nieuws

SFB Vastgoed met Feng Shui naar Amerika ‘Nederland verwordt door de komst van de euro tot een regio van Europa’

bouwbreed Premium

amsterdam – De komst van de euro drijft SFB Vastgoed naar buiten. Traditioneel belegt SFB Vastgoed, in opdracht van het Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid, in Nederland. Door de invoering van de Europese munt wordt de thuisbasis ‘een provincie van Europa’. Ook speelt mee dat er nog nauwelijks hoogwaardig vastgoed in Nederland is om in te beleggen. SFB Vastgoed goes America.

Een gesprek met de gepassioneerde directeur Anne J.L Bodzinga van SFB Vastgoed over Euroland en zijn steun aan achterstandsgebieden.

De binnenvallende zon voert de temperatuur in de kamer van Bodzinga op tot tropisch niveau. Met colbert uit en los hangende manchetten springt hij van het ene naar het andere onderwerp. In zijn derde jaar als directeur heeft hij niet stilgezeten en dat moet iedereen weten. Uit een kast haalt hij het pas ingevoerde nieuwe organisatieschema.

“We richten ons als SFB Vastgoed op drie kerngebieden: beleggingen, ontwikkelen en vastgoedmanagement. De waarde van onze vastgoedbeleggingen schommelt rond de 6,5 miljard gulden. Het grootste gedeelte ligt traditioneel vast in woningen. De kantorenvoorraad bouwen we af tot tien procent. Wel manifesteren we ons in die wereld sterker als ontwikkelende belegger. Zo pakken we met Bouwfonds een hoogbouwkantoor in het centrum van Rotterdam aan (hiervoor moest eerst HBG worden uitgekocht, red.) en ontwikkelen we samen met de gemeente Den Haag en Provast het Beatrixkwartier in Den Haag.”

Indirect

Net als andere beleggers klaagt SFB over het feit dat de Nederlandse markt erg ‘dun’ is. “Er komt weinig hoogwaardig vastgoed naar de markt”, verzucht Bodzinga, die nu al ziet aankomen dat hij dit jaar weer niet de 500 tot 600 miljoen gulden kan uitzetten.

“We zoeken het daarom steeds vaker in het buitenland. Enkele procenten van ons geld gaan we beleggen buiten Nederland en in Amerika. In dat laatste continent pakken we dat indirect aan. Pro Logis is een fonds waarin we participeren. Het belegt in grote logistieke centra. We zoeken bewust andere landen uit om minder kwetsbaar te worden. Nederland verwordt door de komst van de euro tot een regio van Europa. Er is geen sprake meer van een autonome economie.”

Met de ontwikkeling van gebieden begeeft het SFB-onderdeel zich onder de fine fleur van de ontwikkelaars. Slechts weinige ontwikkelaars zijn in staat complexe binnensteden aan te pakken. Als belegger/gebiedsontwikkelaar wil SFB Vastgoed een vooraanstaande positie innemen. Bodzinga heeft zijn hart verpand aan dit onderwerp. De smoorhete kamer doet hem er niet minder gepassioneerd over praten. “De kracht van ons is, dat we voor niemand een bedreiging zijn. We zijn zelfs onze eigen bank. Daarnaast hebben we een andere kijk op winst maken. De miljarden aan beleggingen zijn een gestage inkomstenbron. We genereren winst uit waardeontwikkeling. We kunnen er tien, ja soms wel twintig jaar over doen voordat het project tot rendement komt. We gaan voor maatschappelijke winst. Zo’n project is de renovatie van het Olympisch Stadion, maar ook de Noordwest-entree van Maastricht. Hier betreft het een samenwerking tussen ING Vastgoed, de gemeente en ons bij de herontwikkeling van een honderd hectare groot gebied.”

“We hebben bij zo’n ontwikkeling twee petten op: ontwikkelaar en belegger. In het Maastrichtse project blijven we er deels in als belegger. Als ontwikkelaar willen we dus het beste neerzetten, zodat we in de exploitatiefase onze kansen kunnen pakken.”

Om tot een hoge kwaliteit te komen, besloot Bodzinga de afdelingen realisatie en exploitatie tot een samen te smeden.

“Als bij de conceptontwikkeling mensen uit het beheer meedenken, levert dat voor de huur- en koopmarkt uiteindelijk een veel beter product op,” gaat hij enthousiast verder. “Deze ontwikkelaar gaat niet voor de snelle gulden of gelikte architectuur. De woningen moeten goed zijn, maar ook het gebied moet veilig en schoon zijn. Je kunt nog zo’n schone woning ontwerpen, als de leefbaarheid slecht is, komt er niemand naar je woningen. Daarom is gebiedsmanagement gewoon een integraal onderdeel van onze exploitatie.”

Het probleem van een dergelijke benadering is dat er veel partijen in een gebied actief zijn. Er moet met soms wel tientallen eigenaren van vastgoed, van corporaties tot particulieren, worden samengewerkt. Daarnaast is de gemeente een meerkoppig monster, waar de verschillende onderdelen andere belangen dienen.

“We streven in grote gebieden naar clustering van vastgoed”, legt de SFB Vastgoed-man uit. “Je moet een kritische massa hebben om plannen van de grond te krijgen. We onderhandelen bijvoorbeeld met corporaties om vastgoed te kopen en soms ook te ruilen. Gelukkig is er in de persoon van minister Rogier van Boxtel aandacht voor het grote-stedenbeleid. In sommige steden lukt het om tot een samenwerking te komen met de gemeente. Steden als Maastricht en Groningen lopen voorop. Helaas lopen de processen in grote randsteden niet altijd optimaal. In Amsterdam is sprake van een ontluikende liefde.”

Filosofie

De vraag welk soort rol SFB Vastgoed over vijf jaar speelt, doet Bodzinga even afremmen. Het denkt na en vat de draad van het gesprek met nog meer enthousiasme op. “De projecten zullen grote worden. We pakken het stadion van MVV aan. Maar ook op het vlak van infrastructuur zullen we ons verder ontwikkelen. Samen met ING bekijken we nu de ondertunneling van de A2. Daarnaast hoop ik meer gebieden te hebben om onze filosofie in de praktijk te kunnen brengen. Wat we verder ontwikkelen is de kennis van wat de klant nu precies wil. Er zullen steeds meer trendonderzoekers voor ons gaan werken. Dat staat nog geheel in de kinderschoenen. Nog niet zolang geleden hebben we onderzoek laten doen naar geuren en kleuren. Als de juiste kleur en geur bijdraagt tot meer wooncomfort en veiligheid moeten we dat doen. SFB Vastgoed gaat Feng Shui.”

Anne J.L. Bodzinga, directeur van SFB Vastgoed. Foto: Dijkstra

‘Dit is het echte Rotterdam-Zuid’

De Kop van Zuid in Rotterdam is mede tot stand gekomen door SFB Vastgoed. Het bedrijf was een van de eerste investeerders in woningen op deze voormalige haventerreinen. Als woongebied is het een succes aan het worden, waarvan nu de omliggende (arme) wijken gaan profiteren. De Afrikaanderwijk trekt zich nu op aan de Kop van Zuid. Een verslag vanuit het wooncafe.

Even is er twijfel. Wat is nu het wooncafe? Uit het rechter cafe klinkt muziek en in het linker etablissement is duidelijk een grote bar te zien met daarboven de vermaarde bel. Uiteindelijk verraden stropdassen het wooncafe. Een barkeeper in een blauw pak met stropdas en deze buurt, nee.

Op deze zonnige middag is het stil. De grote bar is leeg en aan de muren hangen voorbeelden van een projecten. De makelaars van Atta verkopen vanuit dit ‘cafe’ de woningen van corporatieontwikkelaar Estrade en STZ. “We hebben bewust niet gekozen voor het glimmende informatiecentrum van de Kop van Zuid-organisatie”, begint Hamit Karakus van Atta zijn verhaal. Hij zit aan een tafeltje met een bruin kleedje. “Hoewel dit Kop van Zuid-centrum tegen de Afrikaanderwijk aanligt, is de afstand voor potentiele kopers niet te overbruggen. Om in een wijk als deze te verkopen, moet je er middenin zitten. Dit is het echte Zuid.”

Etnomarketing

Het wooncafe is een knap staaltje van etnomarketing. De Afrikaanderbuurt is een smeltpot van culturen. Je verkoopt geen woningen aan Turken, Hindoestanen, Kaapverdianen en andere nationaliteiten vanuit een glimmend makelaarskantoor. “Je ziet dat dit wooncafe meer functies heeft dan een gewoon kantoor van ons”, vertelt Karakus met trots, want samen met zijn collega’s verkocht hij meer dan 470 woningen. “Kopen bij andere culturen gebeurt door een hele familie. Zet er geen druk achter. Neem de tijd. Daarnaast biedt het wooncafe de mogelijkheid om je toekomstige buren te zien. Dit punt heeft een sociale functie.”

Het verkopen aan allochtonen vereist andere vaardigheden. In het rustige ‘cafe’ legt de Turkse makelaar van Atta uit dat je veel meer moet uitleggen. Karakus: “Maar het belangrijkste is het opbouwen van een vertrouwensrelatie. Allochtonen hangen een beetje. Je moet eerste vertellen waar je vandaan komt. Potentiele kopers verwachten dat je eerst een stukje van je zelf bloot geeft. Je gaat ook verder. Je gaat ’s avonds bij mensen langs en via de moskee werken we ook. Na het gebed heb ik vaak uitgelegd wat kopen nu inhoudt. Ze gunnen je de opdracht. Zo werkt dat bij allochtonen. Onderschat de rol van de ouders niet in die samenlevingen. Ik stimuleer jongeren hun ouders mee te nemen. Dat is ook belangrijk voor de financiering, die vaak anders verloopt dan als een Nederlander koopt.”

Familieaangelegenheid

De draagkracht van allochtonen is over het algemeen minder dan die van een Nederlander. Het blijkt dat de Nederlandse hypotheekverstrekkers hier een steek laten vallen. Ze stellen dat de draagkracht onvoldoende is, dus verstrekken geen hypotheek. “Maar het kopen van een huis is bij Turken toch meer een familieaangelegenheid. Kijk of de ouders garant kunnen staan,” stelt Karakus nuchter. “Stel de vragen: ‘wat verdient je vader, is er bezit in Turkije?’ Het gevolg is dat er tegen ongunstigere tarieven hypotheken worden afgesloten bij mensen uit hun eigen wereld. Maar daar werk ik niet aan mee. Ik zeg niet, ‘gaan maar naar Hassan’, als ik die persoon niet voor de volle honderd procent vertrouw. In de projecten hier, zie je dus weinig Nederlandse banken. Zij hebben de allochtonen nog niet ontdekt.”

Het wooncafe op het echte Rotterdam-Zuid. Foto: Ries van Wendel de Joode

Reageer op dit artikel