg. Al met al zijn de ontwikkelaars even duur uit als wanneer ze nieuwbouw zouden plegen, maar dat kan veranderen zodra de kosten voor het storten van puin omhoog gaan. En dat is naar de mening van Poolman, met het oog op de steeds strenger wordende milieuvoorschriften, onvermijdelijk.

Kwaliteit

Poolman en Smit realiseren zich dat de markt meewerkt. Daardoor is het mogelijk de dure woningen te bouwen en te verkopen. Van de opbrengsten daarvan kan het complete plan de gewenste hoge kwaliteit meekrijgen. Dat komt tot uiting in fraaie groenvoorzieningen, kunst in de openbare ruimte en details als gemetselde erfafscheidingen. De inbreng van de corporatie was daarvoor doorslaggevend, erkent Poolman. “Een ontwikkelaar zou eerder kiezen voor winstmaximalisatie, maar de corporatie, met haar lokale verantwoordelijkheid, kwam op voor de omgeving.” Daarom begrijpen beiden ook niet dat de Belastingdienst niet meewerkte. Die had volgens Smit, door het lage btw-tarief voor het casco aan te houden, het project een duwtje in de rug kunnen geven. “Maar ze gingen voor de volle mep. Dat is toch merkwaardig. De ene overheidsdienst dwarsboomt daarmee in feite het beleid van de andere, die eindelijk de herstructureringswijken eens goed wil aanpakken.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels