nieuws

Problemen bij afwentelen planschade

bouwbreed Premium

In de huidige maatschappij tekenen mondige burgers niet alleen sneller dan vroeger bezwaar aan tegen bouwvergunningen in hun buurt, ze zijn ook eerder geneigd (plan)schade te claimen. Gemeenten hebben grote vrijheid bij het wijzigen van bestemmingsplannen. In hoeverre kunnen zij daarbij echter een voorschot nemen op te verwachten claims?

Het komt regelmatig voor dat een projectontwikkelaar behoefte heeft aan wijziging van een bestemming om een bouwplan te kunnen uitvoeren. De betreffende gemeente zal in dat geval bekijken of zij ten eerste bereid is tot die wijziging en ten tweede of de voorgestane plannen passen binnen eigen beleid en visie. Zo ja, dan zal de gemeente de nodige vergunningen aan de ontwikkelaar verlenen. Indien een belanghebbende schade ondervindt van een planologische wijziging (bijvoorbeeld wijziging van een bestemmingsplan), dan kan deze een verzoek om planschadevergoeding indienen bij de gemeente. Artikel 49 van de Wet op de ruimtelijk ordening (Wro) bepaalt dat de gemeente de vergoeding dient toe te kennen als de schade redelijkerwijs niet of niet geheel voor rekening van de belanghebbende hoort te komen dan wel hoort te blijven. Tendens is dat de gemeente de overweging dat er eventueel planschadeclaims zouden kunnen worden ingediend, meeneemt in haar besluitvorming over verlening van de benodigde vergunning. Uit de jurisprudentie volgt dat aan de gemeente een grote mate van beleidsvrijheid toekomt bij een besluit tot bestemmingsplanwijziging of een bestemmingsplanvrijstelling. Het gaat in dat kader immers over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in een bepaald gebied en over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De gemeente mag daarbij rekening houden met planschade.

In rekening brengen

Maar mag de gemeente ook de voorwaarde stellen dat zij slechts meewerkt aan een bestemmingsplanherziening dan wel verlening van een (bouw)vergunning als de aanvrager/projectontwikkelaar de eventuele planschadekosten voor zijn rekening neemt? Op het moment van het voorbereiden van een nieuw bestemmingsplan kan een gemeente in een exploitatie-overeenkomst beperkingen opnemen ten aanzien van mogelijke kosten en schadeclaims op grond van artikel 49 Wro. Ook kan de gemeente, bijvoorbeeld in geval van een artikel 19 Wro procedure, om de financiële last te beperken een overeenkomst aangaan met de burger/projectontwikkelaar. Een dusdanige overeenkomst betekent dat de burger/projectontwikkelaar heeft toegezegd mogelijke planschadeclaims voor zijn rekening te nemen. Een dergelijke afhandeling is alleszins redelijk aangezien het onredelijk zou zijn in het geval van artikel 19 procedure om uiteindelijk via het gemeentelijke belastingsysteem alle burgers te laten opdraaien voor eventuele schadeclaims van één specifieke vrijstelling. Uit de jurisprudentie blijkt dat eventueel te verwachten planschade door een gemeente mag worden afgewenteld op een projectontwikkelaar omdat planschade een planologisch belang is. Ook mag een gemeente in zijn algemeenheid kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de uitoefening van haar planologische taken en bevoegdheden bij de belanghebbende in rekening brengen. De gemeente kan dus rechtsgeldig een overeenkomst sluiten met een ontwikkelaar over eventuele afwenteling van planschadekosten. Ten aanzien van dergelijke overeenkomsten zijn de problemen nu al te voorzien. Immers op voorhand is moeilijk in te schatten óf en zo ja wanneer er planschadeclaims zullen worden ingediend. Worden al planschadeclaims ingediend dan dient op voorhand vast te staan welke de hoogte van de planschadekosten zou kunnen zijn. Dit betekent dat vooraf zal moeten worden geïnventariseerd hoe groot het risico is dat eventuele claims zouden kunnen worden ingediend. Een bijna onmogelijke opgave gezien de huidige wettelijke regeling omtrent planschade. Het is wél mogelijk om een inventarisatie te maken, echter er zal strikt de hand aan moeten worden gehouden. De gemeente mag in haar beoordeling van eventuele schadeclaims niet afwijken van hetgeen zij met de ontwikkelaar is overeengekomen. Bovendien dient de ontwikkelaar in het besluitvormingsproces te worden betrokken. Zo niet, dan zou de gemeente alsnog de vrije hand hebben in de beoordeling van de schadeclaims.

Termijn

Uit hoofde van de huidige wetgeving en jurisprudentie is de termijn onbeperkt voor het indienen van schadeclaims. Dit betekent een langdurige en onzeker situatie voor zowel burgers en projectontwikkelaars als de gemeente. Zouden een gemeente en een ontwikkelaar thans in een overeenkomst een bepaling opnemen die de termijn beperkt waarbinnen een schadeclaim kan worden ingediend, dan is deze vernietigbaar/nietig omdat een dergelijke bepaling in strijd is met de wet. Wil een termijn in een overeenkomst kunnen worden opgenomen dan zal een wetswijziging plaats moeten vinden. Is dit alles gunstig of ongunstig voor de projectontwikkelaar?

Gunstig, indien een wettelijke termijn voor indiening van planschadeclaims wordt ingesteld en de omvang van het risico van schadeclaims wordt beperkt tot een op voorhand bepaald bedrag, waarbij de gemeente niet mag afwijken van het oordeel van de planschadebeoordelingscommissie en de projectontwikkelaar tijdig wordt ingeschakeld bij de beoordeling en de afhandeling van de schadeclaims.

‘Griffiegeld’

Ongunstig, indien geen wettelijke termijn voor indiening van planschadeclaims wordt ingesteld. Weliswaar kunnen de projectontwikkelaar en de gemeente in een overeenkomst een termijn bepalen. Een dergelijke termijn zou op basis van de huidige wet echter naar derden ongeldig zijn. Op dit ogenblik proberen een aantal gemeenten eventuele schadeclaims te beperken door het heffen van leges (‘griffiegeld’). Ingediende schadeclaims worden pas in behandeling genomen na betaling van een bepaald bedrag. De gemeente probeert zo de drempel, voor het indienen van schadeclaims, te verhogen. Een wettelijke grondslag voor dergelijk handelen van de gemeente ontbreekt. Tenslotte een punt van aandacht: als al schadeclaims kunnen worden afgewenteld op de burger/projectontwikkelaar, dan is het interessant om de ontwikkelingen te volgen rond planbaatvergoedingen, met name of die op analoge wijze kunnen worden meegenomen.

Mr. M.P.Ph.M. Weerts, mr. M.C. Remeijer, Andersen Legal/Wouters Advocaten & Notarissen, Arthur Andersen Real Estate Rotterdam, tel. (010) 8801081 en 8801565

Reageer op dit artikel