nieuws

Staatssecretaris roomt met ingang van 2001 huurvoordeel af

bouwbreed

Ik had een bedrijfspand in mijn bv met een verkoopwaarde van 500.000 gulden en een boekwaarde van 100.000 gulden. Dat pand heb ik onlangs overgeheveld naar prive en ga ik verhuren aan mijn bv voor 50.000 gulden per jaar. Onder aftrek van kosten en afschrijving is de huur in 1999 en 2000 nog progressief belast met inkomstenbelasting (maximaal 60 procent). Maar bij verkoop voor 2001 is de winst in prive belastingvrij. Hoe loopt dat in het nieuwe belastingstelsel vanaf 1 januari 2001?

Veel belastingadviseurs zijn het afgelopen jaar door de staatssecretaris op het verkeerde been gezet. Wij dachten dat bij de invoering van het 3-Boxen belastingsysteem in 2001, uw prive onroerend goed na aftrek van hypotheekschuld zou worden belast in Box 3 met de inmiddels beruchte ‘forfaitaire vermogensrendementsheffing’. Over de waarde van het pand minus hypotheek zou jaarlijks een fictief rendement van 4 procent worden vastgesteld. Het werkelijke rendement dat u behaalde, was niet relevant.

U betaalde 30 procent belasting over het fictieve rendement. Effectief is de belastingdruk in Box 3 dus jaarlijks 1,2 procent (30 procent van 4 procent). U zou over een prive-pand van 500.000 gulden dat vrij is van hypotheek, jaarlijks 6000 gulden belasting betalen. En daarmee was de kous af. Kosten van onderhoud en financiering zijn zoals nu, niet langer aftrekbaar. Daarom zou tevens de huur vanaf 2001 belastingvrij zijn. Ook de vermogenswinst bij latere verkoop zou belastingvrij zijn. Dat was tot 14 september 1999 de heersende gedachte over het nieuwe stelsel.

Verrast

Maar de staatssecretaris heeft ons bij de indiening van het wetsvoorstel medio september allemaal verrast. Er ligt nu een voorstel om prive-vermogensbestanddelen die ter beschikking worden gesteld aan de bv vanaf 2001 te belasten in Box-2.

Dat is de Box waarin winst uit een aanmerkelijk belang (AB) wordt belast tegen 30 procent inkomstenbelasting (nu 25 procent). Dit voorstel moet nog door de Tweede Kamer worden goedgekeurd. Maar de kans dat u te maken krijgt met de heffing in Box 2 is vrij groot.

U moet daarbij een onderscheid maken tussen de reguliere voordelen uit verhuur en uit verkoop.

Verhuur

Concreet is het gevolg dat in Box 2 vanaf 2001 het werkelijk rendement van uw prive-bedrijfspand wordt belast.

U gaat over uw huuropbrengst van 50.000 gulden na aftrek van kosten (financiering, onderhoud en afschrijving) 30 procent belasting betalen. Ten opzichte van het huidige regime gaat u er dus op vooruit. De aftrekposten van de huur blijven immers hetzelfde, terwijl thans uw netto-huur progressief is belast (maximaal 60 procent).

Verkoopwinst

Ook de vermogenswinst die u realiseert bij de verkoop van uw prive-bedrijfspand (thans belastingvrij) wordt vanaf 2001 belast in Box 2 tegen 30 procent. Stel dat u in 1999 het bedrijfspand in prive van uw bv koopt voor 500.000 gulden.

Stel nu dat in 2009 uw bedrijfspand 800.000 gulden waard is en u verkoopt het pand (aanschafprijs 500.000 gulden ’99) voor die prijs. Dan moet u in 2009 in Box 2 over uw verkoopwinst (300.000 gulden) met de fiscus 30 procent inkomstenbelasting (90.000 gulden) belasting afrekenen. Uw nettowinst bedraagt 210.000 gulden.

Met deze regeling heeft de staatssecretaris effectief het fiscaal voordeel van afschrijving op onroerend goed om zeep geholpen. Immers, de afschrijving verlaagt de boekwaarde, maar vergroot straks de verkoopwinst. Weliswaar werkt bij het bestaande winstregime de afschrijving op dezelfde manier, maar de vermogenswinst is nu onbelast.

Toch blijft de overheveling van het bedrijfspand uit de bv naar prive en uw pand verhuren aan de bv, een fiscaal aantrekkelijke route. Want als het pand in de bv blijft en de bv maakt in 2009 een boekwinst van 300.000, gulden, dan betaalt de bv daar eerst 35 procent vennootschapsbelasting over (105.000 gulden). Indien u de resterende 195.000 gulden als dividend naar prive haalt, betaalt u daar nog een keer in Box 2, 30 procent inkomstenbelasting over (58.500 gulden). De totale belastingdruk via de bv-route is 54,5 procent (163.500 gulden). Netto in prive incasseert u op deze manier 136.500 gulden (73.500 gulden minder dan bij verkoop in prive).

Opstapregeling

Vanaf 2001 gaat een prive-bedrijfspand dat wordt verhuurd aan uw bv tot uw aanmerkelijk belang behoren. Of het pand nu op uw naam staat of op naam van uw echtgenote doet niet ter zake. Elk vermogensbestanddeel dat ter beschikking wordt gesteld aan de bv valt in Box 2. De boekwinst bij latere verkoop is belast tegen 30 procent.

De vraag is tegen welke waarde vermogensbestanddelen in Box 2 vallen, de historische kostprijs of de waarde per 1 januari 2001. In het wetsvoorstel stelt de staatssecretaris voor, de vermogensbestanddelen die aan de bv ter beschikking worden gesteld, te waarderen naar de waarde in het economisch verkeer op peildatum 1 januari 2001.

Alleen de waardestijging van uw prive-bedrijfspand vanaf de peildatum is bij latere verkoop belast tegen 30 procent. De waarde van uw bedrijfspand komt in de aangifte inkomstenbelasting 2001 aan de orde. U bent gebaat bij een zo hoog mogelijke waarde. Vaak zal aan een minnelijke waardering met de fiscus niet kunnen worden ontkomen.

Kapitaalverzekering

De AB-heffing in Box 2 geldt voor alle prive vermogensbestanddelen die u aan de bv ter beschikking stelt, zoals het bedrijfspand, vorderingen, maar ook de kapitaalverzekering bij de eigen bv.

U heeft bijvoorbeeld een kapitaalverzekering afgesloten bij uw bv. Jaarlijks betaalt u prive 3000 gulden aan uw bv en na vijftien jaar (rente 6 procent) ontvangt u van uw bv 75.000 gulden. In het huidige belastingregime is de uitkering van de kapitaalverzekering belastingvrij. (Jaarlijks betaalt u gelijke premies, het bedrag van de vrijstelling, bij gehuwden, wordt niet overschreden). Vanaf 2003 is de uitkering (75.000 gulden) minus de premiestortingen (45.000 gulden), een bedrag van 30.000 gulden belast in Box 2 met 9000 gulden (30 procent) AB-heffing. De rentecomponent wordt vanaf 2001 belast.

In het kader van een overgangsregeling is de waardeaangroei tot 1 januari 2003 op lopende kapitaalverzekeringen bij de eigen bv nog vrijgesteld.

Samenwerkingsverbanden tussen de aanmerkelijk belang (AB)- aandeelhouder en zijn bv vallen eveneens in Box 2. In het verleden zijn dergelijke samenwerkingsverbanden (Maatschap, vof, commanditaire vennootschap) gesloten om onroerend goed zonder overdrachtsbelasting over te hevelen uit de bv en toekomstige vermogenswinst bij verkoop van het pand vrij te stellen van belasting.

Stel u heeft als prive-persoon een onroerend goed maatschap, gevormd met uw bv. De maatschap bezit het eigendom van onroerend goed dat zij verhuurt aan uw bv of aan een derde. Onder het huidige belastingregime zijn uw inkomsten uit de maatschap fiscaal transparant, belast in de sfeer van de inkomstenbelasting (thans maximaal 60 procent).

Vanaf 2001 zijn ook deze inkomsten uit de maatschap bij u als prive-persoon belast in Box 2. Het regime van Box 2 kan derhalve niet worden ontlopen door via een maatschap of vof een samenwerkingsverband met de bv te sluiten. Ook de toekomstige vermogenswinst op de verkoop van het bedrijfspand is belast in Box 2 tegen 30 procent. Overigens blijft ook na 2001 het samenwerkingsverband tussen de eigen bv en een maatschap (cv of vof) gunstiger dan het bestaande regime.

De staatssecretaris heeft inmiddels een wetsontwerp ingediend waarbij de inbreng van onroerend goed in een maatschap (cv of vof) alleen dan nog is vrijgesteld, indien het onroerend goed deel uitmaakt van een onderneming. Dit geldt reeds voor elke inbreng vanaf 28 september 1999, de datum van indiening van het wetsvoorstel.

IB-ondernemers

Sommige IB-ondernemers in een eenmanszaak of vof stellen prive of via een partner bedrijfsmiddelen (vermogensbestanddelen) ter beschikking aan hun onderneming Zij verhuren die bedrijfsmiddelen aan de onderneming.

Onder het nieuwe belastingregime in 2001 is de huur minus kosten en afschrijving als ‘inkomsten uit overige werkzaamheden’, progressief belast tegen maximaal 52 procent. In deze situatie zal ook de eventuele vermogenswinst (thans belastingvrij) op de verkoop van bedrijfsmiddelen (bedrijfspand) in BOX 1 progressief worden belast. De partner of echtgenote die in prive eigenaar is, kan geen gebruik maken van de fiscale ondernemersfaciliteiten. Ook in deze situatie geldt de opstapregeling en moet de waarde van het prive-vermogensbestanddeel op de peildatum 1 januari 2001 worden vastgesteld.

Hans-Paul Visser in samenwerking met Paul Schol. Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met Ernst en Young Ondernemersservice, Arnhem. Telefoon (026) 32 09 509.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels