nieuws

Klein gebouw, meer betrokken

bouwbreed Premium

Uitgaande van de gemeenschap houdt ons systeem in dat beschikking over die gemeenschap slechts kan geschieden met medewerking van alle mede- eigenaars. Op zich niets bijzonders: als u samen met een ander een boot heeft moet het niet zo zijn dat deze die boot aan een willekeurige derde mag verkopen en overdragen zonder dat u als maatje erbij wordt betrokken.

Het feit dat het appartementenrecht uitgaat van een gemeenschap houdt tevens in dat de onderlinge verhouding in die deelgerechtigdheid (ben ik voor eenderde en de ander voor tweederde in het geheel gerechtigd?) behoort vast te staan en hoe u verder dat stuk gemeenschappelijke eigendom bestiert. Dit alles vindt men terug in de notariële akte van splitsing, die tevens een reglement inhoudt waarin de rechtsverhouding tussen de deelgenoten staat opgenomen.

Verplichting

Het beheer van de gemeenschap (hoe wordt het gebouw onderhouden, mag de was vanaf de balkons wapperen?), in zoverre dit althans de eigendom en de eigendomsverhoudingen zelf niet aantast, is door de wet opgedragen aan de Vereniging van Eigenaars (VvE). Hier geldt niet het bovengenoemde beginsel dat alle eigenaars tezamen aan het beheer dienen mee te werken: in de VvE kan met meerderheid van stemmen of, zo men wil, met een versterkte meerderheid, worden besloten. In de akte van splitsing wordt, zo bepaalt ons Burgerlijk Wetboek, een VvE opgericht en staan de statuten van die vereniging opgenomen. De VvE is een heel bijzondere vereniging: iedere eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de vereniging, hij kan er niet worden uitgezet en eerst bij vervreemding van zijn recht verliest hij zijn lidmaatschap, even automatisch als hij het verkreeg. Het is een van de zeldzame voorbeelden in ons recht dat men verplicht lid van een vereniging is, eigenlijk in strijd met het principe van vrijheid van vereniging, zoals dit tot onze grondrechten behoort. De bevoegdheden van de VvE staan in het reglement opgesomd en kunnen slechts worden veranderd met medewerking van alle eigenaars. Het is weer het eerder genoemde principe dat hetgeen het wezenlijke van de eigendom vormt slechts door alle eigenaars tezamen kan worden gewijzigd. De VvE wordt opgericht in de akte van splitsing. Hoewel de wet lijkt te zeggen dat de VvE eerst ontstaat als er meer leden zijn (een splitsing kan namelijk ook door één persoon tot stand worden gebracht) is men over het algemeen van mening dat de desbetreffende bepaling (art. 5: 125 lid 3 BW) zo moet worden gelezen dat de VvE wel bij de splitsing ontstaat maar eerst echt gaat functioneren als er meer leden zijn (zie ook de Kantonrechter te Amsterdam in zijn uitspraak van 1 april 1966, gepubliceerd in de Praktijkgids 1996, nummer 4578). Immers pas dan kan men over vergaderen, over stemmen enz. praten. Dat de vereniging niet kan wachten tot een later moment moge duidelijk zijn bijvoorbeeld als een bouwer afspraken met de VvE wil maken, over het onderhoud of iets dergelijks. Dit zou bij een al te letterlijk lezen van de wettekst niet kunnen. De VvE functioneert vaak gebrekkig. Dit komt mede door het feit dat zij die eigenaar zijn, zich in een grote splitsing (een flatgebouw met enige tientallen flats is geen uitzondering) meer eigenaar voelen van hun flat en niet mede-eigenaar van het hele gebouw, waardoor de VvE meer het aspect heeft van een vereniging. Bij kleinere splitsingen is dit vaak anders: hier voelen de eigenaars zich vaak meer direct bij het wel en wee van het gebouw betrokken, meer dan dat men er alleen woonruimte in heeft.

Reservefonds

De grote gebouwen daarentegen worden veelal door professionele bestuurders bestuurd; de grote appartementensplitsing kent doorgaans een reservefonds en daar is de opstalverzekering meestal behoorlijk geregeld. Hoe anders vaak bij de kleine VvE, waar een reservefonds nogal eens niet wordt gevormd en waar het bestuur, zo het er al is, niet zelden op onprofessionele wijze te werk gaat. Wie in een in appartementsrechten gesplitst gebouw stapt dient in zijn eigen belang tevoren behoorlijk te controleren hoe de VvE reilt en zeilt, of er een reservefonds bestaat (schilderen moet toch eens in de vijf jaar en wie hiervoor niet spaart komt zeker in de problemen), hoe de stemmenverhouding in de vergadering is geregeld (zijn er bepaalde eigenaars die het steeds voor het zeggen hebben?) en zo zijn er nog vele aandachtspunten te noemen.

Reageer op dit artikel