nieuws

Nieuw leven stadhuisconstructie?

bouwbreed Premium

Onlangs heeft de Hoge Raad vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie over de geldigheid van een onderdeel van de Wet bestrijding constructies onroerende zaken uit 1995. Afhankelijk van het antwoord zouden varianten op de zogenaamde stadhuisconstructie nieuw leven ingeblazen kunnen worden.

Wat is het geval? Sinds de reparatiewetgeving van 1995 bepaalt de Nederlandse wet dat bij de vestiging van een zakelijk recht op een onroerende zaak, bijvoorbeeld vruchtgebruik, de BTW-behandeling afhankelijk is van de vergoeding. Indien de vestiging van een vruchtgebruik op een onroerende zaak geschiedt tegen, kortweg, de economische waarde van de zaak, dan kwalificeert de vestiging voor de BTW als een levering. Bij een prijs beneden deze waarde, is sprake van een dienst, namelijk verhuur. Het verschil is dat levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak van rechtswege belast is met BTW, terwijl verhuur in beginsel vrijgesteld van BTW is. Verhuur kan onder voorwaarden belast met BTW plaatsvinden, indien huurder de zaak voor minimaal negentig procent voor aftrekgerechtigde prestaties gebruikt (negentig procent-criterium). Alleen bij BTW belaste verhuur, kan verhuurder de BTW op aanschaf- en exploitatiekosten aftrekken.

Economische waarde

De Hoge Raad heeft het Hof van Justitie in wezen gevraagd of het de nationale wetgever vrijstaat de vestiging van een zakelijk recht slechts dan als levering aan te merken indien de vergoeding voor dat recht ten minste gelijk is aan de economische waarde van de onroerende zaak.

Het belang van deze vraag wordt als volgt weergegeven. Voor de wetswijziging van 1995 werd de vestiging van een zakelijk recht op een onroerende zaak altijd aangemerkt als een levering van die zaak, ongeacht de vergoeding. Deze levering was onderworpen aan BTW-heffing indien het een nieuwe onroerende zaak betrof. Gemeenten konden hierdoor een BTW besparende constructie opzetten, de zogenaamde ‘stadhuisconstructie’. De gemeente vestigde een zakelijk recht op het nieuwe stadhuis ten behoeve van een gelieerde stichting die het stadhuis weer aan de gemeente verhuurde. De vestiging geschiedde tegen een lage prijs. De BTW op de bouwkosten kon de gemeente, door de BTW belaste vestiging, volledig aftrekken.

Europees recht

Door het volledige aftrekrecht bij de gemeente en de lage vergoeding voor het vruchtgebruik, kon veel BTW bespaard worden. Door de wetswijziging in 1995 is deze constructie bestreden. Bij een prijs beneden de economische waarde wordt de vestiging aangemerkt als (vrijgestelde) verhuur. Een gemeente heeft geen aftrekrecht voor de BTW op de bouwkosten, omdat opteren voor belaste verhuur vanwege het gebruik van de zaak niet mogelijk is. Aan het negentig procent-criterium wordt immers niet voldaan.

Indien het Hof van Justitie oordeelt dat de kwalificatie levering of dienst niet mag afhangen van de vergoeding wegens strijd met Europees recht, lijkt de vestiging van een zakelijk recht op een onroerende zaak weer aangemerkt te moeten worden als een levering, ongeacht de vergoeding. De stadhuisconstructie zou weer mogelijk worden doordat de vestiging van het vruchtgebruik van rechtswege belast is, ondanks dat de vergoeding lager is dan de bouwkosten en de stichting niet zou voldoen aan het negentig procent-criterium. De gemeente heeft ter zake vervolgens volledig recht op aftrek van BTW.

Wellicht dus nieuw leven voor de stadhuisconstructie. De wetgever kan dit mogelijke gat alleen middels wetswijziging dichten.

Opgemerkt moet nog worden dat de Hoge Raad onlangs in een andere zaak heeft beslist dat bij de vestiging van vruchtgebruik op een complex verhuurde woningen sprake kan zijn van een overdracht van een onderneming. De verkrijger treedt alsdan voor het BTW-aftrekrecht, de zogenaamde ‘herzienings-BTW’, in de rechten en plichten van degene die het vruchtgebruik vestigt. Het gevolg hiervan was dat de verkrijger vanwege de vrijgestelde verhuur van de woningen de BTW op de bouwkosten niet kon aftrekken.

Dit artikel is geschreven door mr. P.J.B.G. Schrijver, advocaat en belastingadviseur bij Arthur Andersen Belastingadviseurs te Amsterdam, geassocieerd met Wouters Advocaten en Notarissen. De auteur maakt deel uit van de Real Estate Services Group en te bereiken onder telefoonnummer (020) 8808658.

Reageer op dit artikel