nieuws

Vijf suggesties voor het woningbouwbeleid

bouwbreed

Onder het motto “Als wij minister Pronk en staatssecretaris Remkes waren …” doen drs. N. Rietkerk en mr. F. Nuss aanbevelingen voor het woningbouwbeleid. Meer ruimte en een transparanter grondbeleid zouden woningen de ‘magie’ van de jaren dertig kunnen teruggeven.

1 Prijsexplosie

Als wij minister Pronk en staatssecretaris Remkes waren, zouden wij wat aan de prijsexplosie van koophuizen doen.

Aan de prijsstijgingen van koophuizen lijkt maar geen eind te komen. Volgens recente cijfers van het Kadaster betaalt de Nederlandse huizenkoper nu maar liefst tweeentwintig procent meer voor een bestaand koophuis dan een jaar eerder. Een zo extreme prijsstijging is ongekend en ongewenst. Ook marktpartijen maken zich zorgen over deze buitensporige dynamiek op de huizenmarkt. Uiteraard wordt nu door ontwikkelaars en makelaars goede zaken gedaan, maar dit is maar voor de korte termijn. Ook deze partijen verlangen dat de koopcaroussel gelijkmatiger gaat draaien.

De verleiding voor politici is groot de oplossing te zoeken in nieuwe regels. Al was het maar om zo de illusie te hebben wat aan het probleem te hebben gedaan. Toch is de werkelijke oplossing, die ook nog veel effectiever is, in de kern o zo eenvoudig. Zorg allereerst dat er genoeg aanbod is.

2 Ruimte

Wij zouden zorgen dat er genoeg nieuwe huizen worden gebouwd.

Natuurlijk heeft de overspannen markt te maken met de gunstige economische ontwikkelingen: lage hypotheekrente, fikse inkomensgroei, sterk gestegen aantal tweeverdieners. Maar tot nog toe bleef onderbelicht, dat het nieuwbouwaanbod vol-strekt tekortschiet vergeleken met de behoefte. Terwijl de vraag groter is dan ooit, bouwen we nauwelijks meer koopwoningen dan twaalf jaar terug. Dat voor driehonderd nieuwbouwwoningen negenduizend gegadigden komen, is anno 1999 geen uitzondering.

Voor een bewindsman is er daarom maar een oplossing: zorg dat de woningmarkt voldoende kan ademen en dat gemeenten en marktpartijen over meer bouwlocaties beschikken. Huizen zijn niet duur omdat de grond zo duur is, maar de grondprijs is hoog omdat huizen zo duur zijn. Het is een politiek pijnlijke maar toch absoluut noodzakelijke keuze: het vaarwel van het restrictief ruimtelijk beleid.

3 Grondbeleid

Als wij minister Pronk en staatssecretaris Remkes waren, zouden wij het grondbeleid zo transparant maken dat iedereen het kan volgen.

Niets is zo complex en mistig en gebeurt zo vaak achter gesloten deuren als de manier waarop veel gemeenten grondpolitiek bedrijven. Gemeenteraadsleden en soms ook wethouders worden mede vanwege de complexiteit van de materie soms compleet het bos ingestuurd door specialisten van grondbedrijven. Vaak hebben zij maar een doel voor ogen: een zo hoog mogelijke grondopbrengst. Dat zij daarmee echter alleen het korte termijnbelang dienen en niet het lange termijnbelang (een goed woonklimaat), speelt in de gedachtengang kennelijk geen rol. Bovendien komt deze mist rondom het gemeentelijk grondbeleid deze specialisten vaak goed uit. Niets immers is zo gemakkelijk om, vanuit deze beschermde positie, de hoge grondprijzen te koppelen aan het gedrag van projectontwikkelaars en bouwondernemers, die nu vaak worden afgeschilderd als zakkenvullers die zich ten koste van de gemeenschap verrijken.

Voor de minister en staatssecretaris is het daarom goed om te weten, dat serieuze marktpartijen als ontwikkelaars en bouwers niets te verbergen hebben en juist een warm pleitbezorger zijn van een grondbeleid dat uit de taboesfeer van de achterkamertjes wordt gehaald.

4 Kwaliteit

Waren wij minster en staatssecretaris, dan zouden wij ervoor zorgen dat Nederlanders mooier mogen wonen.

Woonwensenonderzoeken laten steevast zien, dat vooral in de wat luxere categorieen enorme tekorten zijn opgetreden. Toch bouwen gemeenten om lokaal politieke redenen en omdat zij van oudsher niet anders gewend zijn, vaak niet de woningen waar op de drempel van de eenentwintigste eeuw de meeste vraag naar bestaat. In plaats daarvan dwingen zij de markt _ bijvoorbeeld via prijsvoorschriften _ te vaak in een klasse te bouwen waarvan er al zo veel van zijn. Ongetwijfeld hebben zij het beste met de burgers voor, maar bewijzen zij hiermee de woonconsument geen dienst. Als het goed blijft gaan met de economie, zijn wij over tien jaar nog weer vijfentwintig procent rijker dan nu en zullen wij dus nog meer kwaliteit willen.

Een kabinet dat op deze welvaartsgroei wil anticiperen, zorgt dus voor een klimaat waarbinnen gemeenten en marktpartijen in staat worden gesteld deze noodzakelijke kwaliteitsprong te maken. Bijvoorbeeld door de wurgende norm van vijfendertig woningen per hectare in Vinexwijken los te laten en te vervangen door een veel ruimere norm. Het zal de variatie en de kwaliteit van de bebouwing ten goede komen.

5 Magie

Als wij minister Pronk en staatssecretaris Remkes waren, zouden wij ons ministerie opdracht geven onderzoek te doen naar de ‘frustatie’ van de jaren zestig en de ‘magie’ van de jaren dertig.

Hoe komt het toch dat zoveel mensen, als zij door wijken uit de jaren dertig lopen, snel enthousiast raken? En bij wijken uit de jaren zestig een gevoel van frustratie oplopen. Misschien heeft het wel te maken met de overheidsbemoeienis. In de jaren dertig was de invloed van de overheid wel, maar overheerste zeker niet. Van een gedetailleerd stedenbouwkundig plan was in elk geval geen sprake. Nadat het globale bestemmingsplan was afgerond, kocht de gemeente de grond voor de straten, pleinen en groenvoorzieningen. De bebouwing van de straten werd vervolgens geheel overgelaten aan particulieren en bouwondernemers. Er was kortom volop ruimte voor particulier initiatief.

Hoe anders daarentegen waren de jaren zestig. De deskundigen meenden toen te moeten uitmaken _ weliswaar gedwongen door de toenmalige woningnood _ wat goed was voor het volk en hoe het moest wonen. Achteraf zijn deze meestal door de overheid geregisseerde woonwijken niet de meest opwindende wijken van Nederland. Zij kunnen in de perceptie van de burger bij lange na niet tippen aan de wijken uit de jaren dertig. Sommige van deze naoorlogse wijken zijn zelfs al onder de slopershamer verdwenen, zoals de Bijlmer.

Daarom, minister en staatssecretaris, geef niet toe aan de alom groeiende druk om de regierol van gemeenten nog groter te maken. Hoe waardevol de functie van een gemeente ook is, zij is niet de meest aangewezen organisatie om marketing in de woningmarkt te bedrijven. Geef daarom liever de ruimte aan anderen die hier meer verstand van hebben. Laat daarom de magie van de jaren dertig uitstralen naar de volgende eeuw. En dan bedoelen we niet alleen de populaire architectuur uit die jaren.

Mr. F.A.H. Nuss en drs. N. Rietdijk zijn respectievelijk secretaris en directeur bij de vereniging van bouwondernemers en ontwikkelaars NVB

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels