nieuws

Slapende Vereniging van Eigenaren op tijd wekken

bouwbreed

Gedurende deze maand organiseert een aantal belangenorganisaties seminars en andere bijeenkomsten over Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) van appartementsrechten. Waarom deze bijeenkomsten in de maand mei plaatsvinden weet ik ook niet, maar het zal wel aan de voorjaarslucht liggen. In elk geval ben ik blij dat men aandacht geeft aan en opwekt voor deze rechtsfiguur in het onroerend goed. Er zijn immers teveel kopers die onwetend onroerend goed in de vorm van een appartementsrecht hebben aangeschaft en daarvan achteraf spijt kregen.

In tegenstelling tot wat velen veronderstellen, komen appartementsrechten in vele vormen voor. Een parkeerplaats met vier lijnen op het asfalt die een rechthoek vormen, kan een appartementsrecht zijn. Een strip winkels onder een flatgebouw kan een appartementsrecht vormen en elk flat daarboven een apart appartementsrecht. De parkeergarage onder een winkelcentrum kan een appartementsrecht zijn, daarboven de winkels allemaal apart een appartementsrecht en dan weer daarboven de woningen weer gezamenlijk een appartementsrecht met bijvoorbeeld huurwoningen van een corporatie. De variaties zijn eindeloos en de risico’s ook.

Bij appartementsrechten zijn twee stukken papier van wezenlijk belang die samen ‘de wet’ vormen: de splitsingsakte en de splitsingstekening. In de splitsingsakte staat beschreven waaruit een appartementsrecht bestaat, op de splitsingstekening staan de eigendomsgrenzen (dikke lijnen) aangegeven.

Bij de splitsingstekening is het van het grootste belang dat deze daadwerkelijk overeenkomt met de feitelijke situatie van het onroerend goed; deze wil namelijk nogal eens afwijken en leidt dan weer tot narigheid. In de splitsingsakte staan ook de aandelen van het eigendom, de aandelen van de gezamenlijke kosten die elke appartementsrechteigenaar moet betalen en het aantal stemmen dat ieder kan uitbrengen tijdens de eigenarenvergadering. In de splitsingsakte staat welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn, zoals liften, gevels, daken, fundering, centrale verwarming, tuinen. De meeste splitsingsakten of -reglementen zijn gebaseerd op het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Notariele Beroepsorganisatie van januari 1992. In dit standaardreglement staat meer dan de meeste eigenaren denken; tot ze er te laat achterkomen.

Een grote mate van bezorgdheid van vele onroerendgoedmensen en notarissen gaat uit naar de zogenaamde slapende VvE. In zo’n VvE is geen bestuurder die z’n zaakjes op orde heeft en de VvE beschikt niet over een eigen bankrekening voor de reguliere betalingen en ontvangsten van de leden van de VvE ter dekking van de jaarlijkse gezamenlijke exploitatiekosten. Tevens laat de opstalverzekering vaak te wensen over. Als gevolg hiervan onderhoudt men deze panden of flatgebouwen slecht en loopt men het risico dat de VvE onverwacht oude schulden moet afbetalen als de vorige eigenaren al vertrokken zijn. Bij mijn taxatiewerkzaamheden, of als ik een appartementsrecht aan- of verkoop voor klanten, vraag ik altijd inzage van de splitsingsakte en -tekening, de financiele stukken van de VvE en de notulen van de laatste twee ledenvergaderingen van de VvE. Daarmee krijg ik goed inzicht in de situatie van de VvE en daarmee in de waarde van het gebouw. Want wat is een flat in de vorm van een appartementsrecht waard als de juridische constructie ervan niet deugt, of als er

torenhoge schulden of kosten op rusten? Inderdaad weinig!

Daarom ben ik gelukkig met de aandacht deze maand aan de VvE’s. Laten we hopen dat eigenaren en (ver-) kopers van appartementsrechten de op zich eenvoudige techniek van het functioneren van VvE’s snel onder de knie krijgen. Dan hebben we weer wat valkuilen minder in het onroerendgoedwereldje. Maakt u zich niet ongerust er blijven er nog voldoende over. Werk genoeg aan de winkel voor mij.

Hans Broeren

makelaar OG te Amsterdam

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels