nieuws

Onrust over voorkeursrecht gemeenten

bouwbreed

“Alkmaar wint strijd om felbegeerde grond.” Onder die kop verscheen in dit blad het bericht dat het Gerechtshof in Amsterdam een samenwerkingsovereenkomst tussen een projectontwikkelaar en een agrarier had vernietigd.

Over ontduiking van het voorkeursrecht dat gemeenten bij de verkoop van gronden sinds 1985 hebben is veel te doen. In Alkmaar ging dat middels een overeenkomst tussen Holland Blumen Markt (HBM) als grondeigenaar en projectontwikkelaar Delta Onroerend Goed BV waarbij afgesproken werd de percelen voor gemeenschappelijke rekening te ontwikkelen en te exploiteren. HBM en Dela vormden een commanditaire vennootschap die beschikte over de helft van het door Heiloo in 1997 vastgestelde bestemmingsplangebied Boekelermeer Zuid 1, dat door een grenscorrectie nu tot het gebied van Alkmaar behoort.

Het voorkeursrecht van Alkmaar hield in dat HBM de grond pas mocht vervreemden nadat de gemeente in de gelegenheid was gesteld om die te kopen. Daarover hadden al in 1994 onderhandelingen plaatsgevonden. De verkoopprijs, die door drie deskundigen op 5.725.000 gulden was gesteld, vond HBM toen te laag. Aanleiding voor Alkmaar om een onteigeningsprocedure te starten. De Kroon onthield goedkeuring aan het besluit tot onteigening op grond van door andere grondeigenaren ingebrachte bezwaren.

In januari 1999 kwam de vennootschap met Delta tot stand. HBM bracht daarin de te ontwikkelen en te exploiteren percelen in en Delta zijn deskundigheid. De waarde van HBM’s inbreng werd bepaald op ruim zes miljoen gulden. Als rendement kon de HBM rekenen op elf procent van de winst van de vennootschap tot een maximum van 2,6 miljoen. Eventuele verliezen zouden helemaal voor rekening van Delta komen. Heel wat aantrekkelijker dus dan de verkoop aan de gemeente. Voor Delta zou de realisatie van ongeveer de helft van het Alkmaarse bestemmingsplan een flinke winst kunnen opleveren.

Alkmaar had grote problemen met deze manier van uitvoering van het plan Boekelermeer Zuid 1. Maar de rechtbank Alkmaar weigerde in mei dit jaar de overeenkomst tussen HBM en Delta nietig te verklaren. Alkmaar probeerde het opnieuw in Amsterdam. Het Gerechtshof daar bleek een andere opvatting dan de rechtbank te hebben over de vraag of de gemeente een beroep kon doen op het eerste lid van artikel 26 Wet Voorkeursrecht Gemeenten. De daarin opgenomen regeling is in juli 1996 veranderd en geeft nu aan gemeenten het recht om de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen, die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het belang van de gemeente bij haar in die wet geregelde voorkeurspositie. Het voorkeursrecht is immers een van de instrumenten om een bestemmingsplan tijdig te realiseren. Als onderhandelingen mislukken, lukt het soms nog wel na een onteigeningsprocedure met de grondeigenaren tot overeenstemming te komen. Als eigenaren een constructie opzetten waardoor een feitelijke levering van de grond aan een derde plaats vindt, moet de nieuwe wetsbepaling uitkomst bieden.

Het Hof Amsterdam vond dat zich hier inderdaad een situatie voordeed waarvoor de wetgever dit nieuwe artikel had bedoeld. De overeenkomst tussen HBM en Delta kwam er in feite op neer dat HBM de grond te gelde had, maar dat de juridische overdracht voor onbepaalde tijd was uitgesteld. Daardoor werd volgens het Hof de gemeente gefrustreerd in haar voorkeursrecht, in die zin dat haar de mogelijkheid werd ontnomen om de grond van HBM te kopen. De mogelijke voordelen van de snelheid van realisatie van het bestemmingsplan gingen daardoor volgens het Hof verloren.

HBM en Delta betoogden dat de wetgever uitdrukkelijk de mogelijkheid heeft opengelaten dat de grondeigenaar – al dan niet met behulp van derden – het bestemmingsplan zelf realiseert. Een sterk argument, eerder al eens erkend door een rechter in Utrecht. Maar het Hof was Alkmaar goedgezind. Zelfs als dat zo is, zei het, geldt nog dat hier sprake is van wetsontduiking in de zin van artikel 26.

Voor dit harde oordeel moet doorslaggevend zijn geweest dat door de vennootschapsovereenkomst Alkmaar de mogelijkheid werd ontnomen door aankoop van de gronden van HBM snelheidsvoordeel te boeken. Bij de behandeling van het wetsontwerp is immers het nieuwe artikel aangeprezen als vangnet voor de situatie waarin de bestemming niet of op een te laat tijdstip kan worden gerealiseerd. Dat Delta het niet minstens zo vlot kan als Alkmaar, is overigens door het Hof op geen enkele manier aangetoond. Het zou me dan ook niet verbazen als Delta en HBM van deze uitspraak bij de Hoge Raad in cassatie-beroep gaan.

Mr. Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels