nieuws

Maatwerk in woningbouw vereist andere regie aanbieders

bouwbreed

De veranderende woningmarkt dwingt alle betrokken partijen zich anders te organiseren, stelt adviseur Ed Stekelenburg.

Corporaties moeten een netwerk van dienstenleveranciers opbouwen. Ontwikkelaars zullen flexibeler moeten worden om te kunnen inspelen op de wensen van de klant.

Bouwers zullen van alle markten thuis moeten zijn.

Dat de woonmarkt sterk verandert, beseffen steeds meer vastgoedorganisaties. Het gaat om meer dan krimp van de vraag naar huurwoningen en een sterke vraag naar koopwoningen. De consument neemt langzaam de macht in de markt over en vastgoedorganisaties met een vooruitziende blik trachten daar al (een beetje) op in te spelen. Dit blijkt uit geluiden van enkele projectontwikkelaars met plannen om de eigen organisatie te flexibiliseren om zo beter op de vraag van klanten in te kunnen spelen.

Dat is ook nodig want de woonconsument van de toekomst neemt geen genoegen meer met standaardproducten. Hij zal ook de (markt)ruimte hebben om dergelijke producten links te laten liggen. De vraag zal sterk geindividualiseerd zijn en overwegend gericht op goede kwaliteit.

Maar het gaat verder dan louter een individualisering van de vraag. De consument vraagt ook meer. Dat ‘meer’ bestaat uit een woonconcept op maat waarbij sprake is van een inbouw op maat maar ook van een gevarieerd pakket aan diensten (eveneens op maat van de consument) en een woonomgeving die aansluit op de gewenste leefstijl.

In die meer ontspannen en sterk fragmentarische markt van de toekomst zullen de aanbieders van woonproducten hun aanbod van vandaag grotendeels in het museum kunnen plaatsen. En dat geldt ook voor hun organisatiestructuur.

Zij zullen dus in beweging moeten komen. Gezien de impact van de noodzakelijke veranderingen en de snelheid van de marktveranderingen, kan daar niet lang mee gewacht worden.

Corporaties

De veranderopgave is voor de verschillende soorten vastgoedorganisaties deels gelijk maar ook weer verschillend. De woningcorporaties wacht de meest omvangrijke opgave. Hoewel het huren nu in de hoek zit waar de klappen vallen zal in de komende decennia huren juist weer aantrekkelijk worden voor allerlei groepen, zoals de empty nesters en de senioren die zelfstandig wonen met een sterke behoefte aan aanvullende zorgdiensten.

De corporaties moeten dan wel op basis van het toekomstige marktprofiel een duidelijke positie kiezen. Zij moeten niet alleen hun voorraad daarop aanpassen maar ook hun dienstverlening en de wijze waarop zij in staat zijn gebiedskwaliteit te managen. Voor de corporaties geldt bij uitstek dat zij in de positie moeten komen om een netwerk van dienstenleveranciers te managen. Zonder die aanvullende ‘bezorggarantie’ zal huren voor de potentiele nieuwe groepen immers toch weer net niet dat aantrekkelijke alternatief worden.

Daarnaast zullen de corporaties in de rol van gebiedsregisseur moeten komen. Zij dienen hun organisaties zo in te richten dat zij in staat zijn de door hun klanten gewenste woonkwaliteit op gebiedsniveau te garanderen.

Overigens geldt het hiervoor beschrevene ook voor de belegger met een vastgoedportefeuille bestaande uit woningen.

Ontwikkelaar

Wie denkt dat de ontwikkelaar het in de toekomst een stuk makkelijker zal hebben dan de belegger en de corporatie komt bedrogen uit. Ook de koper komt met een steeds individuelere, bredere en op kwaliteit gerichte vraag. Daarmee wordt de ontwikkelaar geconfronteerd. Huizen uit de grond stampen en aan de koper slijten met een minimaal winkellijstje (ook nog eens niet flexibel en met irritant lage stelposten) is er voor de ontwikkelaar al heel snel niet meer bij.

Ook de ontwikkelaar zal zijn bedrijfsprocessen moeten herzien en in die processen eerder en meer ruimte moeten maken voor individuele inbreng van de klant. Ook de ontwikkelaar zal een netwerk moeten leren managen om de klant op maat te kunnen bedienen. Hierbij is te denken aan een zeer flexibele inbouw van de woning maar ook aan een complex pakket aan diensten die bij de oplevering worden meegeleverd. Voor wat dat laatste betreft zijn er mooie samenwerkingsconstructies mogelijk met de corporaties. Daarbij kan men tevens samenwerken om de benodigde gebiedskwaliteit te managen.

Bouwers

Tenslotte de bouwers. Nederland is beroemd om de snelle en in verhouding tot de kwaliteit redelijk goedkope bouw van woningen. Dat succes is echter grotendeels te danken aan een hoge vorm van standaardisatie en rationalisatie van bouwprocessen. Dit paste bij een woningmarkt met grote woningtekorten die snel ingelopen moesten worden maar veel minder bij een ontspannen markt. In die markt is niet alleen een hogere kwaliteit van belang, maar speelt ook de sterk geindividualiseerde vraag van de consument een hoofdrol.

Voor bouwondernemingen is de opgave een goed prijs-kwaliteitsniveau te houden van hun producten en daarnaast de bedrijfsprocessen dusdanig aan te passen dat de wens van de consument veel ruimte krijgt.

De bouwonderneming zal hiervoor in het bouwproces onderdeel moeten worden van een groter en deels ander netwerk dan nu het geval is.

Voor vastgoedorganisaties zal het in de toekomst gaan om het bereiken van flexibiliteit als norm. Men moet leren opereren in netwerken met partijen van zeer verschillend karakter, van de loodgieter tot de binnenhuisarchitect tot de leverancier van huismeesterdiensten. Tevens gaat het om het leren ontwikkelen van gebiedsvisies met meerdere partijen samen en het managen van de realisatie van de gewenste gebiedskwaliteit.

E.J.W. Stekelenburg MBA is senior adviseur bij Quintis Advies te Baarn

‘Er komt vraag naar gevarieerde diensten’

Illustratie: Berend Vonk

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels