nieuws

Bedrijfsoverdracht met een gehuurd bedrijfspand

bouwbreed Premium

Stel, u hebt al dertig jaar een goedlopend winkelbedrijf waarmee u zich een goede naam hebt verworven. Uw bedrijf bevindt zich bovendien op een prima locatie. Uw onderneming is dus geld waard. Wilt u uw bedrijf verkopen, dan zal dat weinig problemen opleveren als het bedrijfspand uw eigendom is. Als de bedrijfsuimte echter wordt gehuurd, heeft men hiervoor de medewerking van de verhuurder nodig.

Omdat het voor een ondernemer erg belangrijk is dat hij zijn bedrijf integraal kan verkopen – de waarde van zijn bedrijf is vaak zijn pensioenvoorziening – dienen verhuurders in redelijkheid op een verzoek tot overdracht van een huurovereenkomst te beslissen. De koper dient dus de toestemming van de verhuurder te hebben om de plaats van de vorige huurder te kunnen overnemen. Dit is ook logisch, omdat de verhuurder natuurlijk niet zomaar kan worden geconfronteerd met een nieuwe contractspartij.

Wat nu als de verhuurder weigert mee te werken aan de indeplaatsstelling? In dat geval kan de huurder, zo bepaalt de wet, de medewerking van de verhuurder via de rechter afdwingen. Dit is de zogenaamde ‘indeplaatsstellingsprocedure’.

Indien men via deze weg de medewerking van de verhuurder wil afdwingen, moet men erop bedacht zijn dat in ieder geval aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan:

– er is sprake van een overdracht van het bedrijf; – de huurder heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht van de onderneming; – de nieuwe huurder biedt voldoende waarborgen.

In de eerste plaats moet er sprake van zijn dat het bedrijf wordt overgedragen dat in de bedrijfsruimte wordt geexploiteerd. Met andere woorden: de nieuwe huurder moet in het bedrijfspand de onderneming voortzetten. De huurder die bijvoorbeeld een antiekhandel exploiteert, kan via de indeplaatsstelling niet een bevriende bakker aan een bedrijfspand helpen.

Belang

Bij de overdracht kan de verhuurder worden geconfronteerd met een nieuwe huurder die hij niet zelf heeft uitgezocht. De oude huurder moet daarom voldoende belang hebben bij de overdracht van zijn onderneming om de nieuwe huurder tegen de zin van de verhuurder voor hem in de plaats te stellen.

Met andere woorden het voordeel voor de huurder moet zwaarder wegen dan het nadeel voor de verhuurder bij de indeplaatsstelling.

Waarborgen

Omdat de nieuwe huurder niet door de verhuurder zelf is uitgezocht, dient deze in ieder geval te voldoen aan de minimale eisen die men aan een huurder mag stellen. De nieuwe huurder moet de huurovereenkomst correct na kunnen komen en een behoorlijke bedrijfsvoering garanderen.

De rechter die zal oordelen over de indeplaatsstelling is de kantonrechter. Alle huurzaken in Nederland worden namelijk in eerste instantie door de kantonrechter beslecht. Bij een indeplaatsstelling mag de kantonrechter voorwaarden verbinden aan zijn toestemming. Zo bepaalde een kantonrechter ooit dat de nieuwe huurder zich garant diende te stellen voor de in het verleden nog niet betaalde huurpenningen.

Tenslotte nog dit. Let er wel op dat een indeplaatsstelling voor de feitelijke bedrijfsoverdracht plaatsvindt. Indien men zijn bedrijf verkoopt, maar pas daarna de indeplaatsstellingsprocedure start, loopt men het risico dat de vordering niet slaagt. Immers, men heeft dan al zonder toestemming van de verhuurder een nieuwe huurder het bedrijfspand laten gebruiken. Dit is een wanprestatie, zodat de verhuurder de huurovereenkomst zou kunnen laten ontbinden.

Mr. Arno Jacobs, Wouters Advocaten en Notarissen, geassocieerd met Arthur Andersen Belastingadviseurs (Real Estate Services Group). Voor informatie: telefoon (020) 8808733

Reageer op dit artikel