nieuws

Geef ‘duurzame’ bewoners bonus bij belasting Rendementseisen versus duurzaam bouwen

bouwbreed

Discussies over duurzaam bouwen gaan te vaak uit van solidariteit en andere nobele eigenschappen. Het echec van heilstaten toont dat deze benadering geen kans van slagen heeft. De financiele paragraaf ontbreekt of is fout, aldus Wim Rust. Hij onderzoekt het effect van rendementseisen op duurzaam bouwen en doet een simpel voorstel: een bonusstelsel voor verlaging van de taxatiewaarde van woningen.

Met zijn vlugschrift ‘Duurzaamheid loont’ gooide directeur Bijdendijk van de woningbouwvereniging ‘Het Oosten’ vorig jaar de knuppel in het hoenderhok. Bouwen voor de eeuwigheid was volgens hem de beste vorm van duurzaamheid, een investering die loonde. Wat aan die redenering mankeerde is in Cobouw aangetoond door prof. F. Seijffert en J.P. Soeter. Als alternatief poneerden zij dat een lagere rente de beste impuls voor duurzaam bouwen zou zijn. Maar ook daar is op af te dingen.

Zij rekenden voor dat corporaties (evenals beleggers en overheid) kunnen rekenen met nul procent reele rente voor duurzame investeringen, mits hun portefeuille maar oneindig groot is en de investeringen continu zijn. Volgens de verdichtingstheorie zijn in dat geval de investeringen en de daaruit resulterende besparingen (opbrengsten) ieder jaar aan elkaar gelijk, en is er geen financiele behoefte waarop rente moet worden gerekend.

Betalen

Dat is niet correct. Hoe men het ook went of keert er moet toch eerst betaald worden voordat je het terugverdient. Met andere woorden de som van de annuiteiten bij oneindige verdichting is niet nul. Daarnaast mogen Seijffert en Soeter wel stellen dat discontinuiteiten in de kasstroom bij een zeer grote portefeuille vewaarloosbare rimpelingen zijn, maar zo’n bedrijf kan toch niet zeggen: “Ik hoef geen rente op een kleine investering omdat ik het toch niet merk.”

Ook hun idee dat voor latere investeringen minder geld nodig is omdat de betalingen van eerdere investeringen (huuropbrengsten ) daarvoor kunnen worden gebruikt is niet correct. Als de kostprijsdekkende huur goed is berekend gaat al het geld naar de financier en moet op het einde van de looptijd worden bij-geinvesteerd. Er blijft niets over voor de volgende investeringen.

Hun idee tenslotte dat de rente ook te verwaarlozen zou zijn als een corporatie eigen vermogen zou aanspreken, is evenmin correct. Allereerst, als corporaties geen winst mogen maken, is op ieder moment de waarde van de portefeuille gelijk aan de schuld. (Afgezien van reservevorming voor risico’s.) Er kan toch sprake zijn van vermogen, bijvoorbeeld omdat er meer huur is gevraagd of woningen verkocht zijn boven de bedrijfswaarde. Een corporatie kan dit beleggen in duurzaam bouwen zonder rente. Maar dat is niet mogelijk dankzij de theorie van Seijffert en Soeter, maar omdat de corporatie beslist haar vermogen te reduceren ofwel de onrendabele top voor haar rekening te nemen.

De bijdragen van Bijdendijk, Seijffert en Soeter zijn echter niet af te doen met dit commentaar. Van belang is te kijken waar ze wel op het goede spoor zitten. En dat is op vier punten:

Zij zijn tenminste serieus aan het rekenen. Ze verkopen geen wishful thinking over afschrijvingen en foute restwaarden. Zij realiseren zich dat je moet rekenen in reele termen en niet in nominale. En zij realiseren zich beiden dat de rente een belangrijk element is. De korte en lange termijn-effecten trachten zij eerlijk in kaart te brengen.

Van belang is om in dat spoor na te gaan welke variabelen de belangrijkste effecten hebben. De drie belangrijkste zijn: het rendement dat een investeerder eist, de levensduur van een object en de levensduur van onderdelen van dat object.

Het zal duidelijk zijn dat verbetering van de levensduur van een onderdeel van bijvoorbeeld een cv-ketel van zeven naar veertien jaar maar eenmalig voordeel oplevert. Want na veertien jaar moet de hele ketel worden vervangen. Maar zo’n zelfde besparing op dijkonderhoud (van zeven naar veertien jaar) werkt wellicht over een periode van eeuwen. Daar kun je dus beter je duurzame gulden instoppen.

Wat betreft de investeerders: rendementseisen leiden per definitie tot verspilling. Een belegger geeft liever geen geld uit waar hij pas in de toekomst de revenuen van krijgt. Hoe hoger de rendementseis van de belegger, hoe meer verspilling hij veroorzaakt. Je moet beleggers derhalve nooit vragen duurzaam te investeren in zeer langlopende objecten.

Wie heeft er voordeel van duurzaam bouwen? De nationale en gemeentelijke overheden, en sectoren als afvalverwerking, waterschappen en rioolwaterzuiveringen. Op dat niveau moeten kosten en voordelen financieel zichtbaar worden.

Maar wat vindt de Nederlander leuk? Zijn eigen portemonnee, airmiles sparen en legaal zijn belastingaanslag zo laag mogelijk houden.

Bonuspunten

Mijn voorstel om tot een voor burgers aantrekkelijk rendement op duurzaam bouwen te komen en de kosten op het juiste niveau zichtbaar te maken is heel simpel: een bonusstelsel voor duurzaam bouwen dat recht geeft op een verlaging van de onroerend goed-taxatie. Ook bij het nemen van duurzame maatregelen bij bestaande woningen krijgt men bonuspunten.

De gevolgen worden op alle niveaus zichtbaar. Op nationaal niveau via huurwaarde forfait, vermogens toets en overdrachtbelasting. Op gemeentelijk niveau voorzover de taxatie de grondslag is voor de gemeentelijke belastingen. Op dienstenniveau omdat ook voor waterschapbijdragen en afval verwerking de waarde van het huis meestal de grondslag vormt.

Een en ander is administratief betrekkelijk eenvoudig te realiseren. Wel moeten we nog eens grondig nadenken waar de voordelen van duurzaam bouwen niet zozeer financieel maar vooral kwantitatief zichtbaar worden. Maar dat moet uberhaupt veel meer aandacht krijgen in de huidige discussies.

ir. W.N.J. Rust is directeur van Fakton bv te Rotterdam

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels