nieuws

Controle GIW-garantie maakt bouwtoezicht overbodig

bouwbreed Premium

Of nieuwbouwplannen voldoen aan het Bouwbesluit is vaak tweemaal onderwerp van toetsing: ten behoeve van een bouwvergunning en daarna om een GIW-garantiecertificaat te verkrijgen. Publiekrechtelijk erkenning van deze laatste toetsing zou, volgens mr. E. Groeneveld, geld en mankracht sparen.De kwaliteit van de toetsing kan toenemen, en de onderbezette gemeentelijke diensten voor Bouw- en woningtoezicht kunnen werk besparen

De bouwsector kenmerkt zich door een groot aantal belangenorganisaties en een zeer ingewikkelde overlegstructuur. Hierdoor heeft de bouwsector nimmer, zoals andere sectoren, een vuist kunnen maken richting overheid en consumentenorganisaties. Een initiatief dat wel breed werd gedragen en tot een zekere cohesie in de bouwnijverheid heeft geleid op het gebied van woningbouw is de totstandkoming, nu ruim vijfentwintig jaar geleden, van het Garantie-Instituut Woningbouw (GIW). Deze garantie- en waarborgverstrekkende organisatie bindt alle marktpartijen en belangenorganisaties binnen haar geledingen. Doel van het GIW is kopers zekerheid te verstrekken ten aanzien van kwaliteit en afbouw van hun woning middels een Garantie- en waarborgcertificaat, in combinatie met een laagdrempelige geschillenbeslechting. De aangesloten organisaties hebben de autonome bevoegdheid namens het GIW waarborgcertificaten te verstrekken aan de kopers van nieuwbouwwoningen van bij haar aangesloten ondernemers. Bij het GIW zijn momenteel circa 1600 ondernemingen ingeschreven, die jaarlijks circa 50.000 nieuwbouwwoningen laten certificeren. Het bestuur van het GIWI wordt gevormd door alle partijen die betrokken zijn bij de nieuwbouwwoningmarkt; naast de producenten gaat het om Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. De aangesloten organisaties zijn hier veelal weer een weerspiegeling van. Om een voorbeeld te geven, Woningborg wordt in haar bestuur mede vertegenwoordigd door het NVOB en het NVB. Genoemde partijen stellen de inhoud van de garantie- en waarborgregeling vast. Het gaat om diverse normen, waaronder specifieke eisen ten aanzien van verwarmingsinstallaties en warmwaterinstallaties. Volgens een bijna allesomvattend artikel moet het huis of appartement voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Voldoet een woning niet aan deze normen en is de ondernemer niet bereid tot herstel, dan kan de koper dit via een laagdrempelige arbitrage afdwingen. Blijft de ondernemer weigerachtig om de woning aan het Bouwbesluit te laten voldoen, dan kan de koper de organisatie die het certificaat heeft verstrekt aanspreken op haar waarborg en zodoende herstel afdwingen. Indien de ondernemer niet meer bestaat, door bijvoorbeeld faillissement, dan zal de aangesloten organisatie voor haar rekening deze herstelwerkzaamheden moeten uitvoeren.

ABC-lijst

Woningborg heeft de waarborg uit de Garantie- en Waarborgregeling herverzekerd. Zowel het GIW als de verzekeraar eisen dat elk bouwplan wordt gescreend op de eisen van het Bouwbesluit en de GIW-normen. Ieder bouwplan wordt intensief gecontroleerd. Om een indruk te geven van de betrokken aantallen: ùhet aantal ingeschreven deelnemers (bouwondernemers, woningbouwcorporaties, projectotwikkelaars) bedraagt 1250; ùhet aantal te beoordelen bouwplannen per jaar is circa 2000; ùhet aantal te beoordelen woningen is circa 27.000 per jaar.

Door de jarenlange ervaring van de groep specialisten die de werkzaamheden uitvoeren is de efficiency, snelheid en nauwkeurigheid van planbeoordeling zeer groot. Daarnaast is een interne controle via deelnemers en kopers op de planbeoordeling van toepassing. Indien de woning niet aan de eisen van het Bouwbesluit mocht voldoen, heeft de koper namelijk de mogelijkheid om deze garantienorm via arbitrage van het GIW te laten toetsen. Enige vrijblijvendheid in de planbeoordeling is hierdoor weggenomen. Voor de bij haar ingeschreven deelnemers heeft Woningborg een ABC-lijst opgesteld. Dit is inmiddels een boekwerk geworden waarin onder andere wordt aangegeven met welke oplossingen aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Veelal betreft dit dus interpretaties van de prestatie-eisen van het Bouwbesluit voor concrete oplossingen. Bij planbeoordeling wijst Woningborg deelnemers op het feit dat bepaalde oplossingen wel kunnen voldoen aan het Bouwbesluit, maar dat die qua uitvoering erg kritisch zijn en bij onzorgvuldige uitvoering niet zouden kunnen voldoen. Met name geldt dit voor het specifieke onderdeel ‘geluid’. Ondernemers melden bij Woningborg plannen aan ter beoordeling, waarvoor door de betrokken gemeenten bouwvergunningen al zijn verstrekt. Als de planbeoordeling leert dat een plan op onderdelen toch niet aan de eisen van het Bouwbesluit voldoet, reageert de ondernemer veelvuldig in de trend van ‘Ik heb toch een bouwvergunning verkregen, dat is toch al beoordeeld en geaccepteerd?!’ Deze dubbele controle en het feit dat een ondernemer zijn plan moet aanpassen terwijl hij al een bouwvergunning heeft verkregen is moeilijk uit te leggen. De toetsing aan het Bouwbesluit door gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht loopt niet parallel met onze specifieke controle op dit gebied. Met name op bepaalde onderdelen, zoals bijvoorbeeld brandveiligheid in woongebouwen, wordt niet altijd de letterlijke uitleg van de betreffende artikelen gevolgd. Voor ondernemers, die al in een vergevorderd stadium in de planontwikkeling zijn, zijn de wijzigingen om te voldoen aan de planbeoordeling van Woningborg veelal moeilijk uitvoerbaar en meestal kostbaar. Hoe zijn deze problemen bij de Bouwbesluittoetsing ontstaan? Veelal begint het bij de architect. Die werpt zich op als vormgever en heeft minder kennis en aandacht voor de in zijn ogen veelal beperkende eisen van het Bouwbesluit. Door de toenemende prestatie-eisen in het Bouwbesluit zal deze verwijdering tussen vormgeving en kennis van het Bouwbesluit toenemen. Moderne vormgeving zonder doordachte en uitgewerkte detailleringen van de architect kan leiden tot een potentieel gebrek. Dergelijke problemen ontstaan ook door specifieke wensen van het gemeentebestuur met betrekking tot de bebouwde omgeving; de keuze van buitenlandse architecten voor prestigieuze projecten in een gemeente leidt er toe dat het Bouwbesluit op het tweede plan komt en er door Bouw- en woningtoezicht afwijkingen ten opzichte van het Bouwbesluit moeten worden toegestaan. Voor de medewerker op Bouw- en woningtoezicht wordt het een steeds grotere opgave om up-to-date te zijn ten aanzien van het Bouwbesluit. Zeker kleinere gemeentes hebben niet alleen een capaciteitsprobleem in hun toetsing, maar veelal ook een kennisprobleem. Het is een specialisme die een toenemende mate van kennis vereist om een goede beoordeling te verrichten. De toepassing van nieuwe materialen, innovatieve installaties en individuele vormgeving in combinatie met aangescherpte eisen op onderdelen in het Bouwbesluit leidt veelvuldig tot een grotere kennisachterstand.

Kostenreductie

Er zijn vele redenen om de verstrekking van een GIW-certificaat te koppelen aan de Bouwbesluittoetsing in het kader van de verstrekking van de bouwvergunning. Zowel Woningborg als de betreffende ambtenaar bij de gemeente voeren dezelfde werkzaamheden uit. Echter, omdat bij Woningborg specialisten op dit gebied werkzaam zijn teneinde schadeclaims op dit punt te voorkomen, is het voor veel gemeenten wellicht in de toekomst een overweging om deze werkzaamheden uit te besteden. Daarnaast is het mogelijk om bij uitbreiding van de werkzaamheden bij Woningborg op het gebied van planbeoordeling ook de constructieve beoordeling van bouwplannen te gaan toetsen. Publiekrechtelijke erkenning voor de toetsing van Woningborg levert een aantal voordelen op: ùde snelheid in de ontwikkeling van een bouwplan neemt toe door het vermijden van een doublure van werkzaamheden; ùde gemeente kan haar veelal beperkte bezetting voor andere taken benutten; ùafwijkingen van het Bouwbesluit komen eerder aan het licht, waardoor aanpassingen in het bouwplan nog mogelijk zijn; ùde kwaliteit van een Bouwbesluitbeoordeling voor een gemeente kan worden vergroot; ùkostenreductie voor de ondernemer en uiteindelijk de koper door het voorkomen van een dubbele toetsing. Indien de gemeente een bouwplan ter beoordeling voor de verstrekking van een bouwvergunning ontvangt, en men weet dat dit bouwplan bij het GIW wordt aangemeld ter certificering, zou het mogelijk moeten zijn de Bouwbesluittoetsing tot een voor beide toepassingen beoordeling te beperken. Hierdoor zijn de eerder genoemde voordelen te bereiken. Deze combinatie is in het belang van de gemeente, de ondernemer en uiteindelijk ook in het belang van de kopers van deze woningen. Argumenten voldoende om zo spoedig mogelijk deze kansen te benutten.

Kleinere gemeenten hebben veelal een kennisprobleem

Reageer op dit artikel