nieuws

Klant centraal kost aannemer tijd en veel geld

bouwbreed

Naarmate kopers hun woning meer naar eigen keuze kunnen laten uitvoeren, wordt de kans groter dat de aannemer opdraait voor de extra kosten. Onderschat wordt de inzet die de begeleiding van de kopers vergt, zo blijkt uit het opmerkelijke project Aquadrille in Enschede. Veertig kubussen, veertig keer anders.

Bijna allemaal zijn ze tevreden. Gemeente, ontwikkelaar, architect, kopers. Allicht zijn er tegenvallers geweest maar over het geheel genomen vinden ze allemaal dat ze een bijzonder project tot stand hebben gebracht. Alleen de aannemer vindt het tegenvallen. Hij heeft zich verslikt in de complexiteit van Aquadrille, een nieuwbouwproject van veertig woningen van acht bij acht bij acht meter in de Enschedese Vinex-wijk De Eschmarke. Alle veertig anders. Dat aannemers op hun tellen moeten passen naarmate de consument het meer voor het zeggen krijgt, is te lezen in het evaluatierapport dat de SEV over Aquadrille heeft opgesteld. Dat eindigt niet voor niets met de aanbeveling dat de aannemer moet zorgen als co-maker in het bouwteam te komen. Zoniet, dan moet hij zich afvragen of “dergelijke projecten interessant zijn in termen van bouwbaarheid en rendement”.

Extra’s

De weg van de minste weerstand was geweest om kavelkopers boerderettes en dat soort cataloguswoningen te laten bouwen. De Amsterdamse stedenbouwer S. Soeters zette hoger in met een veld vol kubussen, de Zwolse ontwikkelaar J. Fidder en diens architect K. Nieuwland uit Voorburg legden de lat nog hoger door er een project met grote keuzevrijheid voor de koper van te maken. Zij waren ervan overtuigd dat er in de regio toch minstens veertig gegadigden moesten zijn te vinden die voor zoiets ongewoons vier tot vierenhalve ton zouden willen neertellen, mits er extra’s zouden worden geboden. Een eigenzinnig plan met opvallend veel afwijkende indelingsmogelijkheden, met als maximum meerprijs 4400 gulden. Keuze ook in kleur en afwerking van de gevels (baksteen, hout, stuc of trespaplaten). En allicht de bekende meerwerklijst van kleinere onderdelen. De gewaagde woningen, verkrijgbaar in vier basisvarianten met in totaal 1100 (!) individuele uitwerkingsmogelijkheden, waren voorjaar 1998 binnen enkele maanden verkocht. Medio vorig jaar is het complex opgeleverd.

Keuzeproces

Meest opvallend is natuurlijk de keuzemogelijkheid waar men de auto wil parkeren: op de verdieping of de begane grond. Parkeren op de (verhoogd gelegen) straat en de drive-in garage inrichten als woonvertrek, mocht overigens niet. De meeste kopers begonnen met traditionele ideeën en parkeren op de begane grond. Uiteindelijk is toch meer dan de helft van de veertig woningen uitgerust met de drive-in garage op de verdieping. Dat keuzeproces was uiteraard niet gemakkelijk. De kopers moesten in korte tijd ingrijpende beslissingen nemen. Namelijk binnen de optieperiode. Dat die veertien dagen was in plaats van de standaard week (!) leverde betrekkelijk weinig soelaas. Het proces was ook ingewikkeld georganiseerd. Het idee was van de ontwikkelaar, maar die had (in de aannemingsovereenkomst) de coördinatie toegeschoven naar de aannemer, Wilma / NBM-Amstelland. Die was verantwoordelijk voor planning en dead-lines. Kopers wendden zich in het begin echter tot de makelaar om advies over de indelingsvarianten. Dat daar twee medewerkers door de architect waren gebriefd, bleek niet voldoende. De architect toetste individuele keuzes, maar schoof de precieze uitwerking door naar de aanemer (toetsing aan Bouwbesluit, EPN-berekening, constructieve berekeningen, prijs e.d.).

Zwartepieten

De aannemer zat dus met alle zwartepieten. Door de vele keuzemogelijkheden kon hij de planning niet halen. De kopersbegeleider die de aannemer had aangesteld bleek onvoldoende gekwalificeerd. De technische uitwerking van detailkeuzes liep daardoor minder goed en afspraken konden niet op tijd worden nagekomen. Om flexibeler te kunnen opereren koos de aannemer voor uitvoering in kalkzandsteen. Maar de door de architect voorgestelde uitvoering in prefab-beton was eenvoudiger geweest. Terwijl de bouw al was gestart werden begin 1999 de laatste keuzes gemaakt, na vier maanden van wikken en wegen door de veertig kopers. In het evaluatierapport van de SEV kijkt de aannemer met gemengde gevoelens terug: “Het aantal koperskeuzes was te groot. Ook kopers konden door bomen bos niet meer zien.” De afbouw was lastig. Maar gelukkig voor de aannemer was de installateur als co-maker flexibel.

Alle disciplines

Vandaar dat de aannemer als les heeft geleerd dat verwerving van een dergelijk project via aanbesteding niet goed werkt. De aannemer moet als co-maker, in een bouwteam, eerder in het proces betrokken worden. Ook de kopers hebben, blijkt uit de enquete van de SEV, hun les geleerd. Ze zijn kritisch over het keuzeproces maar ook over hun eigen rol daarin. Achteraf zouden ze sommige keuzes anders hebben gemaakt. De omschakeling naar consumentgericht bouwen kost dus niet alleen bouwers moeite. Het is ook iets waar kopers mee moeten leren omgaan. De SEV geeft daarom als eerste aanbeveling dat de begeleiding niet moet worden onderschat. Eigenlijk zou er dan een ‘taskforce’ moeten zijn met alle disciplines daarin die de kopers bijstaat. De rapporteurs schrijven: “Het venijn van koperskeuzeprocessen zit in de start, met name bij de uitvoering. Het is een absolute vereiste om in de startfase voldoende tijd en capaciteit beschikbaar te stellen. Dit geldt vooral voor functies als tekenaars, calculatoren en werkvoorbereiders, toetsing aan bouwbesluit e.d. Het kunnen beschikken over de juiste tools (elementenprijzen, tekeningen, automatisertingsmiddelen enz.) is een belangrijke randvoorwaarde.” De kopers moeten goed weten wat mogelijk, maar vooral ook wat onmogelijk is. Belangrijk is om hen te betrekken bij de bouwkundige uitwerking van hun wensen. In Aquadrille was er met name groeiende irritatie in de uitvoeringsfase.

Rendement

Een dergelijk keuzeproces kost iedereen meer tijd en geld. Daarbij is in dit geval een onevenredig groot deel van de kosten en moeite bij de aannemer terechtgekomen. Dat brengt de rapporteurs tot mogelijk de belangrijkste les voor aannemers: “Het proces van bouwen heeft een dusdanige impact op de tevredenheid van de klant dat een vorm van co- makership (voor aannemers) wenselijk is. Als dit uitblijft kan een aannemer zich afvragen of dergelijke projecten interessant zijn in termen van bouwbaarheid en rendement.”

Sluitpost

Daaraan is een nog fundamentelere observatie toe te voegen. Het project Aquadrille bevindt zich niet toevalligerwijs in het oosten van het land; de woningmarkt is daar ontspannen. Kopers krijgen het steeds meer voor het zeggen. Dat schept ruimte voor nieuwe aanbieders en produkten. Meer ruimte ook dan de keuze uit het beperkte sclaa van cataloguswoningen en boerderettes. Het resultaat van Aquadrille bewijst dat het de moeite waard is om te experimenteren met afwijkende types. Het project bewijst ook dat het proces van planvorming aan verandering onderhevig is. Aannemers hebben gemiddeld genomen nooit veel moeite gedaan om te experimenteren en te vernieuwen. Voor deze laksheid moeten zij nu de rekening betalen. Anderen nemen het voortouw en schuiven alle risico’s af op de aannemer. De aannemer is sluitpost. Naarmate de keuzevrijheid voor de klant groter zal worden, zullen steeds vaker andere partijen met de winst strijken. De SEV suggereert dat aannemers zich moeten afvragen of dergelijke projecten nog interessant zijn qua rendement. Alsof ze veel te kiezen hebben. Een stelliger formulering is op zijn plaats: de positie van de aannemer in het woningbouwproces wordt hopeloos, tenzij de aannemer zich ‘naar voren’ vecht en zich onder de initiafnemers tot vernieuwing schaart. Een ‘taskforce’ met alle disciplines moet de koper helpen kiezen In het keuzeproces blijft de aannemer achter met alle zwartepieten

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels