nieuws

Verbouwing volgens onmogelijk bestek

bouwbreed

Maar zelden gebeurt het dat er niet volgens een bestek gebouwd kan worden. Van die zeldzame gevallen deed zich in 1997 wel een heel bijzondere voor. De gemeente waar zich dit afspeelde gaf dwingende aanwijzingen dat bij de verbouwing van een waardevol pand de moer- en kinderbinten behouden moesten blijven.

Een zekere mevrouw J., die we naar alle waarschijnlijkheid terecht Jansen gaan noemen, kocht op 22 augustus 1996 een appartementsrecht in een historisch pand. Dat zou door de verkoper/aannemer verbouwd worden zodat het meer aan de eisen van deze tijd voldeed. Zeven maanden later droeg zij dat appartementsrecht over aan een echtpaar, dat ook – met instemming van de aannemer – de aannemingsovereenkomst van haar overnam.

Mevrouw Jansen had van de aannemer een bestektekening gekregen, die door een architectenbureau gemaakt was. Daaruit was een plafondhoogte van ongeveer 3,5 meter voor de woonruimte op de tweede verdieping af te leiden. Tijdens de verbouwing merkten de nieuwe eigenaren tot hun schrik dat die woonruimte maar 2,45 hoog zou worden. Dat was voor hen onaanvaardbaar en zij eisten van de aannemer dat die het bestek in dat opzicht zou volgen. De aannemer was echter gebonden aan de dwingende aanwijzingen van de gemeente voor wat betreft de moer- en kinderbinten boven het plafond op die verdieping. Hij zat natuurlijk danig in het nauw want enerzijds moest hij die verwijderen om aan zijn besteksverplichtingen te kunnen voldoen, anderzijds mocht dat niet van de gemeente die hem een subsidie voor de verbouwing had gegeven.

Waardevermindering

Door die impasse moest met de verbouwing gestopt worden en dat was reden genoeg voor een spoedgeschil voor de Raad van Arbitrage. De eigenaren spanden dat als de meest belanghebbenden aan. Zij eisten dat de aannemer veroordeeld zou worden om volgens het bestek te bouwen. Als die eis niet kon worden toegewezen wilden zij een schadevergoeding van 75.000 gulden hebben.

Bouwrechtelijk was dit natuurlijk best een interessant geval. Niet zozeer vanwege de vraag of de aannemer wel veroordeeld kon worden om anders te bouwen dan de gemeente wilde. Het betreffende pand was door de gemeente aangemerkt als beeldbepalend binnen het beschermde stadsgezicht. Daartoe was ook de subsidie aan de aannemer verstrekt om hem zo te laten verbouwen dat de historisch waardevolle delen van het pand behouden zouden blijven. Een 3,5 meter hoge woonkamer zat er dus niet in en dat liet alleen de mogelijkheid van een vergoeding wegens waardevermindering van het appartement open.

Daarover deed de arbiter in het kort geding overigens geen uitspraak; bij gebreke aan een spoedeisend belang werd daarvoor in zijn vonnis verwezen naar de gewone arbitrage.

Wanprestatie

Maar als we op dat vonnis even mogen vooruitlopen vanwege de bouwrechtelijk interessante vragen die daarbij gaan spelen, is de eerste en belangrijkste vraag of de aannemer wanprestatie pleegt door niet volgens een onmogelijk bestek te bouwen. In het kort geding zegt de arbiter dat de architect die de onmogelijke bestekstekening maakte dat niet deed in opdracht van Jansen of haar kopers. Of hij dat wel had gedaan in opdracht van de aannemer vermeldt hij niet, maar die vraag is niet eens zo interessant, want door het ter hand stellen ervan aan Jansen bij het sluiten van de (aannemings-)overeenkomst, werd die tekening daardoor een onderdeel daarvan.

Van niet-deskundige kopers kan niet worden geeist dat zij de bouwkundige en andere onmogelijkheden van de realisatie van zo’n tekening gaan beoordelen. Van een bouwer/aannemer mag dat wel worden verwacht. Door zich op dat punt niet goed te orienteren, belastte deze bouwer zich daarom met de verantwoordelijkheid voor het niet kunnen bouwen volgens de tekening, waartoe hij zich bij overeenkomst had verplicht. Een schadevergoeding voor de kopers zit er daarom mijns inziens wel in.

De enige interessante vraag voor de Raad van Arbitrage is dan nog hoe hoog die vergoeding moet zijn. Als bouwdeskundigen zullen zij dat waarschijnlijk best zelf kunnen bepalen, en het zou mij niet verwonderen als zij op een lagere waardevermindering dan 75.000 gulden komen.

Veronderstelling

Nog interessanter is de vraag of de aannemer de door hem te betalen vergoeding kan verhalen op de architect. Belangrijk voor het antwoord op die vraag is de passage in het kort-geding vonnis, dat de architect bij het opnemen van de hoogte van 3,5 meter is uitgegaan van een onjuist gebleken veronderstelling. Of hem daarom schuld treft is nog maar de vraag, want die veronderstelling bleek pas tijdens het werk onjuist te zijn. De arbiter die dit kort geding behandelde kwam, toen hij de verbouwing ging bekijken, tot de conclusie dat de hoogte van het dakterras boven de woonruimte veel lager was dan de bestektekening aangaf. Zelfs het omhoog brengen van de moer- en kinderbinten tot aan de onderkant van de balklaag onder dat terras zou maar een hoogtewinst van 25 centimeter opleveren. Afgezien van de vraag of de eigenaren van het appartement een hoogte van 2,70 meter wel zouden accepteren, vond de arbiter dat de kosten van die operatie zo hoog zouden worden dat er geen sprake meer zou zijn van een redelijke verhouding tussen die kosten en het resultaat. Dat was voor hem de reden om al in kort geding te beslissen dat een dergelijke oplossing niet in redelijkheid van de aannemer kon worden verlangd.

Een tweede oplossing zou nog kunnen zijn dat het plafond van de woonruimte boven de moer- en kinderbinten zou worden aangebracht. Daarvoor moesten die kinderbinten eerst allemaal verwijderd, en na het aanbrengen van het plafond weer aangebracht worden. Ook in deze oplossing zou de hoogtewinst niet meer dan 25 centimeter bedragen. Bovendien stond ook dat resultaat niet in verhouding met de kosten die daarmee gemoeid zouden zijn.

Redelijkheid

Uit bouwtechnisch oogpunt bezien was er naar de mening van de arbiter dan ook geen aanleiding om de eis tot verhoging conform het bestek toe te wijzen. Uit zijn vonnis kunnen we niet afleiden of het mogelijk was geweest ook het terras te verhogen om overeenkomstig de bestekshoogte te kunnen bouwen. Ongetwijfeld zou hij dan ook tot de conclusie zijn gekomen dat de kosten daarvan zo hoog zouden oplopen dat die oplossing in redelijkheid niet van de aannemer verlangd kon worden.

De belangrijkste vraag in gevallen als dit, waar duidelijk sprake is van een aannemers- verantwoordelijkheid voor het bouwen volgens het bestek, is waar de redelijkheid ophoudt van een eis om het bestek na te leven. Wij wachten dan ook het oordeel van de Raad in de bodemprocedure over deze kwestie met belangstelling af. De kopers van het appartement wisten na het kort geding immers nog niet of zij een schadevergoeding voor de mindere waarde van het appartement zouden krijgen, en hoe hoog die zou zijn.

(BR 1999 p. 61)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels