nieuws

Wantrouwen beheerst relatie ontwikkelaar en overheid

bouwbreed Premium

De oorlogsverklaring van Breda aan projectontwikkelend Nederland staat niet op zichzelf. Bij voortduring botst de overheid met de markt. Is het niet de grondverwerving dan is het wel de prijs van de nieuwbouwwoningen die voor flinke discussies zorgt. Een gebrek aan wederzijds vertrouwen lijkt de basis voor deze steeds opnieuw oplaaiende conflicten.

Breda doet sinds deze week niet langer nog zaken met projectontwikkelaars die voor veel geld grond voor de neus van de gemeente wegkaapt. Verantwoordelijk wethouder van grondzaken, J. Gielen, zegt tot deze maatregel vooral door de markt gedwongen te zijn. “De prijsrace die op de grond is ontstaan is onverantwoord. Indien de gemeente mee zou gaan in de ongebreidelde toename van de verwervingskosten kunnen zaken als hoofdontsluiting, voorzieningen, groenstructuren en sociale huurwoningen niet langer nog gefinancierd worden.” De Nederlandse vereniging van projectontwikkelingsmaatschappijen (Neprom) heeft, op z’n zachtst gezegd, verbolgen op het besluit van Breda gereageerd. De ontwikkelaars voelen zich door de overheid voor de zoveelste keer in een hoek gedreven. Volgens Neprom-directeur J. Fokkema worden zijn leden weer eens afgespiegeld als die sluwe handige zakenjongens die in hun BMW’s de omgeving afstropen op zoek naar het snelle geld. Nee, als er iemand schuld heeft aan de hoge grondprijzen, dan is dat wel de overheid die ervoor heeft gezorgd dat er in dit land sprake is van een onevenwichtige woningmarkt. Was getekend de Neprom.

Historisch

Het is overigens niet voor het eerst, dat een gemeente de aanval op de projectontwikkelaars opent. De voorbeelden daarvan zijn zelfs talrijk. Zo toonde de Haagse wethouder van ruimtelijke ordening, P. Noordanus, enige jaren geleden al zijn spierballen richting die marktpartijen die het waagden grond van tuinders op de Vinex-locatie Wateringse Veld aan te kopen. En ook toen vond de Neprom overigens de oorlogstaal van Noordanus ongepast. Historisch is ook het verhaal van M. Meindertsma, toenmalig wethouder van Zwolle. Bij de plannen voor de uitbreidingswijk Stadshagen zag zij zich plotseling geconfronteerd met grondposities van een consortium van ontwikkelaars en een Amersfoortse woningcorporatie. Meindertsma zette de grondeigenaren buiten de deur en paste het structuurplan van de toekomstige woonwijk aan. De bestemming van de grond van het consortium werd een waterplas. De impasse op Stadshagen heeft jaren geduurd. Uiteindelijk is Zwolle met het consortium tot overeenstemming gekomen maar de onderhandelingen daarvoor hebben bloed, zweet en heel veel tranen gekost.

Zwartepiet

Kern van het probleem ligt echter in het feit dat beide partijen, de gemeente aan de ene kant en de marktpartijen aan de andere kant, elkaar steeds opnieuw de zwartepiet toespelen. Zelden zijn de marktpartijen en de overheid het ergens met elkaar over eens: De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers meldt dat de grondbedrijven van de gemeenten forse winsten boeken. Wethouder Gielen van Breda: “Ik heb mij dus enorm geërgerd aan dat bericht. Het klopt van geen kant. We moeten ons in alle bochten wringen om ook de herstructurering te kunnen financieren.” Neem ook de deze week breed uitgemeten resultaten van het Vrom-onderzoek naar de prijs-kwaliteitsverhouding op nieuwbouwlocaties. Volgens staatssecretaris Remkes is de gemiddelde prijs-kwaliteitsverhouding “aanzienlijk verslechterd”. Na het nodige gegoochel met wat cijfers concludeert het onderzoek dat de consument een slordige veertig duizend gulden te veel moet neertellen voor zijn Vinex-huis. Je zult als woonconsument na veel pijn en moeite net een rijtjeshuis op een van die uitleglocaties hebben aanschaft. Klaar ben je ermee. De reactie uit het kamp van de marktpartijen liet uiteraard niet lang op zich wachten. Wat betreft de projectontwikkelaars: de overheid zit er natuurlijk weer eens flink naast. “De prijs-kwaliteitsverhouding van de nieuwbouwwoningen is in de afgelopen jaren juist toegenomen in vergelijking met die van de bestaande woningen”, stelt Neprom-voorzitter Hoefsloot fijntjes vast. “En”, voegt hij er in de kantlijn nog snel even aan toe, “de sterke prijsstijgingen van bestaande huizen zijn volgens de projectontwikkelaars te wijten aan falend overheidsbeleid.”

Vertrouwen

Iedereen neemt zijn stellingen in: De overheid wijst met de beschuldigende vinger naar de marktpartijen, en die kaatst op haar beurt de bal met dezelfde vaart weer terug. Basis van de steeds oplaaiende discussie is echter het gebrek aan vertrouwen. De overheid ziet, en daar heeft de Neprom een punt, projectontwikkelaars inderdaad nog steeds als de snelle boys. Nodig om de woningopgave te realiseren, maar niet te vertrouwen als het gaat om wezenlijke zaken zoals het meepraten over beleid. Dat vertrouwen moet natuurlijk door de marktpartijen ook worden gewonnen. Breda heeft gelijk als het stelt zich door projectontwikkelaars bedrogen te voelen. “Het geeft toch te denken als een marktpartij lid is van een klankbordgroep over mogelijke ontwikkelingen in Bavel Oost, diezelfde ontwikkelaar boeren daar aanschrijft vooral aan hem hun grond te verkopen”, zegt wethouder Gielen op verontwaardigde toon. Dat geeft inderdaad geen pas. Of, hij heeft hierover geen goede afspraken gemaakt. Maar de ervaring van Breda moet haast een uitzondering zijn. Het gros van de ontwikkelingsmaatschappijen is serieus met hun vak bezig. De hit-and-run mentaliteit uit de zeventiger en tachtiger jaren hebben zij, een enkele ‘Tedje van Es’ uitgezonderd, al ver achter zich gelaten.

Geketend

De marktpartijen voelen zich echter op hun beurt geketend in een keurslijf van overheidregels. Voorstellen van hun kant om de woningmarkt op een andere en meer marktconforme manier te benaderen worden met argwaan en wantrouwen bekeken. En zo is er dus sprake van een vicieuze cirkel waar niemand iets aan heeft en uiteindelijk zelfs de woonconsument als grote verliezer uitrolt. Het wordt daarom tijd dat er op alle niveaus een goed en open gesprek over de onderlinge relatie wordt gevoerd. De discussie over de grondpolitiek kan daarvoor een goede aanleiding zijn.

Reageer op dit artikel