nieuws

Woningbouw is altijd al kartel geweest

bouwbreed

Sinds de Tweede Wereldoorlog is het in Nederland nooit anders geweest dan dat slechts enkele partijen beslisten over de vraag hoeveel woningen er gebouwd zouden worden, waar, in welke categorie en tegen welke prijs. Is dat een kartel? Niet in de wettelijke zin van het woord. Wel als je, zoals in dit Vinex-tijdperk, doet alsof het om een vrije markt gaat.

Het Kamerlid Duivesteijn heeft een pietsje winst geboekt. Dat betreft natuurlijk niet de toezegging van staatssecretaris Remkes dat hij zal onderzoeken wat voor juridische stappen mogelijk zijn voor een onderzoek naar kartelvorming. De kans dat dat iets oplevert is immers, zoals Remkes zelf al aangaf, gering. Nee, de winst is dat hij nu serieus wordt genomen. Dat nu ook anderen, Remkes voorop, toegeven dat iedereen kan zien dat gezonde concurrentieverhoudingen ver te zoeken zijn op de zogenaamd vrije woningmarkt.

Precies twee jaar geleden kaartte Duivesteijn voor het eerst aan dat kopers op Vinexlocaties de dupe werden van prijsafspraken en produktieregulering. Hoon was zijn deel. Ook dat was toen trouwens alweer vooruitgang, want de allereerste keer dat het woord kartel viel in verband met woningbouw, nog weer een jaar eerder in Cobouw, was de reactie een oorverdovende stilte geweest. Het heeft dus drie jaar gekost om VROM, de woningbouwers en de gemeenten uit hun corporatistische sluimer te laten ontwaken.

Bewuste schaarste

Sinds de oorlog is de woningbouw in Nederland op corporatistische wijze georganiseerd geweest. Dat wil zeggen dat de productiekolom verweven was met interventies van de overheid via grondpolitiek, bestemmingsplannen, subsidies en woningcontingenten. Het was een redelijk efficiente en effectieve manier om al te grote discontinuiteit in de productie te voorkomen bij een acceptabel kwaliteitsniveau. Moet u zich voorstellen: tot de jaren tachtig was er extra subsidie beschikbaar als woningen groter uitvielen, want daarmee hadden ze tenslotte ook meer toekomstwaarde – kom daar nu eens om!

Naief

Voor het Vinextijdperk verordonneerde ‘Den Haag’ dat de markt verder het werk zou moeten doen. Als kader werd aangegeven dat zo dicht mogelijk bij bestaande steden gebouwd zou moeten worden. Deze locatiekeuze zou de bouw weliswaar duurder maken, maar door bewust schaarste aan bouwgrond te creeren zou de prijs van de grond stijgen en zou meer geld loskomen om in de nodige extra’s te voorzien voor infrastructuur, inrichting van de openbare ruimte en woningkwaliteit.

Het bleek al gauw naief te denken dat zo een vrije markt zou ontstaan. Al gauw werd duidelijk dat zodra risico’s in het zicht kwamen lagere overheden en ontwikkelaars terugvielen op de aloude corporatistische reflexen. Vandaar dat Cobouw eind 1996 moest constateren dat van het voor consumenten beloofde paradijs – meer keuze en kwaliteit – niets terecht kwam. Aanleiding was toen het nieuws dat bouwers en gemeenten in Haaglanden afspraken wilden maken om de nieuwbouwwoningen gefaseerd op de markt te brengen. Met welk doel? Om overproductie en prijsval te voorkomen. Want dat laatste zou verlies betekenen voor niet alleen de aannemers/ontwikkelaars maar ook de gemeenten, en dus indirect ook de burgers/consumenten schade berokkenen.

Dat laatste is een correcte redenering. Ooit ook beweegreden voor de corporatistisch ingerichte productie. Binnen dat productiesysteem was er echter een sterke overheid die kwaliteitseisen oplegde en huur – en verkoopprijzen regelde. Die zorg was voor de burger/consument enige troost voor het feit dat hij zelf geen woonwensen kon inbrengen. In het Vinextijdperk was de bedoeling evenwel dat de overheid zich terug zou trekken; woonwensen en kwaliteit zouden bepaald worden door het krachtenspel van vraag en aanbod.

Eind 1996 werd zichtbaar dat een situatie gegroeid was die het slechtste van het systeem van de vrije markt en het corporatisme verenigde. Zoals de bedoeling was waren de prijzen inderdaad flink gestegen, maar doordat de productie nog steeds strikt werd geleid was er van enige keuzevrijheid voor de consument nauwelijks iets terechtgekomen. Omdat de kwaliteitsvoorschriften voor de woningen geminimaliseerd waren – neem maar het ronduit belachelijke minimum voor de plafondhoogte van 2.40 meter dat dan ook prompt het maximum werd – konden de gemeenten en aannemers/ontwikkelaars de winst in hun zak steken en werd de consument de dupe. Slechts deels is het geld ‘goed’ terechtgekomen bij een kwalitatief betere inrichting van de openbare ruimte; van de beloofde infrastructuur en het hoogwaardig openbaar vervoer is nauwelijks iets terechtgekomen.

