nieuws

Gemeente is hybride marktpartij

bouwbreed Premium

Recent onderzoek heeft het aangetoond: de malafide grondspeculant blijkt een fantoom. Dat lijkt een hele geruststelling. Maar onwillekeurig valt het licht op gemeenten en projectontwikkelaars. Want vriend en vijand beamen dat projectontwikkeling grote winsten oplevert. Daarom een pleidooi voor een speciale ‘projectheffing’.

Eerst een beeld van de praktijk zoals die zich de afgelopen jaren heeft gevormd. Een ontwikkelaar neemt een grondpositie in en brengt die in goed overleg in bij de gemeente. Die treedt vervolgens als regisseur op voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld een Vinex-locatie. Anders kan ook. De ontwikkelaar brengt alleen de grond voor de bouw van de algemene voorzieningen in en behoudt de woningbouwkavels. Omdat de ontwikkelaar een bouwvergunning nodig heeft treedt hij in overleg met de gemeente.

In dat overleg gaat het niet in de laatste plaats om de opbrengst van de grond: het aantal woningen maal de opbrengst per woning. Door de hoge vrij-op-naamprijzen van tegenwoordig gaat het om veel geld. Wanneer we de stichtingskosten als redelijk vast bestempelen (agrarische grond, plankosten, bouwkosten), dan is de winst het verschil tussen deze kosten en de von-prijs. En die is de afgelopen jaren met minstens veertig procent gestegen. Het gaat daarbij dan om winst van vele tienduizenden guldens per woning.

Vragen

De vraag rijst hoe met deze winst omgegaan moet worden. Incasseert de ontwikkelaar de winst dan is daar weinig aan te doen. Sterker, hij wordt dan een ondernemer met een scherp zakelijk inzicht genoemd. Incasseert de gemeente de winst dan is het de vraag of ze winst maakt over de rug van haar eigen ingezetenen. Daarbij komt een aantal vragen op.

ù Hoe houdt de koper zich hier onder?

Die koopt. De markt doet zijn werk en kennelijk is de prijskwaliteit-verhouding voldoende. Het rekenen van een prijs onder de marktprijs betekent, zo meent de verkopende partij, dat de koper van de woning bevoordeeld wordt. En dat gaat in tegen het marktdenken. Daar tegenover staat dat de koper met een reeel risico wordt opgezadeld, omdat de herbouwwaarde tegenwoordig onder de marktwaarde ligt.

ù Voor wie wordt er gebouwd?

Het marktdenken kent alleen winnaars: koper en verkoper zijn het immers eens. De markt kijkt niet naar hen die achter het net vissen. Zij zijn de dupe van het feit dat de woningmarkt nooit een gewone markt zal zijn. Een gewone markt houdt er geen rekening mee dat iemand die geen geld heeft toch moet wonen. In de woningmarkt woont de onderkant van de markt in de woningen die doorstromers achterlaten en uiteindelijk in slechte woningen, waar ze steeds weer verdreven worden door sloop.

ù Wat doet de gemeente met de opbrengsten?

Het ligt voor de hand om de opbrengsten in te zetten voor het vlot trekken van oude, door hoge kosten gestagneerde projecten. Ze kunnen ook als reserve gebruikt worden. De inzet van middelen ten behoeve van nieuwe, ambitieuze plannen ligt gevoeliger. De gemeente plaatst zich dan in de positie van Robin Hood, door van een groepje burgers te nemen en te bestemmen voor de burgerij in het algemeen.

ù Is de gemeente een pure marktpartij?

Menige gemeente vindt zelf van wel. Maar kenmerkend voor een marktpartij is dat die weet wie zijn klanten zijn en wie zijn concurrenten. Bij een gemeente is dat niet duidelijk. Zo zijn de klanten niet de kopers van de woningen, want die kopen van de projectontwikkelaar. Ook de levering van grond loopt via de ontwikkelaar. De concurrenten van de gemeente zijn niet de projectontwikkelaars, maar andere gemeenten. Die geven ook bouwvergunningen af en die overleggen ook met ontwikkelaars over opbrengsten.

ù Wat zijn de risico’s van het prijsbeleid?

De prijs van een huis wordt niet in de laatste plaats bepaald door de hoogte van het krediet dat banken bereid zijn te verstekken. In de ogen van de president van de Nederlandse bank mag dat wel wat minder. Het grootste gevaar dat kopers bedreigt is een daling van het gezinsinkomen. Een echtscheiding kan zo een ramp worden. Mogelijk dat hier de verklaring ligt voor de recente daling van het aantal scheidingen. In het licht van deze gevaren zou het _ o ironie _ dan ookverstandig om een deel van de grondopbrengsten over te hevelen naar de gemeentelijke kredietbank.

Projectheffing

Het kan ook anders. Beter zou zijn als gemeenten grondopbrengsten beschouwen als algemene middelen. Voorts zouden ze grond tegen de werkelijk gemaakte kosten moeten gaan leveren en deze kosten openbaar maken. Aangezien ook de von-prijzen openbaar zijn wordt in een oogopslag duidelijk wat een projectontwikkelaar aan de verkoop overhoudt. Deze winst kan door middel van een gemeentelijke projectheffing afgeroomd worden.

Rest het risico dat schuilt in het faseverschil tussen start van de planvorming en het moment van verkoop. Dat is een reeel risico want een ontwikkelaar moet lang vantevoren een schatting maken van de prijzen waarvoor hij de woningen moet verkopen om minstens quitte te draaien. Hij zal dus altijd met de kwaliteit aan de veilige kant gaan zitten. De genoemde projectheffing zou ingezet kunnen worden als garantstelling voor het realiseren van een hogere kwaliteit.

Deze ontwikkelgarantie is in ieders belang. De ontwikkelaar levert betere woningen, de aannemer ziet z’n omzet stijgen, de kwaliteit van de woningvoorraad stijgt en de koper krijgt meer waar voor z’n geld.

Zo’n projectontwikkelfonds is er voor de kwaliteit, niet voor de ontwikkeling op zich. Wanneer de markt stagneert, blijft het risico voor de projectontwikkelaars. Tegelijk ziet de gemeente zich geconfronteerd met lagere opbrengsten in het kader van de projectheffing. De opgave is dus om middelen beschikbaar te houden om ook in economisch mindere tijden de productie van een goede kwaliteit op peil te houden. Op dat punt begint de markt mee te werken. Want de jaren dertig hebben geleerd dat er dan in principe een goede kwaliteit geleverd wordt.

Kopersrisico

Zou het bovenstaande ingang vinden, dan zijn de rollen van gemeente en projectontwikkelaar een stuk duidelijker en beter te onderscheiden. De projectontwikkelaar houdt ondernemersrisico. De gemeente kan weer gewoon over de aanwending van middelen praten. Daarmee komt de transparante overheid weer een stukje dichterbij. En de koper? Die mag _ als het hem in dit systeem nog lukt _ gerust winst maken met de verkoop van zijn huis, want de tijd zal leren dat uiteindelijk hij het grootste risico loopt.

Arie de Klerk

Publicist over bouwen en wonen

Gemeentelijke regie aan herijking toe

Bij ontwikkeling van een uitbreidingswijk heeft de gemeente doorgaans de regie. Die regierol verandert ingrijpend. De programmerende overheid die via woningcorporaties stuurde op een up-to-date woningvoorraad is geworden tot een partij die in termen van marktwerking denkt en er geen heil in ziet om tegen de markt in te roeien. De roep om gesubsidieerde bouw klinkt steeds gedempter. Gemeenten worden terughoudender in het al te stellig formuleren van een woonbeleid, of dat nu om lagere of hogere inkomens gaat.

Het gat dat de gemeente laat vallen wordt gevuld door het bedrijfsleven. Zo zien we dat in Amsterdam een groot bouwbedrijf een hele wijk gaat ontwikkelen. De gedachte erachter is dat een goede woonomgeving de waarde van het huis doet stijgen.

De gemeente kan zich beperken tot hoofdzaken: als regisseur bij grondverwerving en inbrenger van een visie voor de lange termijn. Want de toekomst kan niet overgelaten worden aan het kortetermijndenken van de projectontwikkelaar. De gemeente moet waken over de stedelijke infrastructuur en zorgdragen voor voldoende onbebouwde ruimte. Zij moet attent zijn op het verschil tussen openbare ruimte (in onderhoud en beheer bij de gemeente) en publieke ruimte (in onderhoud en beheer bij andere partijen). Zij hoeven zich niet meer met alle details van het planproces te bemoeien.

Reageer op dit artikel