nieuws

Einde aan strijd van 44.000 Haagse erfpachters

bouwbreed

Het duurt soms erg lang voordat een einde komt aan een rechtsstrijd tussen partijen die een geschil met elkaar hebben. Vooral als de in het ongelijk gestelde partij het er niet bij laat zitten, eerst in hoger beroep gaat en uiteindelijk het laatste woord van de Hoge Raad wil horen. Zo heeft de erfpachtkwestie in Den Haag meer dan vijf jaar gespeeld en al die tijd verkeerde zowel gemeente als erfpachters in onzekerheid over de vraag of de nieuwe systematiek die Den Haag in 1984 invoerde, wel door de beugel kon.

In deze rubriek vertelde ik u in februari 1998 dat de erfpachters in Den Haag bezwaar maakten tegen het in 1985 door de gemeente vastgestelde nieuwe systeem van uitgifte in erfpacht, dat zou worden toegepast na afloop van de 75-jarige termijn van uitgifte in het tweede en derde decennium van deze eeuw. Toen waren onze gemeenten nog zo dom, dat ze de erfpachtscanon voor de hele looptijd op een vast bedrag vaststelden.

In het nieuwe systeem van Den Haag zou de tijdelijke erfpacht verdwijnen en vervangen worden door een eeuwigdurende. De erfpachter kon dan voor de betaling van de canon kiezen tussen een afkoopsom en een jaarlijkse canon die elke vijf jaar wordt aangepast.

Dat was natuurlijk niet het probleem van de ongeveer 44.000 Haagse erfpachters. Wel de manier waarop de canon opnieuw werd vastgesteld. Die is namelijk gebaseerd op de huidige waarde van de grond, die sinds de jaren twintig enorm is gestegen. De gemeente Den Haag vindt, niet zo onbegrijpelijk, dat die waardevermeerdering aan de gemeenschap ten goede moet komen.

Verhoging

De verhoging van de canon – die tot nog toe enige honderden guldens bedroeg – tot het dertig- en soms veertigvoudige, was voor al die Hagenaars reden om te proberen bij de rechter een matiging ervan de krijgen.

Bij de rechtbank lukte dat in 1994 in elk geval niet. In het hoger beroep kwam de stichting in het geweer met niet minder dan 22 bezwaren tegen dat eerste vonnis. De belangrijkste grief was dat de rechtbank had gevonden dat de relatie van de canon met de waarde van de grond niet onredelijk was en evenmin in strijd was met de beginselen van behoorlijk bestuur.

De raadsheren van het Hof wezen er in hun arrest op, dat er helemaal geen overeenkomst was gesloten tussen de gemeente en de erfpachters. De stichting dacht dat die er wel was en had daarom betoogd dat de redelijkheid, die een contractuele band beheerst, in acht moet worden genomen bij de heruitgifte van de grond. Het uitgeven in erfpacht van de grond – die bij het einde van de erfpachtperiode onbezwaarde eigendom van de gemeente wordt – tegen een afkoopsom op basis van de actuele grondwaarde is dan ook niet onredelijk, zo besliste het Hof. Het is immers een maatschappelijk gegeven dat de waarde van een onroerende zaak wordt gesteld op de marktwaarde ervan.

Schrik

De erfpachters hadden zich natuurlijk kunnen bedenken, dat hun schrik wat minder groot zou zijn geweest als zij zich tijdig hadden gerealiseerd dat de hoogte van de canon in de tientallen naoorlogse jaren veel lager is geweest dan wanneer die bij de vestiging van hun erfpachtrecht geindexeerd zou zijn vastgesteld. In feite hadden zij geprofiteerd van een gemeentelijke nalatigheid om gedurende zo’n lange periode een vast bedrag te noemen.

Tot het laatst wilden ze proberen van de rechter een matiging te krijgen van de extreme verhoging, die Den Haag had vastgesteld.

Redelijkheid

Voor de Hoge Raad betoogden zij, dat het Hof er ten onrechte van was uitgegaan dat er tussen de gemeente en de erfpachter geen rechtsverhouding bestaat die door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst.

Na de afloop van het oude erfpachtrecht zou de gemeente bij de heruitgifte zich wel degelijk aan de redelijkheid en billijkheidsnorm moeten houden. Ze was daarbij niet alleen gebonden aan de norm dat geen misbruik van haar bevoegdheid mag worden gemaakt.

Als je dat vindt, zei de Hoge Raad, heb je dat verkeerd gelezen. Het Hof heeft bij het afwijzen van jullie standpunt niet alleen gezegd dat er geen contractuele band bestaat tussen gemeente en erfpachter. Het heeft daarbij niet ontkend dat er na de afloop van de erfpacht tussen beiden een rechtsverhouding blijft bestaan die door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. Het Hof zei immers ook dat de handelwijze van de gemeente niet onredelijk was.

Ook de opvatting van het Hof dat de erfpachter die de grond in eeuwigdurende erfpacht verkrijgt, in natura de marktwaarde van de opstal krijgt, was verkeerd gelezen, zei onze hoogste rechter. Het Hof had alleen aangegeven dat in het nieuwe systeem van uitgifte de hoogte van de afkoopsom alleen wordt afgeleid van de grondwaarde, zodat de gemeente geen voordeel krijgt van de waarde van de opstal.

Gelijke behandeling

Het bezwaar van de Stichting, dat de gemeente niet alle erfpachters op gelijke manier behandelde, werd eveneens afgewezen. Daarop hadden de procederende erfpachters al eerder gewezen, omdat de bewoners van de sjieke wijk Marlot eerder dan zij waren benaderd om nog voor de afloop van hun erfpachtrecht hun recht te vernieuwen.

Het Hof had gezegd, dat Den Haag vanwege capaciteitsproblemen die gelijkheid niet in acht hoefde te nemen en dat werd door de Hoge Raad bevestigd. Nu het bij de erfpachters in Marlot ging om een proef, leverde het feit dat zij eerder met een aanbod tot heruitgifte waren benaderd, geen ongerechtvaardigde ongelijkheid in behandeling op.

Bovendien konden alle erfpachters, wier recht binnen de vijf tot tien jaar zou aflopen, zich in dezelfde positie brengen door het indienen van een verzoek. Dat het Hof het capaciteitsprobleem van Den Haag als voldoende argument voor de beperktheid van de proef had aanvaard, was daarom ook niet onjuist.

Niet alleen Den Haag, ook de andere drie van onze grootste steden, weten nu dat ze dit nieuwe beleid met een gerust hart kunnen voeren. Alle vier hebben ze deze niet onaanzienlijke inkomstenbron ook hard nodig. Dat de gemeentebesturen daarbij een wat kortzichtig beleid van hun voorgangers herstellen, is hun dan ook niet kwalijk te nemen, ook niet door 44.000 erfpachters.

(BR 1999 p. 1065)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels