nieuws

Uitspraak Hoge Raad niet laatste woord over grond

bouwbreed Premium

In twee zaken heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de Wet voorkeursrecht gemeenten. De gemeente Bleiswijk is in het gelijk gesteld, Alkmaar niet.

De uitspraken zorgen voor duidelijkheid, concludeert mr. Arie M. van Mourik. Hij betwijfelt evenwel of daarmee het laatste woord over grond is gesproken. Gemeenten trekken aan het kortste eind. Fiscalisering ligt daarom op de loer. De Hoge Raad heeft vorige week vrijdag uitspraak gedaan in het cassatieberoep betreffende de uitspraken van twee Gerechtshoven over artikel 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Ze maken duidelijk wanneer overeenkomsten nietig kunnen worden verklaard en wanneer niet. Het oordeel van de Gerechtshoven dat een overeenkomst tussen een grondeigenaar en een projectontwikkelaar nietig is als de eigenaar niet participeert in het risico van de ontwikkeling en realisatie is géén (zelfstandige) reden om de overeenkomst nietig te verklaren. Voor nietigverklaring van de overeenkomsten moet voldaan zijn aan twee cumulatieve eisen:

* ten eerste afbreuk aan de voorkeursrechtpositie van de gemeente;

* en ten tweede afbreuk aan het belang van de gemeente bij de voorkeursrechtpositie. Als de gemeente weigert met de eigenaar en/of projectontwikkelaar te overleggen of als de gemeente in dat overleg eisen stelt die in strijd zijn met de wet of de algemene beginsel van behoorlijk bestuur, zal de overeenkomst níet nietig verklaard worden. Als de eigenaar en/of de projectontwikkelaar zich jegens de gemeente verbindt de gerechtvaardigde belangen van de gemeente in overeenstemming met haar beleid in acht te nemen, zal de overeenkomst níet nietig verklaard worden. Door deze uitspraken komen de werkelijke bedoelingen van de Wvg volledig tot hun recht, namelijk: het uitfilteren van speculanten en het bieden van ruimte voor reële zelfrealisatie door marktpartijen. De uitspraken bieden eigenaren en projectontwikkelaars met serieuze bedoelingen alle ruimte om koop- en/of samenwerkingsovereenkomsten te sluiten, zónder dat de eigenaar behoeft te participeren in het risico van ontwikkeling en realisatie. De uitspraken zijn in overeenstemming met de criteria die in de onteigeningsrechtspraak ontwikkeld zijn. De periode van tijd- en kostenrovende procedures die tot (verdere) stagnatie van de bouwproductie leiden kan afgesloten worden. Of de uitspraken van de Hoge Raad het einde van de discussie betekenen zal moeten worden afgewacht. Reparatiewetgeving en fiscalisering van het grondbeleid liggen op de loer.

Alkmaar

De feitelijke gegevens in de kwestie Alkmaar zijn als volgt: Voor de locatie Boekelermeer-Zuid 1 is een bestemmingsplan vastgesteld dat voorziet in met name bedrijfsbestemming op de percelen die eigendom zijn van HBM. Op de locatie is de Wvg van toepassing verklaard.

HBM, de eigenaar, en Delta hebben een commanditaire vennootschap opgericht. De samenwerkingsafspraken houden in, dat de voor gemeenschappelijke rekening en risico de onroerende zaken van HBM zullen worden ontwikkeld en gerealiseerd en al hetgeen daar mee verband houdt. De ontwikkeling en exploitatie zal geschieden overeenkomstig de tekeningen en voorschriften van het bestemmingsplan; HBM brengt de grond in de samenwerking in voor een bedrag van ruim zes miljoen gulden en kan daar vrij over beschikken. Delta vertegenwoordigt het samenwerkingsverband en is bevoegd tot alle (rechts)handelingen voor en namens de samenwerking; eventuele verliezen komen geheel voor rekening van Delta.

Bleiswijk

In de kwestie Bleiswijk speelt het volgende: In de gemeente Bleiswijk zal een regionaal bedrijventerrein gerealiseerd worden, zoals vastgelegd in een concept bestemmingsplan. Op de locatie is de Wvg van toepassing verklaard.

De eigenaren van gronden in het betreffende gebied hebben met de gemeente Zoetermeer een koop- en samenwerkingsovereenkomst gesloten. De eigenaren geven Zoetermeer de feitelijke beschikking over hun grond, zodat Zoetermeer deze op basis van exclusiviteit kan ontwikkelen in overeenstemming met het plan van Bleiswijk. De eigenaren ontvangen een tegenprestatie (‘koopprijs’) en afgesproken wordt dat een positief of negatief resultaat na ontwikkeling ten bate dan wel ten laste van Zoetermeer komt.

Analyse

De Hoge Raad heeft in beide kwesties op gelijke wijze de Wvg principieel benaderd en ontleed. De Hoge Raad oordeelt dat het belangrijkste doel van het in 1996 aangepaste voorkeursrecht de regisserende rol van de gemeente is bij de verwezenlijking van bestemmingsplannen in uitbreidingslocaties. Bij de beantwoording van de vraag wanneer een overeenkomst tussen een eigenaar en een derde (projectontwikkelaar) afbreuk doet aan de voorkeursrechtspositie van de gemeente, vindt de Hoge Raad het volgende relevant:

* De overeenkomst moet de kennelijke strekking hebben om het voorkeursrecht van de gemeente te ontgaan; dit houdt in dat het moet gaan om een constructie waardoor materieel sprake is van hetzelfde resultaat als ingeval van verkoop/vervreemding. Dat de eigenaar geen enkel financieel risico loopt mag bij dat oordeel in aanmerking worden genomen.

* Is het aannemelijk dat, als partijen een koopovereenkomst in plaats van samenwerkingsovereenkomst hadden gesloten, de gemeente van haar voorkeursrecht gebruik gemaakt zou hebben?

* Behalve het vereiste dat sprake moet zijn van afbreuk aan de voorkeursrechtpositie moet tevens sprake zijn van afbreuk aan het belang dat de gemeente bij haar voorkeursrechtpositie heeft. Welke belangen dat zijn hangt samen met het door de gemeente gevoerde dan wel voorgenomen beleid in de de concrete situatie. Als de eerder gestelde vraag of bij een koopovereenkomst de gemeente gebruik had gemaakt van haar voorkeursrecht bevestigend moet worden beantwoord is er in beginsel sprake van afbreuk aan het concrete belang van de gemeente. Maar dit kan, aldus de Hoge Raad, anders zijn als de partijen bij de overeenkomst (de eigenaar en de projectontwikkelaar) de bedoeling hebben om de nieuwe bestemming te verwezenlijken; én als komt vast te staan dat partijen – of althans één van hen – daartoe financieel en anderszins in staat zijn – al dan niet met behulp van derden – en zich bereid hebben verklaard zich zodanig jegens de gemeente te verbinden dat de gerechtvaardigde belangen van de gemeente bij realisatie van de nieuwe bestemming in overeenstemming met het door de gemeente gevoerde beleid afdoende zijn gewaarborgd. De gemeente mag een aanbod daartoe niet zonder goede grond weigeren en de gemeente mag in het overleg geen eisen stellen die strijdig zijn met de wet of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Conclusie Hoge Raad

In de kwestie Alkmaar is op grond van deze overwegingen de conclusie van de Hoge Raad de volgende. Wat betreft Alkmaar: omdat de gemeente geweigerd heeft met Delta/HBM over de gronden van HBM te overleggen en de gemeente dus geen goede redenen heeft om het aanbod van Delta/HBM om te overleggen af te wijzen, kan de overeenkomst tussen Delta en HBM níet nietig verklaard worden. Wat betreft Bleiswijk: omdat Zoetermeer níet heeft aangeboden zich jegens de gemeente Bleiswijk zodanig te verbinden dat de gerechtvaardigde belangen van Bleiswijk bij de verwezenlijking van de nieuwe bestemming in overeenstemming met het beleid van Bleiswijk afdoende zijn gewaarborgd, wordt de overeenkomst tussen de grondeigenaren en Zoermeer nietig verklaard.

Reparatie

Met deze uitspraken ligt de Wvg onderuit, althans zoals gemeenten die graag hadden gezien. Reparatie zal moeilijk zijn. Dit voorjaar strandde immers al een eerdere poging daartoe bij de Raad van State. Reparatie kan ook niet los worden gezien van de onteigeningswetgeving, een politiek gevoelig onderwerp. In plaats van reparatie zal de oplossing dus eerder gezocht worden in de richting van fiscalisering, met maatregelen zoals baatbelasting.

Gemeente mag aanbod tot zelfontwikkeling niet zonder goede grond weigeren

Reageer op dit artikel