Regie

De consument kan nu niet anders dan constateren dat hij gemangeld wordt tussen enkele machtige partijen die de markt regisseren, zonder de aloude prijs/kwaliteitsbewaking door de overheid. In termen van vrije markteconomie een kartel dus. De ‘monitoring’ in Haaglanden is genoemd, maar gedacht kan ook worden aan kongsi’s zoals die op de grootste Nederlandse Vinex-locatie, Leidsche Rijn, waar de gemeente en een handvol ontwikkelaars de lakens uitdelen.

Waarschijnlijk gaat het, naar de letter van de Mededingingswet genomen, niet om een kartel. Dat komt omdat de overheid partij is. Die mag monopolies en bijzondere machtsposities hebben. Tenzij de overheid als onderneming optreedt. Het is winst voor Duivesteijn dat staatssecretaris Remkes zich niet achter dergelijke formalismen verschuilt en hardop zegt dat het gebrek aan concurrentie ongewenst is, hoe je die situatie ook wenst te betitelen.

Het is opvallend dat ondertussen ook uit heel andere hoek gemor klinkt. De bouwondernemers verenigd in de NVB hebben een klacht gedeponeerd bij Remkes en Jorritsma. Ook de NVB vindt dat de productie tezeer geregisseerd wordt. De gemeentes zouden zich minder moeten bemoeien met de prijsstelling van de huizen. Niet verwonderlijk die klacht, want die prijsvoorschriften verhinderen optimalisatie van de winst. Bij de huidige overvloed aan geld en kunstmatige schaarste op de markt zouden de winsten nog veel hoger kunnen uitvallen. Ook de NVB beroept zich op de Mededingingswet, want die verbiedt prijsvoorschriften. De NVB meent, op grond van Europese jurisprudentie, dat de gemeenten wel degelijk zijn aan te spreken als ondernemers, gezien hun actieve rol bij onder meer de grondverkoop. Daarmee heeft Duivesteijn een onverwacht steuntje in de rug gekregen.

In de Tweede Kamer heeft Duivesteijn een medestander gevonden in GPV’er Middelkoop. De rest sluimert nog. Zij zien er geen kwaad in dat de prijs geregisseerd wordt, dat gemeenten en bouwers onderling uitmaken wat het programma wordt – dat is toch nooit anders geweest?

Tom Maas

De prijs

Wie drie jaar terug een Vinexwoning heeft gekocht, kan die nu met een winst van pakweg vijftig tot honderd procent verkopen. Hoe is dat te rijmen met de stelling dat de consument de dupe is van een vermeend kartel?

Natuurlijk profiteren niet ontwikkelaars en gemeenten van de combinatie van schaarse nieuwbouw en een overvloed aan hypotheekgeld. Ook de huizenbezitters profiteren daarvan. Althans op papier, want bij het kopen van een andere woning verdwijnt hun winst weer als sneeuw voor de zon. De ontwikkelaars en gemeenten zijn de enigen die het geld echt in hun zak kunnen steken.

Als het aan de NVB ligt – met haar klacht over prijsvoorschriften – profiteren de bouwers er nog meer van. Daarom is het een waandenkbeeld om te menen dat in een echt vrije markt, met meer concurrentie, de prijzen lager komen te liggen. Zonder de gewraakte prijsvoorschriften zou het gemiddelde prijsniveau waarschijnlijk zelfs hoger uitpakken.

Bij die hogere prijzen mag evenwel worden verwacht dat een competetive edge gezocht wordt in meer accessoires en service om de klant te paaien. Dat is het voordeel dat de vrije markt de cosument te bieden heeft.

Momenteel verkeert de woningbouw in een overgangssituatie tussen een volkomen geleide en een vrije markt. Helaas wordt daarbij het slechtste van het corporatisme gecombineerd met het slechtste van de vrije markt: weinig keuze voor kopers en bovenmatige winst voor verkopers. Maar is een geheel vrije markt het medicijn voor alle kwalen? De belofte van meer service en keuze zal er alleen zijn voor wie het kan betalen. Zonder prijsregulering komen de kleinste inkomens helemaal niet meer aan de bak. Zinnig is daarom wellicht om nu niet alleen te kijken, zoals Remkes heeft aangekondigd, hoe meer concurrentie kan worden geentameerd, maar ook hoe die concurrentie beter te combineren is met sturing waar het gaat om ruimtelijke ordening, duurzaamheid, toekomstwaarde van de woningen en prijsdifferentiatie. Een combinatie dus van het beste van de twee werelden van vrijheid en sturing.

Vinex markeert overgang van corporatisme naar vrije markt

Vinex is niet het beloofde paradijs van meer keuze en kwaliteit geworden, maar combineert het slechtste van de tijd van centrale sturing met het slechtste van de vrije markt.

Foto: Peter v. Mulken

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels