nieuws

‘Toekomst vastgoed ligt op beurs’ ABP-directeur kondigt aardverschuiving aan in onroerendgoedmarkt

bouwbreed Premium

wassenaar – Een gebouw is niet sexy. Niet als het in aanbouw is en evenmin als het wordt verkocht of verhuurd. Zelfs niet als dat geschiedt onder mooie stabiele inkomsten en een prima dividend. Althans, tot dat oordeel komen beleggers op de aandelenmarkt.

Het was dan ook behoorlijk tegen het zere been van zijn gehoor toen W. Borgdorff, directeur ABP Vermogensbeheer, tijdens het Vastgoedmarktcongres in Wassenaar vertelde dat de aandelenmarkt wel degelijk de toekomst heeft als het gaat om vastgoedbeleggingen.

“Er is sprake van een aardverschuiving in de onroerendgoedmarkt,” begon Borgdorff zijn inleiding. Daarmee doelde hij op de verplaatsing van directe naar indirecte beleggingen. Ofwel: (institutionele) beleggers verleggen hun vastgoedportefeuille van de gebouwen zelf naar vastgoedbeleggingsfondsen.

Discrepantie

Aanleiding daarvoor is onder meer de wens om meer transparantie en ook meer flexibiliteit en liquiditeit. Instituten verlangden meer focus in hun beleggingen, een allocatie naar markten in plaats van naar objecten en een scheiding tussen beleggingen en uitvoering. Die voorkeur heeft ertoe geleid dat vastgoedbeleggingen in de vorm van beleggingsfondsen steeds meer in trek zijn.

Momenteel bestaat een grote discrepantie tussen directe en indirecte beleggingen. De onderliggende waarde is vaak groter dan die van aandelen, constateerde directeur R. Homburg van Uni Invest al tijdens de presentatie van de jaarcijfers van zijn fonds.

“Maar”, vergoelijkte Borgdorff in Wassenaar, “gemeten over de afgelopen vijf jaar lopen de rendementen van directe en indirecte beleggingen niet zo ver uiteen.” Om vervolgens verder te gaan met voor de toehoorders nog slechter nieuws. “Institutionele beleggers hebben de laatste jaren geleerd te leven met volatiliteit. Maar liefst 40 tot 50 procent van de beleggingsportefeuille bestaat uit aandelen. Ze zijn nu veel meer geneigd te kijken naar de prestaties van een fonds op de beurs, en niet naar de onderliggende waarde ervan: als je belegt in een detailhandelaar ga je ook niet precies optellen wat de waarde is van alle vestigingen bij elkaar opgeteld.”

Ook met de ‘discount’ ten opzichte van de AEX-index zullen de vastgoedbeheerders moeten leren leven. Een ‘fact of life’.

Niet langer apart

Volgens Borgdorff wordt onroerend goed steeds meer een sector in de economie, en wordt deze ook als zodanig beheerd. Onroerend goed is niet langer een apart onderdeel van de bedrijfsvoering, maar een financieel instrument.

Om dat goed te laten verlopen wordt steeds meer waarde toegekend aan ‘benchmarking’: het vergelijken van de prestaties van een fonds met een index. Daarvoor is het belangrijk dat de vastgoedfondsen zelf steeds inzichtelijker verslag doen van hun resultaten. Zodat ze uiteindelijk niet meer wezenlijk verschillen van andere beursfondsen.

Over vijf jaar is onroerend goed volgens Borgdorff gewoon een van de financiele sectoren. Het zal een redelijk kleine sector blijven, die gekenmerkt wordt door wereldwijde portefeuilles met een brede spreiding. Maar wel met een gedegen ondergrond en niet de ‘zakken met lucht’, zoals de Internet- en IT-fondsen, die momenteel wel de belegger weten te verleiden.

Reageer op dit artikel