nieuws

Vinex-gemeenten voor miljarden het schip in

bouwbreed

den haag – Als de hypotheekrente stijgt, zijn de Vinex-gemeenten daarvan uiteindelijk de dupe. Door laksheid bij de ontwikkeling van de grondprijs, is dat voor een deel ook nog hun eigen schuld. Dat is de conclusie die kan worden getrokken uit de afstudeerscriptie ‘Grondopbrengst versus grondbeleid, de gemeente als Sinterklaas’ van ir. J.M. Lobee.

De aanzet van het probleem wordt gegeven door de overheid, die er met oog op de openbaarheid van beleid de voorkeur aan geeft de locaties van de Vinex-projecten jaren van tevoren aan te geven, zonder daar voor zichzelf direct een actief grondbeleid aan te koppelen. Het gevolg daarvan is dat marktpartijen deze locaties opkopen. Grondspeculanten en onwillige eigenaren, die hun recht op de grond steeds vaker tegenover de rechter verdedigen – en daarbij ook nog in het gelijk worden gesteld – drijven daarbij de prijs op.

De meeste marktpartijen zijn echter de projectontwikkelaars, die op deze wijze een monopolie verwerven op het project, door de grond tegen een vriendelijke prijs aan de gemeenten te verkopen. Dit in ruil voor een bouwclaim.

Kenmerkend voor een bouwclaimmodel is dat de grondprijzen, zoals die later worden doorberekend aan de consument, al in de eerste fasen van het project contractueel worden vastgelegd.

Nadelen

Aan deze constructie zijn volgens Lobee twee grote nadelen voor de gemeenten verbonden. Ten eerste profiteert op deze manier niet de gemeente, maar de projectontwikkelaar van de stijging van de grondprijzen. Hierdoor komt de kwaliteit van de Vinex-locatie in het gedrang: geld dat door de consument wordt betaald en dat door een actiever grondbeleid had kunnen leiden tot een hoogwaardige kwaliteit van de woonomgeving, komt nu eenvoudig als winst terecht op de winst- en verliesrekening van de projectontwikkelaar. En dat het om aanzienlijke bedragen gaat, mag blijken uit het feit dat het verschil tussen de grondprijs en de grondwaarde voor 1990 is vastgesteld op 4,6 miljard gulden. En dat zal inmiddels alleen maar zijn opgelopen.

Het tweede nadeel is, dat een afzet kleiner dan zestig procent vaak als ontbindende voorwaarde geldt voor dit contract met de gemeente. Op dit moment, bij de huidige krappe woningmarkt en economische hausse, speelt dit probleem niet. Maar op het moment dat de hypotheekrente verder stijgt, zouden gemeenten wel eens lelijk hun vingers kunnen branden aan deze ontsnappingsclausule. Zij blijven dan immers met duurgekochte grond zitten. Ook in het hele hypothetische geval dat de overheid toch zal beslissen de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, zullen de gemeenten daarvan de dupe worden.

Oplossingen

Lobee, die zijn rapport schreef tijdens een stageperiode bij Akro Consult, draagt echter ook oplossingen aan voor de netelige positie waarin Vinex-gemeenten zich bevinden. Er zijn andere modellen mogelijk waarbij de gemeenten de grondprijzen nog wel kunnen aanpassen in de loop van het proces. Maar gemeenten blijken hier dit in de praktijk niet echt oog voor te hebben. Een stappenplan waarbij gemeenten allereerst beter dienen te worden geinformeerd over de mogelijkheden, en vervolgens moeten worden gedwongen deze mogelijkheden toe te passen, is de belangrijkste aanbeveling in dit rapport.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels