nieuws

‘Beweging in vastgoed is gunstig’ Makelaardij Zadelhoff houdt in Rusland het hoofd nog boven water

bouwbreed

moskou – De economische chaos in Rusland gaat ook aan makelaars niet ongemerkt voorbij. DTZ Zadelhoff is een van West-Europese bedrijven die als gevolg daarvan de afgelopen maanden weinig plezier beleefden aan hun Russische avontuur.

De Nederlands-Britse makelaarsorganisatie zag sinds augustus vorig jaar de vastgoedmarkt ineen storten. De prijzen daalden met dertig tot veertig procent. Het aantal medewerkers van Zadelhoff Rusland verminderde fors en het Moskouse kantoor verhuisde naar een leegstaande grijze kantoorflat.

Een wanhopige situatie?

Cor Zadelhoff zelf toont zich pessimistisch. In tegenstelling tot manager-Rusland Amanda Spring. “Veel bedrijven zijn als gevolg van de financiele crisis op zoek naar voordeliger kantoorruimte. En elke beweging op de vastgoedmarkt is gunstig voor ons.”

Later in het gesprek herroept ze dit optimisme. “In augustus, september en oktober vorig jaar lag haast alles plat. Bedrijven krimpen eerst in op personeel en andere kosten, daarna pas op de huisvesting.”

Afgeblazen

Ze wil niet uit de school klappen hoeveel stafmedewerkers moesten vertrekken. Maar dat het er veel waren en dat haar organisatie gebukt gaat onder de crisis zal ze niet ontkennen.

Projecten waaraan Zadelhoff voor augustus werkte zijn ‘on hold’ of afgeblazen. Spring: “Als je als bedrijf geen winst kunt maken, zet je nu niet door.” De voorheen zo schaarse ruimte is plotseling in overvloed voorradig.

De roebelcrisis maakte het geld tienmaal minder waard. Een groot deel van het Russische bedrijfsleven overleeft door middel van ruilhandel. Autobanden voor olie, eieren voor hout. In een land waarin het geldverkeer voor een belangrijk deel stilligt, valt het ook niet mee de huur te betalen. Aan de andere kant zijn als gevolg van de roebelcrisis de huurprijzen behoorlijk gekelderd.

Baken

DTZ Zadelhoff vestigde zich in 1992 in Moskou door overname van een bestaand bedrijf. Het bedrijf heeft nu ook een vestiging in St. Petersburg.

Het idee om naar het voormalige Oostblok te gaan, lag voor de hand. Westerse bedrijven wilden hun geluk beproeven op de nieuw ontsloten markten, maar stuitten bij het zoeken naar kantoorruimte op problemen. Een ter plaatse goed ingevoerde makelaarsorganisatie zou als “baken in onbekend gebied” kunnen fungeren. Vooral in Moskou zijn de prijzen per vierkante meter kantoorruimte schrikbarend hoog en overtreft de vraag het aanbod ruimschoots.

Het is in Moskou gebruikelijk dat de verhuurder zorgt voor vier muren, met daartussen een aantal vloeren. De huurder zorgt voor de rest. Dat betekent dikwijls een fikse investering in opknap of renovatie.

De zaak wordt nog verder bemoeilijkt als een bedrijf verstrikt raakt in een web van ingewikkelde procedures van de – als vanouds – logge bureaucratie. Of als het pand waaruit een bedrijf wil opereren, of de bijbehorende installaties en waterleiding, niet bestand blijken tegen de extreme weersomstandigheden. Spring: “Het kost hier erg veel tijd en extra papierwerk om een contract rond te krijgen.”

Advisering

Het leeuwendeel van de activiteiten spitst zich toe op advisering voor het maken van een optimale keuze op de kantorenmarkt. Industriele panden, koop en verkoop, taxaties en beleggingen zijn deelactiviteiten.

Zadelhoff weet wat zijn westerse klanten willen: kantoorruimten met systeemplafonds, (computer)vloeren en glimmende receptiebalies, die de Oostblok-uitstraling wegnemen.

Tot de klanten behoren een aantal banken, waaronder ABN/AMRO, Shell, British Petroleum, Levi Strauss, Coca Cola, Pizza Hut, en de ambassades van Amerika, Nederland en Groot-Brittannie. Toen de Russische economie in augustus vorig jaar instortte, werd het plotseling akelig stil.

Kort voor de crisis toesloeg ging Spring uit van een gemiddelde van 850 dollar per vierkante meter. Nu is dat gedaald naar 650dollar. Grote westerse bedrijven die een aflopend contract hebben, kunnen vaak ook voor minder blijven zitten. De (veelal) Russische eigenaars slikken liever een verlies dan dat ze hun klant definitief kwijtraken.

Spring: “De prijzen waren gewoon veel te hoog. Je kunt zeggen dat ze nu op het juiste peil zitten.” Bedrijven kijken liever niet al te ver meer vooruit. “Huren voor een periode van tien tot twintig jaar doe je eenvoudig niet in Rusland. Drie tot vijf jaar was normaal. Maar sinds augustus vragen bedrijven om huurcontracten voor maximaal twaalf maanden. Ze willen flexibiliteit hebben.”

Moed

Zelf houdt ze goede moed dat de Russische economie binnen afzienbare tijd weer aantrekt. “Daar gaan de meeste mensen van uit. De markt is niet dood. Dit land en deze economie zijn te groot om zomaar aan voorbij te gaan. Alleen kan niemand je vertellen hoe het weer op gang moet komen.”

Behalve in Rusland ondervindt DTZ Zadelhoff ook in Oekraine en Roemenie ernstige problemen als gevolg van de roebelcrisis.

De kantoren in Polen, Hongarije en Tsjechie daarentegen doen nog altijd goede zaken. “Zolang de Duitse economie geen griepje oploopt hebben we daarover geen zorgen. Die landen zijn veel meer op de EU gericht,” vertelt Chris Bennett, algemeen manager van Zadelhoff in Oost-Europa.

Troebel

Een aantal medewerkers kon vanuit Moskou naar het sterk groeiende kantoor in Warschau worden overgeplaatst. Terugtrekken uit Rusland heeft DTZ Zadelhoff wel overwogen, maar het is voorlopig geen serieuze optie.

Bennett: “We zitten in Moskou omdat onze belangrijke internationale klanten er zitten. Sommige bedrijven hebben het er moeilijk, maar andere doen in deze periode juist nieuwe contacten op. Ik zou nu liever met mijn geld naar een bank als ABN/AMRO of ING gaan dan naar een Russische bank. Ze vormen een zee van kalmte in troebele wateren. Voor ons wordt het jaar 1999 zeer moeilijk, maar je moet er gewoon zitten. De rest van Rusland telt momenteel niet echt mee, maar Moskou blijft strategisch heel belangrijk.”

De economische crisis in Rusland beperkt zich niet tot een tekort aan voedsel, maar kwelt het hele bedrijfsleven. Foto: Archief EPA

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels