nieuws

Goeroegirotaal

bouwbreed

Niets is zo gemakkelijk en vrijblijvend als in een opgaande markt pessimisme ten toon spreiden. Premier Kok, Bankpresident Wellink en hoogleraar Volkshuisvesting Priemus buitelden haast over elkaar heen om hel en verdoemenis te voorspellen over de onroerendgoedmarkt. Hebben zij wel recht van spreken?

Inderdaad zijn de laatste achttien jaren de huur- en koopprijzen van woon- en bedrijfsonroerendgoed flink gestegen, maar dat mocht ook wel. De prijzen waren in 1981 historisch laag, de hypotheekrente op dat moment historisch hoog (bijna 15 procent!). Momenteel zijn de huurprijzen van bedrijfsmatig onroerend goed, dankzij een gezonde vraag, aardig gestegen. Maar zij steken bleek af tegen de prijzen in andere Europese regio’s.

Ditzelfde geldt voor de koopprijzen van huizen en flats, althans in gebieden waar men kwalitatief goed en dus duur wil wonen. Bij deze discussies wordt vaak vergeten dat er genoeg regio’s in ons land zijn, waar de koopprijzen in vergelijking tot de toplocaties slechts marginaal zijn gestegen.

De koopprijzen van woningen zijn gestegen door een historisch lage hypotheekrente in combinatie met een grote vraag en klein aanbod naar kwalitatief goede en goedgelegen woningen. Daarbij komt dat in de vier Randstedelijke gemeenten Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Amsterdam slechts een klein deel van alle woningen koopwoningen zijn. Dit in tegenstelling tot gemiddeld meer dan vijftig procent in het gehele land. In deze gemeenten is duidelijk sprake van een inhaalvraag, waaraan voorlopig geen einde komt. Zelfs de kwalitatief mindere Vinex-nieuwbouwwoningen zullen weinig soelaas bieden. Dat de stijging van koopprijzen van woningen een minder steile curve zal laten zien, begrijp ik, maar de grotere vraag tegenover het matige aanbod zal op de prijzen in deze gebieden een opwaartse druk blijven uitoefenen.

Nu de argumenten van de drie eerder genoemde goeroes. De onverwacht grote stijging van de (hypotheek)rente: wie heeft de rente door een te grote staatsschuld in de jaren zeventig laten oplopen? Inderdaad, de overheden, die hun begrotingstekorten moesten financieren door een groot beslag op de geldmarkt, dus steeds hogere rente. Ik ben bang dat met de huidige rijksbegrotingen (vele uitgaven zitten voor ‘leuke dingen voor de mensen’) het beroep van het Rijk op de geldmarkt niet verkleint maar vergroot, dus met risico van rentestijgingen.

Nog een argument viel mij op van professor Priemus, die meldde dat koopprijzen stijgen en dalen als een cyclische beweging. Ik moet hem teleur- en u geruststellen. De koopprijzen van woningen zijn vanaf 1948 tot en met eind 1978 alleen maar gestegen, evenals de rente.

Eind 1978 daalden de koopprijzen en bleef de rente stijgen. Vanaf najaar 1986 stegen de koopprijzen weer en zette de rente een daling in. Tot heden stijgen de prijzen en de rente is ietsje omhoog. Deze beweging is vooralsnog een historisch incident en geen cyclus.

Indien deze prijsbewegingen drie keer zouden voorkomen, met een bijna gelijkmatige interval, zou sprake kunnen zijn van een cyclische beweging van de koopprijzen van woningen tegenover de dito beweging van de hypotheekrente. Maar dat is gelukkig niet zo!

Ik vind het prima dat de heren de goeroe willen uithangen. Ook vind ik dat zij zich moeten verzekeren van enig historisch besef ten aanzien van de koopwoningenmarkt voor zij zulke uitspraken doen. Politici dienen zich behoedzaam uit te laten, omdat zij met hun uitdeelbegrotingen het renteniveau bepalen, waarvan zij bang zijn dat dit de prijsdaling van koopwoningen tot gevolg kan hebben.

Tot slot realiseer ik me bij goeroes altijd, dat iedere goeroe ook een eigen giro heeft!

Hans Broeren, makelaar en taxateur OG Amsterdam

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels