nieuws

‘Korting geen weggegooid geld’ Corporatie verkoopt woningen tegen zeventig procent marktwaarde

bouwbreed

utrecht – Gooien ze bij de grootste woningcorporatie van Utrecht, Mitros, zomaar tien miljoen gulden weg? Je zou dat kunnen denken bij het zien van de advertentie, eind vorige week, waarmee Mitros honderd nieuwbouwhuizen aanbiedt tegen 70 procent van de marktwaarde.

Verre van dat, legt algemeen directeur Wim Duijster uit. Bij een normale prijsontwikkeling van huizen, dus iets boven de inflatie, verdient Mitros de ‘subsidie’ die ze nu geeft royaal terug. Ook bij een marktdaling, zoals eind jaren zeventig, zijn de risico’s beperkt. De enige die bij een langdurige prijsdaling echt schade lijdt: de gemeente Utrecht, die dan de lage erfpacht van nu niet kan verhalen op latere eigenaren.

Hoe werkt de uitgifte van woningen in ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ volgens het Mitros-model?

De kopers, deze zomer al, betalen 70 procent van de (door makelaars vastgestelde) marktwaarde. In dit geval komt dat neer op bedragen rond de 245.000 gulden. Als de eigenaar van het huis af wil, mag hij het alleen verkopen aan Mitros, die terugkoopt voor alweer 70 procent van de dan geldende marktwaarde. De winst of het verlies komt niet voor rekening van de eigenaar; 51 procent valt aan hem toe, 40 procent aan Mitros.

Duijster: “Waarom doen we iets dat zoveel geld lijkt de kosten? We laten zo op het oog honderdmaal 100.000 gulden, dus 10 miljoen, zitten. Wel, we doen het om tegemoet te komen aan de nu eenmaal gegroeide voorkeur voor koop boven huur. En daar zitten inderdaad ook voordelen aan. Maar helaas is koop voor velen niet meer of nog niet haalbaar. Daarom hebben we deze constructie bedacht. We proberen daarmee het prijsgat tussen lage huren en duurdere kooplasten te dichten. Op die manier bevorderen we ook de doorstroming. Want er komen goedkopere flats vrij, hopen we. Ik voorspel trouwens dat dergelijke constructies in aantal zullen toenemen.”

Natuurlijk zitten er wat haken en ogen aan het idee. Dat de eigenaar bij verkoop 49 procent van zijn vermogenswinst moet afstaan aan Mitros, is zuur. Maar Mitros heeft dat nodig om uit de aanloopverliezen te komen en als risicodekking. Het kan echter reden zijn voor liefhebbers er toch maar niet in te stappen. Duijster: “Een huis kopen als winnend lot in de staatsloterij, tja, dat is dit niet. Het gaat hier om andere overwegingen en afwegingen van kopers, andere dan winst maken.”

De verdeling van de winst, of het verlies vooral, is ook afgedwongen door de fiscus, die eist dat de eigenaar voor meer dan de helft het vermogensrisico loopt. Anders geldt de hypotheekrente-aftrek niet voor deze huizen. Het fiat van de fiscus is informeel al binnen, formeel nog niet. Duijster: “Dat moet eerst zwart op wit geregeld zijn, want we kunnen natuurlijk geen huis verkopen met zo’n ontbindende voorwaarde.”

Merkwaardig aspect is ook, dat Mitros er belang bij heeft dat de woningen niet al te lang (bijvoorbeeld 10 of 15 jaar) door dezelfde bewoners bezet blijven. Binnen die periode moeten deze honderd woningen toch minstens een keer teruggekocht en weer doorverkocht kunnen worden om uit de verlieskosten te raken. En het zou ook mooi meegenomen zijn, omdat leegkomende woningen opnieuw naar doorstromers kunnen gaan. Of het zo zal lopen, moet worden afgewacht.

Duijster: “De kans bestaat dat eigenaren juist niet zo snel weggaan, omdat ze niet de hele winst kunnen pakken bij verkoop.”

En tenslotte komt er een terugkoop, tegen een prijs waardoor de woning in de vrije sector belandt. Mitros verkoopt dan het huis voor de laatste keer, en dit keer voor een heel stevig bedrag. Duijster: “Deze aanbieding is namelijk mede mogelijk gemaakt door de gemeente, die genoegen heeft genomen met een lage afkoop van de erfpacht. Maar als de aard van het huis verandert, moeten wij, Mitros, afrekenen met de gemeente.”

Stijgen de prijzen niet of heel langzaam, dan is dus de gemeente het kind van de rekening: de erfpacht kan niet worden rechtgetrokken.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels