nieuws

Overdrachtsbelasting en CV: afscheid van een goede vriend

bouwbreed Premium

De voorstellen voor een nieuw belastingsstelsel hebben gevolgen voor zogenaamde dubbeldekker- en oppompstructuren. Met name op de voorkoming van overdrachtsbelasting door gebruik van de inbrengvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel e van de Wet belastingen van rechtsverkeer. Kort samengevat: met gebruik van personenvennootschappen (CV, VOF en maatschap) is het mogelijk onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting te verkrijgen. Hoe werken dergelijke CV-structuren, en wat zullen de gevolgen van het wetsvoorstel zijn?

Op grond van wettelijke bepalingen is het mogelijk om onroerende zaken zonder overdrachtsbelasting in te brengen in een personenvennootschap (hierna kortheidshalve aangeduid met CV).

De gedachte hierbij is dat de overdrachtsbelasting geen belemmering mag zijn bij de overgang van een onderneming van de ene rechtsvorm naar een andere. Van deze vrijstelling wordt echter oneigenlijk gebruik gemaakt door kopers en verkopers van onroerende zaken. Een CV-structuur wordt opgezet om gedeeltelijk de overdrachtsbelasting te voorkomen die bij een rechtstreekse verkoop van de onroerende zaak verschuldigd zou zijn. Een werkelijke samenwerking is niet beoogd.

Een andere CV-constructie is die waarbij een vastgoedlichaam haar onroerende zaken tijdelijk in een CV onderbrengt.

Oneigenlijke inbreng

Bij een zogenaamde ‘oneigenlijke inbreng’ wordt door de verkoper van de onroerende zaak veel meer ingebracht dan eigenlijk ter voldoening van zijn deelname in de CV nodig is. In de praktijk wordt bijvoorbeeld een pand met waarde 100 ingebracht terwijl de kapitaaldeelname in de CV slechts 10 bedraagt. De koper brengt 90 aan contanten in en neemt deel voor 90 in het kapitaal van de CV. In dat geval heeft de verkoper dus 90 oneigenlijke ingebracht. In ruil voor deze overinbreng krijgt de inbrenger meestal een direct opeisbare vordering op de vennootschap welke wordt betaald met de door de koper ingebrachte contanten van 90. Het belang van de verkoper bij de onroerende zaak is nu eigenlijk direct voor negentig procent overgegaan op de koper. Vervolgens draagt de verkoper zijn aandeel van 10 in de CV over aan de koper en is slechts over een waarde van 10 in plaats van 100 overdrachtsbelasting verschuldigd.

Vastgoedlichaam

De koop van aandelen in een vastgoedlichaam is belast met overdrachtsbelasting indien (onder andere) de bezittingen van een vennootschap voornamelijk uit onroerende zaken bestaan (voor zeventig procent of meer). Met behulp van de inbrengvrijstelling brengt het vastgoedlichaam zijn onderneming bestaande uit onroerende zaken in in een CV waarin ook de koper deelneemt door een storting in contanten. Het aandeel in de CV heeft nu betrekking op zowel onroerende zaken als contanten. De bezittingen van het vastgoedlichaam bestaan nu voor minder dan zeventig procent uit onroerende zaken waardoor de aandelen in het vastgoedlichaam kunnen worden verkocht zonder overdrachtsbelasting. Daarna kan de CV worden ontbonden waarbij de onroerende zaken weer aan het destijds inbrengende vastgoed lichaam worden toegedeeld met gebruikmaking van een uitbrengvrijstelling. De koper heeft nu een volledig belang bij de onroerende zaken verworven zonder overdrachtsbelasting te betalen.

Voorgestelde wetgeving

De meest relevante bepalingen in het wetsvoorstel ter bestrijding van CV-structuren zijn:

ù De vrijstelling bij inbreng in een CV is alleen van toepassing bij inbreng van een onderneming.

ù De inbrenger moet ten minste voor de waarde in het economisch verkeer van het ingebrachte ondernemingsvermogen gerechtigd worden in het vermogen van de CV.

ù De vrijstelling is niet van toepassing als de ingebrachte onderneming behoort tot het vermogen van een vastgoedlichaam;

Het gevolg van het voorstel is dat de inbreng van losse onroerende zaken in een CV niet meer onder de inbrengvrijstelling valt. De inbrenger moet zijn gehele onderneming inbrengen en deelnemen in de CV voor de volle waarde van zijn inbreng. Oneigenlijke inbreng en terugbetalen van de overinbreng aan de verkoper is dus niet meer mogelijk. Indien de onderneming van een vastgoedlichaam wordt ingebracht is de inbrengvrijstelling niet van toepassing.

De voorgestelde wetswijziging lijken het einde te betekenen van de onbelaste overdracht van onroerende zaken met behulp van een CV. Afscheid is genomen van een goede vriend. Het wetsvoorstel werkt terug tot 29 september 1999. Het snel opzetten van een CV-structuur is hiermee voorkomen.

Ernst B. Barten, Henk de Graaf, Real Estate Services Group Arthur Andersen Belastingadviseurs / Wouters Advocaten en Notarissen. Bij vragen kunt u hen bellen: (020) 8808675 of (020) 8808484.

Reageer op dit artikel