nieuws

‘Hoogvliet moet opboksen tegen grote Vinex-locaties’ Deelgemeente eist visie van projectontwikkelaars

bouwbreed

hoogvliet – Het straatbeeld van de Rotterdamse deelgemeente Hoogvliet wordt dezer dagen bepaald door sloopkogels en bouwkranen. De komende jaren gaan zo’n 4800 van de 17.000 huizen in Hoogvliet tegen de vlakte. Herstructurering moet de wijk een nieuw imago geven. “De ambitie is feitelijk niet eens zo hoog”, vindt voorzittter van de deelraad H. Elemans, “we halen slechts die huizen uit de markt die niet meer van deze tijd zijn.”

De aanpak ligt op schema. Het is een klein jaar na de presentatie van de structuurschets Maasranden. Hierin schetsen vooral de corporaties Maasoevers en Estrada hun toekomstvisie voor Hoogvliet.

Met een financiele injectie van grofweg 1,8 miljard gulden gaat de bestaande voorraad flink op de schop. Elemans: “Na de zomer verwachten we de eerste paal te kunnen slaan voor een woningbouwproject wat deels langs de Oude Maas moet komen. De laatste ruimtelijke-ordeningsprocedures worden hiervoor doorlopen.”

Het project van SFB Vastgoed behelst de bouw van 200 woningen, voor een belangrijk deel in de koopsector. De prijzen varieren van 250.000 gulden tot ver boven de vijf ton. En vooral dat laatste doet Elemans plezier. Het is volgens de deelraadsvoorzitter namelijk het ultieme bewijs dat Hoogvliet op weg is de negatieve spiraal van weleer om te buigen. “Kijk, huizen van 1 tot 1,2 miljoen zijn momenteel nog wat te hoog gegrepen, maar als de ontwikkelingen zich voortzetten, dan weet ik het zo net nog niet.”

Flexibel

De marktontwikkelingen op de voet volgen is Elemans credo. “We hebben weliswaar een planhorizon van vijftien jaar opgesteld, maar de planuitvoering beloopt steeds hooguit vijf jaar. Je kunt namelijk niet voorspellen hoe de woningmarkt er over tien jaar uit zal zien. Dat betekent tevens dat je heel flexibel met de plannen moet omgaan. Bouw versnellen als dat nodig is, maar ook vertragen als de markt dat vergt. Dat houdt ook in dat de huizen die we nu verwachten over tien jaar te gaan slopen misschien uiteindelijk toch blijven staan, omdat er op zeker moment weer vraag naar blijkt.”

Sinds de grootschalige herstructureringsplannen ‘op straat liggen,’ krijgt de deelraadsvoorzitter regelmatig bezoek van een projectontwikkelaar c.q. bouwer. Hoogvliet stelt echter wel de nodige eisen aan de marktpartijen waarmee in zee wordt gegaan. Elemans: “Het hit-and-runwerk kunnen we niet gebruiken. Ook willen we op een andere manier bouwen dan de doorsnee Vinex-huizen. Zo moeten de huizen ook over twintig jaar nog aantrekkelijk zijn.”

Visie

De opmerking dat dit in tegenspraak lijkt met zijn mening dat de woningmarkt over langere periode niet te voorspellen is, wuift Elemans weg. “Je kunt op je vingers natellen dat een huis met een gevelbreedte van minder dan 5,40 meter weinig toekomstwaarde heeft. We verwachten van de marktpartijen dan ook een visie op de buurt en de wijk, en niet alleen op een project. Voor wijkaanpak hebben we de komende vijf jaar vijftig miljoen beschikbaar. Dit steken we niet in de bouwexploitatie, maar we kunnen wel een bedrag per woning uittrekken voor de leefomgeving. Dat bedrag had anders uit de grondexploitatie moeten komen.”

De deelraadsvoorzitter zegt overigens nog geen ondernemer aan tafel te hebben gehad die na deze uiteenzetting direct zijn jas aantrok. “Het wordt door de marktpartijen ook wel opgepikt. Kijk, feitelijk is onze ambitie niet eens zo hoog. We hebben de kans om huizen die niet meer van deze tijd zijn te vervangen door woningen die een betere wijk maken. Daar hebben we het over.” J.G. van der Valk knikt instemmend. Als commercieel directeur van het bouw- en aannemingsbedrijf Van Omme en De Groot BV kent hij de Hoogvlietse opvatting. Als middelgroot bouwbedrijf kiest het juist voor de uitdagingen die liggen in de herstructurering. “Het moeilijke bij een herstructureringswijk is altijd de vraag: neem je het financiele risico. Doe je het of doe je het niet, omdat je toch altijd praat over hele lastige locaties.”

Voor Van der Valk op tafel ligt de brochure van 56 stadswoningen aan de Digna Johannaweg in Hoogvliet. Een plan gemaakt door Van Omme en De Groot op een voormalige rijbaan. Een stripachtige bebouwing, die parallel loopt aan een voormalige dijk met bomen.

De aanwezigheid van pijpleidingen en kabels onder die groenstrook noodzaakte de ontwikkelaar woningen te realiseren met een diepte van slechts 5,90 meter, zonder tuin. Om deze te compenseren, werd op de vierde bouwlaag een dakterras getekend. De compacte huizen werden als stadshuizen voor een bedrag van 250.000 gulden in de markt gezet.

Gok

“Het was een gok”, vertelt Van der Valk. Een gok met goede afloop, want op de dag dat de eerste paal de grond in ging, werd het koopcontract voor de laatste woning ondertekend. “Nu, drie jaar na het maken van de plannen, kan je constateren dat je alweer in een wat hoger prijssegment kan gaan zitten.”

Met zijn handen diep weggestoken in zijn zakken loopt Van der Valk langs de eengezinshuizen. Aan de overkant van de straat bouwt Dura zogenoemde levensloopbestendige huizen. Op de vraag of het nog wat zal worden met Hoogvliet, knikt Van der Valk bevestigend. “Ongetwijfeld, het heeft zoveel kwaliteiten, moet je zien hoe groen en ruim het hier is. Daar kan geen Vinex-locatie tegenop.”

Voorzichtiger

Elemans is wat voorzichtiger. Natuurlijk zijn ook zijn verwachtingen hooggespannen. De deelgemeente heeft het tij immers mee. De werkgelegenheid in Hoogvliet is stijgende en tegelijkertijd neemt de werkloosheid zienderogen af.

“Maar we zullen er wel voor moeten knokken. We moeten opboksen tegen de grootschalige Vinex-locaties en de inbreilocaties van Rotterdam. We moeten onze eigen wind maken. En een imago-verandering kan ik alleen niet bewerkstelligen. Van mij wordt verwacht dat ik roep dat het in Hoogvliet fantastisch wonen is. De bewoners en ontwikkelaars die hier investeren, zij moeten zorgen dat Hoogvliet een beter imago krijgt.”

H. Elemans: “Huizen van 1 tot 1,2 miljoen zijn momenteel nog wat te hoog gegrepen, maar als de ontwikkelingen zich voortzetten, dan weet ik het zo net nog niet.”

J.G. van der Valk van Van Omme en De Groot: “Lastig is steeds de vraag of je het financiele risico neemt.”

‘Feitelijk is onze ambitie niet eens zo hoog’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels