nieuws

Dubbeldekker voor reparatie naar garage

bouwbreed

Op deze plek is eerder al eens geschreven over ‘dubbeldekkers’ in de overdrachtsbelasting. Aangegeven werd dat een werkgroep van het Ministerie van Financien de toepassingsmogelijkheden van deze structuur bestudeerde. Het wetsvoorstel Belastingplan 2000 voorziet nu in bestrijding ervan.

Constructies met vastgoedlichamen, waaronder de dubbeldekkers, en het oneigenlijk gebruik van de inbrengvrijstelling (‘CV-constructies’) worden aangepakt in het nieuwe belastingplan. Uitgangspunt is om wat economisch gelijk is ook fiscaal gelijk te behandelen. Gezien de omvang van het onderwerp zullen we in dit artikel slechts ingaan op de constructiebestrijding van dubbeldekkers en oppompstructuren. In een volgend artikel zal de voorgestelde wetswijziging ten aanzien van C.V.-structuren worden besproken.

Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de verkrijging van onroerende zaken. Het tarief bedraagt zes procent. Thans wordt de overdracht van aandelen in lichamen (zoals een BV) die aan een aantal voorwaarden voldoen, gelijkgesteld met de overdracht van onroerende zaken. De strekking van de bepaling is te voorkomen dat door middel van het tussenschuiven van een BV overdrachtsbelasting wordt ontgaan. De cumulatief geformuleerde voorwaarden luiden als volgt:

1. De BV heeft als doel het verkrijgen, vervreemden of het exploiteren van in Nederland gelegen onroerende zaken. Hierbij zijn vooral de feitelijke werkzaamheden van belang (doeleis);

2. De bezittingen van de BV bestaan voor zeventig procent of meer uit in Nederland gelegen onroerende zaken waaronder begrepen wordt de economische eigendom daarvan (bezitseis);

3. De verkregen aandelen maken deel uit of gaan deel uitmaken van een aanmerkelijk belang, hetgeen betekent een verkrijging of uitbreiding van een aandelenbezit van een derde in een BV.

Oppompstructuur

Van een oppompconstructie is sprake wanneer een vastgoedlichaam in het zicht van verkoop van de aandelen zijn activa uitbreidt (oppompt), bijvoorbeeld met liquide middelen of een vordering op de aandeelhouder. Indien de activa uiteindelijk voor meer dan dertig procent uit andere activa bestaan is geen sprake meer van een vastgoedlichaam omdat de vennootschap dan voor minder dan zeventig procent onroerende zaken bezit. De bezitseis is ontgaan en de aandelen kunnen zonder overdrachtsbelasting worden verkocht.

Dubbeldekker

De dubbeldekkerconstructie is een bijzondere variant van de oppompstructuur. De wijze van waardering van de activa speelt hierbij een rol. Een moeder- en dochtervennootschap worden opgericht. De dochter bezit de onroerende zaak welke is gefinancierd met een lening van de moeder. Alhoewel de aandelen in de dochter bij de moeder als onroerende bezitting kwalificeert zal de waarde van de aandelen niet overeenkomen met de waarde van de onroerende zaak. Dit is het gevolg van de vreemd vermogen financiering van de onroerende zaak door de dochter. Indien juist gestructureerd heeft de moeder een grote vordering op de dochter waardoor de onroerende bezittingen van de moeder beneden de zeventig procent grens blijven. Voor de overdrachtsbelasting wordt er, als het ware, niet geconsolideerd. De aandelen in de moeder (dubbeldekker) kunnen nu belastingvrij worden verkocht.

Toetsing

Ter bestrijding van bovengenoemde constructies bevat het Belastingplan 2000 een aantal maatregelen. Om te voorkomen dat in het zicht van verkoop van de aandelen de activa door middel van kunstgrepen worden opgepompt wordt een toetsingsperiode voorgesteld van een jaar. Deze houdt in dat een vennootschap die op enig moment de status van vastgoedlichaam verliest, nog gedurende een jaar als een vastgoedlichaam wordt aangemerkt. Het vlak voor verkoop oppompen van een BV is daarmee onmogelijk geworden. Ook bewust oppompen, de BV nog een jaar aanhouden en vervolgens verkopen kan in strijd met doel en strekking van de wet geacht worden. De vraag is ook of deze handelwijze economisch een reele optie is.

Reparatie

Belangrijkste voorstel in relatie tot de genoemde dubbeldekkerstructuur is dat aandelenpakketten van meer dan eenderde geconsolideerd dienen te worden. Deze consolidatie van het vermogen van een moeder en een dochter zal tot gevolg hebben dat onderlinge schulden en vorderingen tegen elkaar wegvallen. Verder valt de waarde van de deelneming bij de moeder weg tegen het eigen vermogen van de dochter. Het resultaat is dat in dubbeldekkersituaties alle onroerende zaken van de moeder en de dochter in aanmerking worden genomen bij de beoordeling of aan het zeventig procent-criterium is voldaan. De moeder zal zo eerder als vastgoedlichaam kwalificeren met als gevolg dat verkoop van de aandelen in de moeder bij de koper belast is met overdrachtsbelasting.

De voorgestelde reparatiewetgeving moet recht doen aan de oorspronkelijke bedoeling van de overdrachtsbelasting. In welke mate alle gaten zijn gedicht zal moeten blijken in de praktijk. Bedacht moet worden dat bovengenoemde wijzigingen een onderdeel zijn van een meer omvattende reparatie en dat slechts de hoofdlijnen met betrekking tot de dubbeldekker- en oppompstructuur zijn geschetst.

Ernst B. Barten, Henk de Graaf, Real Estate Services Group van Arthur Andersen, geassocieerd met Wouters Advocaten en Notarissen. Bij vragen bereikbaar onder telefoonnummer 020 – 880 86 75 of 020 – 880 84 84.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels