nieuws

Wat moet tot gebruiksoppervlakte worden gerekend?

bouwbreed

De Nederlandse taal omvat veel meer woorden dan we in het Groot Woordenboek der Nederlandse taal – beter bekend als de Dikke Van Dale – kunnen vinden. Met name voor vaktermen sla je vaak tevergeefs dat woordenboek open. Maar ook sommige begrippen die de Nederlandse wetgever gebruikt, kent Van Dale niet.

Zoals het woord gebruiksoppervlakte. Niemand zal vinden dat dit geen Nederlands is en de aannemer, die in de verkoopbrochure voor de door hem gebouwde appartementen een gebruiksoppervlakte van 102 vierkante meter had vermeld, gebruikte geen voor adspirant-kopers onbegrijpelijk woord. De vraag was alleen wat tot dat begrip moet worden gerekend. Behoren bijvoorbeeld balkons daartoe? En de afzonderlijke berging op de begane grond van het complex ? Dat waren vragen, die de verkoper/aannemer en de koper van een van de appartementen verdeeld hielden.

De laatste vond, dat hij aanzienlijk minder ruimte had gekregen dan de toegezegde 102 vierkante meter. De hoofdmaten uit de brochure waren wel aangehouden, maar die van 12 bij 9,22 meter was natuurlijk heel wat meer dan de overeengekomen gebruiksoppervlakte. Zonder twijfel waren er dus nogal wat vierkante meters, die niet tot de gebruiksoppervlakte gerekend konden worden. De koop-/aannemingsovereenkomst gaf echter over de vraag wat tot dat begrip gerekend moet worden, geen enkele duidelijkheid. Die moest de arbiter dus verschaffen toen partijen het er niet over eens konden worden of de ondernemer – zoals de verkoper/aannemer in het model van zo’n overeenkomst wordt genoemd – aan zijn verplichtingen had voldaan.

Balkon

Omdat het appartement met inbegrip van de gevelwand en de helft van de dikte van de scheidingsmuren 110,64 vierkante meter mat, bleven er dus nog 8,64 vierkante meters over die niet tot de overeengekomen gebruiksoppervlakte hoefden te behoren. De aannemer ging bij zijn berekening daarom om te beginnen uit van de door muren en leidingkokers ingenomen ruimte. Over de lichthof en het zich buiten het appartement bevindende entreegedeelte bestond geen verschil van mening; die behoorden ook volgens hem niet tot de gebruiksruimten van de woningen.

Wel verschil van opvatting was er over het balkon. Op de plattegronden was in de brochure voor elk appartement de totale gebruiksoppervlakte vermeld. Van de acht appartementen die een dakterras hadden was de oppervlakte daarvan duidelijk tot de gebruiksoppervlakte gerekend, maar bij die met een balkon was dat niet gebeurd.

Voor de arbiter van de Raad, die over dit geschil een oordeel moest geven, was dat het argument om tot de conclusie te komen, dat de balkons ook tot de gebruiksruimten gerekend moesten worden. Volgens de wetten van de logica geldt immers voor de balkons hetzelfde als voor de terrassen, redeneerde hij.

Je kunt natuurlijk ook met een a contrario redenering vinden dat terrassen daar niet toe gerekend moeten worden omdat dit dan de impliciete betekenis is van het daar weglaten van de oppervlaktevermelding. Maar goed, je moet altijd voorzichtig zijn met a contrario redeneringen en het weglaten van de oppervlakte bij de balkons kan ook een vergissing zijn geweest.

Maar dan moet je bij een andere kwestie die redenering ook volgen. De vraag was of de op de begane grond gelegen bergingsruimte wel of niet meegerekend kon worden. De arbiter vond van niet. Want, zo zei hij, nu bij de bergingsruimte geen gebruiksoppervlakte was vermeld terwijl dat bij de terrassen wel was gebeurd, hoefde de koper er niet op bedacht te zijn dat die ruimte wel meegerekend diende te worden! De aannemer had dat oppervlakte-gegeven toch eenvoudig kunnen vermelden om daar geen onduidelijkheid over te laten bestaan, vond onze scheidsman. Je zou je kunnen afvragen of dat minder eenvoudig voor de balkons was geweest.

Erg consequent lijkt deze arbiter van de Raad dus niet te zijn. Ook zijn juridisch gevoel zal wel wat minder zijn dan van een bijzonder lid van de Raad.

In de toelichting bij het Bouwbesluit wordt namelijk wel een omschrijving van het begrip ‘gebruiksoppervlakte’ gegeven. Daarin staat dat het een tussen omsluitende wanden gelegen vloeroppervlakte is. Daarvan uitgaande kan een (niet-inpandig) balkon niet meegerekend worden voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte, maar de bergingsruimte weer wel!

Betaling

De arbiter wimpelde dit niet onbelangrijke argument van de koper echter nogal gemakkelijk af. Omdat de oppervlakten van de terrassen van het complex uitdrukkelijk wel gerekend werden tot de gebruiksoppervlakten, kon de opvatting van de wetgever hier niet gelden. zei hij. Hij had natuurlijk ook andersom kunnen redeneren ter versteviging van een a contrario redenering, zo in de trant van: de opvatting van de wetgever geldt hier behalve in de gevallen waar partijen daar duidelijk van afgeweken zijn, namelijk bij de terrassen.

Of het veel heeft uitgemaakt voor zijn berekening kan aan de hand van zijn vonnis niet worden nagegaan, want daarin worden geen maten van het balkon en de bergingsruimte vermeld. Alleen het resultaat van de berekening van de gebruiksoppervlakte, die de koper ter beschikking had gekregen, is er in te lezen. Dat was 90 vierkante meter in plaats van 102. Dit betekende, dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen had voldaan en dat kon hem ook toegerekend worden, zodat er alle reden was voor een schadevergoeding.

De arbiter gebruikt dat woord niet, maar zegt dat het het nadeel door de aannemer gecompenseerd dient te worden. Dat mag niet in juridische zin opgevat worden want hij veroordeelt hem uiteindelijk tot betaling van een bedrag, terwijl er van compensatie (het nieuwe B.W. kent dat begrip niet meer maar spreekt van ‘verrekening’) alleen sprake is bij een wederkerig schuldenaarschap.

Bij de berekening van dat door de aannemer te betalen bedrag is de arbiter – mijns inziens terecht – uitgegaan van het gedeelte van de koop-/aanneemsom, dat betrekking heeft op de bouw van het kale casco. Op die manier waardeert hij de te weinig geleverde gebruiksoppervlakte van circa 12 vierkante meter op 14.290 gulden.

(BR 1999 p.433) Mr. Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels