nieuws

Vernieuwing bedrijfsterreinen levert geen ruimtewinst

bouwbreed Premium

Het gaat economisch (te) goed met Nederland. Bij beleidsmakers, bestuurders en politici heeft daardoor het streven naar zoveel mogelijk hectaren bedrijventerrein om de werkgelegenheid te stimuleren, plaatsgemaakt voor een selectief uitgiftebeleid.

Herinrichting van bestaande bedrijventerreinen moet de nodige ruimte opleveren. Jan Doorakkers analyseert, dat daar echter niet veel winst van te verwachten is.

De aandacht voor bedrijfsterreinen is ingegeven door de discussie over de schaarse ruimte in het algemeen. Daarbij lijken we er met zijn allen vanuit te gaan dat er geen ruimte meer is voor nieuwe bedrijventerreinen en dat de economische groei makkelijk geaccommodeerd kan worden op de bestaande terreinen.

Percentages van tien tot vijftien procent ruimtewinst die behaald zouden kunnen worden door het herstructureren van bedrijventerreinen zingen reeds langere tijd rond. Waar deze percentages op gebaseerd zijn is helaas niet meer te achterhalen. Daarom is het tijd voor een kijkje in de keuken die praktijk heet. Meerledig doel

Waarom worden bedrijventerreinen geherstructureerd? Aanleidingen zijn grofweg knelpunten die zich op een bedrijventerrein voordoen en gemeentelijke beleid. De knelpunten betreffen veelal aspecten als de slechte interne ontsluiting, een ruimtelijke inrichting die niet meer voldoet, de rommelige aanblik van het terrein, de slechte kwaliteit van de groenvoorziening en parkeerproblemen.

De gemeentelijke aandacht is veelal ingegeven door beleids-items als het bevorderen van de economische ontwikkeling, het behouden van de werkgelegenheid, maar ook het tekort aan locaties voor nieuwe bedrijventerreinen.

Het doel van herstructurering is dan ook vaak meerledig. Duidelijk is dat gestreefd wordt naar een kwaliteitsverbetering om het terrein weer te laten voldoen aan de eisen die de op het terrein gevestigde bedrijven stellen aan hun vestigingslocatie. Bedrijfsverplaatsingen worden zo (gedeeltelijk) voorkomen.

Met name bedrijven die te kampen hebben met ruimtegebrek zullen een verplaatsing blijven overwegen. In veruit de meeste gevallen is herstructurering gericht op het realiseren van een kwaliteitsverbetering binnen de bestaande (ruimtelijke) structuur. Uiteraard heeft herstructurering een positief effect op het regionale vestigingsklimaat en op de regionale werkgelegenheidssituatie. Bovendien leidt herstructurering tot een verlenging van de levensduur van het terrein waardoor de aanwezige werkgelegenheid voor langere tijd word ‘gewaarborgd’.

Geen ruimtewinst

We zien echter dat de discussie over het belang van herstructurering vertroebeld wordt door de ruimtelijke problematiek. Bij de doelen van herstructurering wordt steeds vaker de te behalen ruimtewinst genoemd. Dit kan echter nooit gezien worden als het enige doel, hooguit als positief neveneffect.

Want is er überhaupt wel sprake van een dergelijk positief neveneffect? Bestudering van diverse herstructureringsprojecten leert dat het verstandiger is om er van uit te gaan dat er geen ruimtewinst kan worden geboekt. Met ruimtewinst bedoelen we hier dat er netto meer hectaren bedrijventerrein uitgeefbaar zijn na herstructurering dan dat er uitgeefbaar waren voor de ingreep. De vertroebeling wordt veroorzaakt door het feit dat men bij het formuleren van beleid te weinig rekening houdt met de feitelijke gang van zaken. Een paar voorbeelden.

Oudere bedrijventerreinen worden gekenmerkt door bestemmingsplannen die bebouwingspercentages van zo’n tachtig procent mogelijk maken. Dit houdt in dat tachtig procent van de kavel door het bedrijf mag worden bebouwd.

Door de jaren heen hebben de meeste bedrijven zich dusdanig ontwikkeld dat men aan dit maximale percentage zit. Bekend zijn de terreinen waar de gevel van het pand tevens de grens van de kavel is en waar het laden en lossen plaatsvindt op de openbare weg vanwege ruimtegebrek op de kavel. Op dergelijke terreinen zijn weinig mogelijkheden voor intensivering.

Naast dit fysieke probleem wordt intensivering tevens belemmerd door milieucontouren. Vaak wordt door beleidsmakers voorgesteld dat de bedrijven dan maar de hoogte in moeten. Naast het gegeven dat dit niet altijd mogelijk en/of betaalbaar is, wordt een dergelijke ontwikkeling niet toegestaan door het geldende bestemmingsplan. Sterker nog, de nu vaak geldende maximale bebouwingshoogten belemmeren bedrijven in vele gevallen in hun bedrijfsvoering.

Een aansprekend voorbeeld hiervan is de vaak gehanteerde bebouwingshoogte van acht meter die er toe leidt dat de gangbare distributiedeur van circa twaalf meter niet kan worden geplaatst.

Het aanpassen van bebouwingshoogten is niet altijd mogelijk omdat deze terreinen door de jaren heen veelal tussen of naast woningbouw zijn komen te liggen.

Kantoorachtig

Bij het realiseren van nieuwe terreinen wordt gestreefd naar het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid. Hoogwaardigheid staat dan voor een meer kantoorachtige uitstraling van de bedrijfspanden. Dit type bedrijvigheid heeft niet alleen oog voor de uitstraling van het pand, maar ook voor de uitstraling van het terrein.

Een consequentie hiervan is dat de bruto – netto verhouding verandert. Door meer ruimte te reserveren voor bijvoorbeeld openbaar groen en fiets- en wandelpaden neemt het aantal uit te geven hectaren af. Ook hanteert de gemeente lagere bebouwingspercentages (zestig tot zeventig procent). De bedrijven wensen immers meer te investeren in de ruimte om hun pand. Hoogwaardige bedrijventerreinen blijken dan ook ruimte-extensiever dan de oudere terreinen. Een intensiever gebruik van de ruimte zou dit kunnen compenseren. Lang niet alle economische activiteiten lenen zich hier voor of de hiermee gepaard gaande investeringen zijn voor het bedrijf onacceptabel hoog. Tevens zijn ook in veel nieuwe bestemmingsplannen bebouwingshoogten opgenomen die het bouwen in meerdere lagen op zijn zachtst gezegd niet bevorderen.

Tegenvallers

Kan er door herstructurering dan geen ruimte vrijkomen? Natuurlijk wel. Bedrijven kunnen actief worden verplaatst waardoor ruimte vrij komt voor herontwikkeling. Let wel: een bedrijf dat zich verplaatst vraagt op een nieuwe locatie vaak veel meer ruimte dan dat het ter beschikking had op de oude locatie.

Strategische reserves zouden teruggehaald kunnen worden. Echter veel bedrijven wensen deze reserves niet af te staan. Redenen hiervoor zijn vooral geplande uitbreidingen en milieucontouren.

Ook kunnen braakliggende kavels en leegstaande panden aangepakt worden. Maar dat dit niet reeds is gebeurd in deze tijd van schaarste geeft aan dat er iets met de kavel en/of het pand aan de hand is. Incourant, bodemverontreiniging, speculatie?

De praktijk leert dat we ons niet rijk moeten rekenen als het gaat om de te behalen ruimtewinst via herstructurering. Beleidsmatig een lovenswaardig streven, maar het is diezelfde overheid die via met name bestemmingsplannen de uitvoering gedeeltelijk belemmert.

Lofwaardig streven dat door bestemmingsplannen wordt belemmerd

Reageer op dit artikel