nieuws

Staatssecretaris snijdt in aftrek vooruitbetaald onderhoud en rente

bouwbreed Premium

Met ingang van 1 januari 2000 schrapt de staatssecretaris voor de inkomstenbelasting de fiscale aftrek van vooruitbetaalde onderhoudskosten van onroerend goed voor particuliere verhuurders. Alleen betalingen voor onderhoud dat daadwerkelijk in het kalenderjaar 2000 wordt uitgevoerd, is in het kalenderjaar 2000 aftrekbaar. Ook vooruitbetaalde rente is per 1 januari 2000 niet meer aftrekbaar voor particulieren. Bovendien schrapt de staatssecretaris in het belastingjaar 2000 de extra zesmaandstermijn voor aftrek van lijfrentes.

Met de maatregelen neemt de staatssecretaris een aanloop op de belastingherziening die per 1 januari 2001 van kracht wordt. In 1999 en 2000 zijn onder het huidige belastingregime de werkelijk betaalde kosten voor onderhoud dat ook daadwerkelijk is uitgevoerd voor particuliere verhuurders, nog steeds volledig aftrekbaar. In het belastingplan 2001 verhuist de belastingheffing over inkomsten uit particuliere verhuur van onroerend goed aan derden naar Box 3.

Kosten van financiering en onderhoud zijn voor deze eigenaren dan niet meer aftrekbaar. Huurinkomsten zijn belastingvrij. In Box 3 wordt over de waarde van het pand minus hypotheek jaarlijks een fictief rendement van 4 procent vastgesteld. De particuliere verhuurder betaalt 30 procent belasting over het fictieve rendement. Effectief is de belastingdruk in Box 3 dus jaarlijks 1,2 procent (30 procent van 4 procent).

Als gevolg van de wijziging in het fiscale stelsel zullen vele particuliere eigenaren van aan derde verhuurd onroerend goed proberen hun panden in topconditie het jaar 2001 in te loodsen. Dat veroorzaakt extra drukte op de onderhoudsmarkt.

Vooruitbetaald

De maatregel om de aftrek van vooruitbetaalde onderhoudskosten te schrappen, treft vooral particuliere verhuurders aan derden die nu (in 1999 of in 2000) onderhoudsopdrachten verstrekken aan aannemers, schilders of installateurs en ook daadwerkelijk de facturen vooruitbetalen van werk dat pas later in de loop van 2001 of nog later wordt uitgevoerd.

Onderhoudskosten van werk dat daadwerkelijk in het kalenderjaar is verricht, blijft in 1999 en in 2000 gewoon aftrekbaar. Maar vooruitbetalen en daarbij het fiscaal aftrekken van de kosten in het jaar van betalen, is met ingang van het belastingjaar 2000 van de baan.

Tot en met 31 december 1999 hebben eigenaren van panden die in Box 3 terecht komen, nog de mogelijkheid fiscaal gunstige contracten te sluiten voor onderhoud dat na 2001 wordt uitgevoerd. Vooruitbetalingen volgens deze contracten zijn voor de laatste keer nog in 1999 fiscaal aftrekbaar. Daar zitten overigens nogal wat praktische consequenties en risico’s aan vast voor de opdrachtgevers.

Verrichten werk

Het schrappen van de fiscale aftrek van vooruitbetaald onderhoud heeft bovendien gevolgen voor de vooruitbetalingen van werken die pas in 2001 worden verricht.

Gebruikelijk in de aannemerij is een afspraak over vooruitbetaling van bijvoorbeeld 30 procent van de kosten bij aanvang van het werk. Stel dat een opdrachtgever in november 2000 (aanvang van het werk) 30 procent van de aanneemsom vooruitbetaalt. Door omstandigheden (slecht weer) ondervindt de start echter vertraging en verricht de aannemer het onderhoud pas daadwerkelijk in februari 2001. In die situatie valt de aftrek van de onderhoudskosten bij de opdrachtgever in 2000 tussen wal en schip. Aannemers, let in de planning van de uitvoering van werken in 1999 en in 2000 bij vooruitbetaling door de opdrachtgever, op de datum van het verrichten van het werk.

Box 1,2 of 3

In 2001 vallen de inkomsten uit verhuur van een onroerende zaak in Box 1, Box 2 of in Box 3.

In Box 1 valt de huuropbrengst van een privepand dat u verhuurt aan de onderneming van bijvoorbeeld uw partner. De huur en de waardestijging vanaf 2001 (bij latere verkoop) zijn bij de particuliere eigenaar onder ‘inkomsten uit overige werkzaamheden’ belast tegen maximaal 52 procent. Financierings- en onderhoudskosten blijven ook na 2001 fiscaal aftrekbaar.

In Box 2 is belast een privebedrijfspand van een DGA dat hij verhuurt aan zijn bv. De huur en de waardestijging van het pand vanaf 2001 zijn belast tegen het Aanmerkelijk belang (A.B)-tarief van 30 procent. Kosten van onderhoud en financiering blijven aftrekbaar tegen 30 procent.

In Box 3 vallen vanaf 2001 verhuurde privepanden aan derden. De waarde van het pand is jaarlijks belast tegen de forfaitaire vermogensrendementsheffing van effectief 1,2 procent. Huurinkomsten zijn belastingvrij. Kosten van financiering en onderhoud zijn niet meer aftrekbaar.

Vanaf 1 januari 2000 is vooruitbetaalde rente in het belastingjaar ook niet meer fiscaal aftrekbaar. In 2000 accepteert de fiscus alleen de aftrek van rente die kan worden toegeschreven aan het kalenderjaar 2000.

Lijfrentepremies

Lijfrentepremies kunnen thans nog worden gestort in het eerste halfjaar van het nieuwe kalenderjaar. Lijfrentepremies die zijn gestort voor 1 juli 2000, kunnen voor de laatste keer nog in aftrek worden gebracht in de aangifte over het belastingjaar 1999. In het belastingjaar 2000 accepteert de fiscus alleen nog de aftrek van lijfrentestortingen tot en met 31 december 2000.

Mr.drs. Eugene A.G. Romijnders, Ernst en Young belastingadviseurs, Sectorgroep Bouw- en Onroerend-Goed, Utrecht. tel.: (030) 259 21 15.

Reageer op dit artikel