nieuws

Anti-speculatiebeding blijkt trammelant om niks

bouwbreed Premium

Het anti-speculatiebeding op de huizenmarkt is op zich niet slecht, maar dient in de praktijk zelden de belangen van de woonconsument. De oplossing: snellere besluitvorming en efficiente doorstroming.

Paradijssel: een woningbouwlocatie in Capelle aan den IJssel. Zo’n drie jaar geleden startte de verkoop. De laatste woningen worden binnenkort gebouwd. De rest is klaar, bewoond of wordt binnenkort opgeleverd. Een nog niet (eerder) bewoonde woning staat te koop. De vraagprijs is fors hoger dan de oorspronkelijke koopprijs. “Schandelijke speculatie”, roept de wethouder Tammel van Grondzaken.

T-r-ammel-ant om niets, zeg ik dan. En: een speculant is iemand die geen cent op zak heeft en oesters bestelt in de hoop ze te kunnen betalen met een daarin gevonden parel.

Bijna elke bouw-gemeente kent situaties als de bovenstaande. En in toenemende mate wordt er schande van gesproken. Door de Capelse wethouder bijvoorbeeld. Maar, eerlijk is eerlijk, hij staat niet alleen. De gemeente Den Haag heeft onlangs een anti-speculatiebeding ingesteld voor de nieuwbouwwoningen op de Vinex-locatie Wateringse Veld. En in diverse gemeenten van de Stadsregio Rotterdam worden soortgelijke discussies gevoerd.

Voor een goed begrip: maatregelen tegen echte speculatie juich ik toe. Maar, richt de huidige discussie en de daarop reagerende overheid zich niet (opnieuw) op incidenten? Is het werkelijk zo erg gesteld met die speculatie? En wat zijn de echte oorzaken van de aanhoudende en forse prijsstijgingen?

De woningmarkt is gespannen: de vraag is (nog altijd) groter dan het aanbod. Wil je er bij zijn, dan moet je snel wezen. Kun je kopen, dan heb je mazzel. Je koopt tegenwoordig al op het moment dat de bouwer of projectontwikkelaar nog van de ontwikkeling van het betreffende object droomt.

Droomplek

Je moet geduld hebben. Want, de gemiddelde bouwtijd van een woning mag dan (fors) zijn afgenomen, de vergader- en regelzucht van (lokale) overheden is groot en het besluitvormingsproces daardoor des te langer. In de jaren die liggen tussen het moment van koop en daadwerkelijke oplevering kan er veel gebeuren. Zoals de burgerlijke staat, de gezinssituatie, het werk, en zo zijn er voor een koper veel zaken die kunnen veranderen. Niet zelden met als gevolg dat het ooit gekochte huis minder of helemaal niet meer het droomhuis op de droomplek is die de koper zich dacht. En dus wordt het nog niet-bewoonde verkocht. In de huidige markt voor een hogere prijs dan waarvoor het huis werd ingekocht.

Er zijn mensen die, zoals gezegd, dit speculatie noemen. Een nadere analyse leert dat deze opvatting speculatie is. De koper van die woning in Capelle kocht hem destijds, voor zeg 450.000 gulden. Als hij nu voor diezelfde woning vijf tot zes ton vangt, is er dan sprake van speculatie? Onzin! Want, wil hij elders een woning van gelijke omvang en kwaliteit kopen, dan is hijzelf al gauw zo’n 70.000 tot 100.000 gulden duurder uit. Gerekend tegen een (te laag!) gemiddelde prijsstijging van vijf procent per jaar.

Doorstroming

Huizen zijn duur. En worden alsmaar duurder. En mede als gevolg daarvan _ en dat is lekker voor de gemeentekas _ stijgt de grondprijs. De oorzaak: een (nog altijd) stagnerend nieuwbouwaanbod en onvoldoende aansluiting tussen de markt van vraag en aanbod. De oplossing van het probleem ligt in het (sneller) beschikbaar komen van woningbouwlocaties.

Een anti-speculatiebeding, zowel als gemeenten die, ondanks een wettelijk verbod, voorschrijven hoeveel een te bouwen koopwoning mag kosten. Ogenschijnlijk treden de gemeenten daarmee op in het belang van de woonconsument. In werkelijkheid gaan ze daaraan voorbij. De prijsvoorschriften zijn gebaseerd op politieke overwegingen en niet op marktontwikkelingen. Met het risico van een kunstmatige prijs-/kwaliteitsverhouding, die niet in overeenstemming is met de wens van de consument. Mede als gevolg daarvan is een groot tekort ontstaan aan juist die woningen die de consument graag wil. Daardoor stagneert de doorstroming en het geringe passende aanbod leidt er toe dat de prijzen van bestaande woningen (te) snel stijgen.

Starters

Niet het anti-speculatiebeding is dus de oplossing voor het gesignaleerde probleem. Nee, de afspraken tussen Rijk, provincies en gemeenten over de nieuwbouwwoningen moeten worden opengebroken. Er moeten sneller besluiten worden genomen over gewenste bebouwing en de woonwensen moeten beter worden gehonoreerd. De getalsmatige verdeling tussen goedkope, dure woningen en het middensegment moet worden losgelaten. En de vaste breedtemaat van 5.40 voor een nieuwbouwhuis moet verdwijnen. Veel van de nieuw gebouwde of te bouwen woningen zijn, zo leert onderzoek, te klein en hebben te weinig grond. Er wordt teveel gebouwd voor starters op de woningmarkt, terwijl voor die groep voldoende aanbod bestaat.

Gemeenten en projectontwikkelaars moeten woningen aan de voorraad toevoegen die er nu niet zijn. Er worden vooral te weinig vrijstaande en halfvrijstaande woningen gebouwd. Pleidooien voor meer ‘nieuw Bloemendaal’ verdienen dan ook serieus aandacht.

En wat betreft dat anti-speculatiebeding. Tegen de bestuurlijke voorstanders ervan zou ik willen zeggen: ga beleid voeren in plaats van incidenten bestrijden. Immers: zolang er zotten ter markt komen, verdienen de kramers geld.

Peter Paul J. Doodkorte

Raadslid voor D66 in Capelle aan den IJssel en lid van de regioraad van de Stadsregio Rotterdam

Reageer op dit artikel