nieuws

‘De Vinex’ bestaat niet Het zijn lokale variaties en vermommingen

bouwbreed Premium

De verwachtingen voor Vinex waren hooggespannen: het zou stedelijk worden, met veel openbaar vervoer, en dankzij meer markt en minder overheid beter toegesneden op de consument. Nu zichtbaar wordt dat het toch weer gewone buitenwijken worden en de verwachtingen overdreven waren, lokt dat evenzeer overdreven kritiek uit. In alle media zingt rond dat Vinex eentonig is, dat de huizen te dicht op elkaar worden gebouwd en dat het ruimer moet. Maar wat zijn de feiten en wat is papegaaienpraat? Een rondgang door Nederland maakt duidelijk dat ‘De Vinex’ niet bestaat. De lokale verschillen zijn groot en zullen waarschijnlijk alleen maar toenemen. Desnoods als vermomming.

Hoe eentonig is Vinex? Zo eentonig als elke buitenwijk

Vinex is gewoon de volgende generatie buitenwijk. Jammer wellicht, gezien de verwachtingen, maar niet opzienbarend. Elk decennium had zo zijn eigen typerende buitenwijk: na de periode van ’65-’75 (hoogbouw), volgde ’75-’85 (omslag naar woonerf) en ’85-’95 (recessie in bouw, sobere rijtjeshuizen langs straten).

Na de recessie volgde een opmaat naar Vinex met drie trendsettende experimenten.

In Amersfoort-Kattenbroek verrees fantasie-architectuur. De stedenbouwkundig ontwerper ervan, Ashok Bhalotra, is nu onbetwist de meest succesvolle Vinex-ontwerper. Van zijn hand zijn bijvoorbeeld Tilburg-Noordoost (12.000 woningen), de HAL-locatie in Noord-Holland (8500 woningen) en Amersfoort-Vathorst (10.000 woningen).

Een tweede invloedrijke vernieuwing was Rotterdam-Prinsenland. Daar nam stedenbouwer Frits Palmboom het landschap als uitgangspunt. Een Vinex-locatie van zijn hand is Ypenburg in Haaglanden, 11.000 woningen onder de rook van Den Haag.

De derde trendsetter is Nieuw-Sloten in Amsterdam: een ‘ouderwetse’ verkaveling met straten, singels, boulevards en gesloten bouwblokken. De dichtheid is hoger dan de Vinex-norm van 32 woningen per hectare en daarom vaak als referentie gebruikt. Ook de extra aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte, naar ontwerp van landschapsarchitect Joost Beljon, zette de toon voor Vinex.

De Vinex-periode (’95-’05) kenmerkt zich door laagbouw met grote zorg voor de aankleding van de openbare ruimte en de architectonische verschijningsvorm. De relatie met de stad is niet veel anders dan bij vroegere buitenwijken, het openbaar vervoer net zomin – beperkt dus. De dichtheid is soms hoger, maar soms ook lager dan vroegere wijken in dezelfde regio. Groningen-De Held is met 23 woningen per hectare bijvoorbeeld ruimer dan de allerwegen geprezen voorgaande nieuwbouwwijk Corpus den Hoorn (27 woningen per hectare).

Een ‘onzichtbaar’ gemeenschappelijk kenmerk in deze periode is de nieuwe regie – de veranderde relatie tussen centrale en lokale overheid en marktpartijen. Bij ‘de Vinex’ gaat het om een half miljoen woningen waarvoor het Rijk de locaties heeft aangewezen en subsidie-contracten heeft gesloten met de betreffende gemeenten. Daarin is onder andere de woningdichtheid en verdeling van huur en koop vastgelegd.

Dat is globaal wat de Vinex-wijken uniform maakt: het zijn producten uit een bepaalde periode, onder bepaalde omstandigheden gemaakt, dus onvermijdelijk met deels dezelfde karakteristieken. Sinds mensenheugenis is het nooit anders geweest. De Gouden Eeuwse mode van Vingboons is terug te vinden aan alle stadsgrachten, net zo goed als industrieel vervaardigde flats verrezen van Den Helder tot Heerlen. Elke stad heeft vergelijkbare ‘jaarringen’.

Overal hetzelfde? Nee, de markten verschillen sterk

Ondanks de gemeenschappelijke kenmerken is het onmogelijk te spreken van ‘de Vinex’. Minder globaal en meer lokaal gezien zijn er grote verschillen. De dichtheden lopen sterk uiteen: van 16 woningen per hectare in Best-Heivelden/Heuveleind tot 51 in Amsterdam-De Aker, zo heeft eind vorig jaar Kolpron Consultants becijferd in opdracht van het ministerie van VROM. Daarbij bleek overigens dat het tot dan toe gerealiseerde gemiddelde met ruim 26 woningen per hectare heel wat minder dicht is dan het door VROM nagestreefde gemiddelde van 32.

De prijzen lopen net zo uiteen. In Groningen-De Held kost een vrijstaande woning op 450 vierkante meter 350.000 gulden, in Zwolle-Stadshagen kost zoiets op veel minder grond al zes ton en in Haaglanden-Ypenburg meer dan acht ton.

De lokale woningmarkten verschillen sterk. De IJssel vormt grofweg de scheidslijn tussen een meer en minder ontspannen markt. Hoe de overgang verloopt blijkt uit de volgende reeks:

In Utrecht trok de startmanifestatie voor Leidsche Rijn in een weekend tienduizend bezoekers.

In Zwolle meldden zich negenhonderd kopers toen onlangs zestig woningen in de verkoop gingen.

In Enschede “liggen ze niet meer voor de deur” zegt de projectleider van Eschmarke; hij typeert de markt als “evenwichtig”.

In Groningen hadden zich na een half jaar pas dertig kopers gemeld voor een bepaald rijtje van tachtig woningen. Het plan is toen maar veranderd: er is een kleiner aantal ruimere woningen gekomen.

De invloed van de markten op de planvorming

In Groningen voelen ze de tucht van de markt. Er is zelfs een plan dat tot drie keer toe opnieuw ontwikkeld moest worden omdat het onverkoopbaar was. Van oudsher heeft de gemeente een sterke greep op de planvorming; toch hebben nu, volgens de projectleider van De Held, makelaars een belangrijke stem in het kapittel. “De gemeente moet toegeven aan een minder stedelijke vormgeving, omdat er concurrentie is van het omringende platteland. Bij de voorgaande uitbreidingswijken kon de gemeente samen met de woningbouwcorporaties dirigistisch optreden. Nu zijn slechts honderd van de ongeveer duizend woningen van de woningbouwverenigingen en moeten er compromissen worden gesloten vanwege de marktconformiteit. De invloed van makelaars is daarbij groot. Zij weten vrij nauwkeurig wat er wel en niet kan en voor welke prijs. “

In Enschede is het niet veel anders. De ontwikkelaars zorgen dat de plannen aansluiten bij de markt. “In het begin moesten plannen nog wel eens herontwikkeld worden, maar nu weten we wat kan en wat niet”, zegt de projectleider, die van makelaars overigens niet zo’n hoge pet op heeft. “Van nature zijn makelaars conservatief. Die hadden nooit de kubuswoningen bedacht; die liggen langs dijkjes aan het water en hebben de garages op de eerste verdieping. Een heel gewaagd plan, maar de huizen gingen als warme broodjes over de toonbank.” Om snel te kunnen inspelen op de markt, wordt in de planontwikkeling gestreefd naar korte cycli. “Minder dan negen maanden als het moet. De bouwstromen zijn ook beperkt: tachtig woningen is al veel voor ons.”

Op de grens waar de vragersmarkt overgaat in een aanbiedersmarkt, in Zwolle, kan de projectleider van Stadshagen zich al een heel wat krachtiger toon permitteren. Daar bepaalt de gemeente wat er komt, zegt hij zelfbewust. Hoe? “Door powerplay. Wij willen van Stadshagen een wijk voor alle leeftijden maken. Als er was toegegeven aan de markt was er alleen eenzijdig voor tweeverdieners en jonge gezinnen gebouwd. De helft kun je aan de markt overlaten, maar de onder- en bovenkant moet je sturen. Er is inspanning nodig om huren van zevenhonderd gulden per maand te krijgen. En de bovenkant vergt aandacht omdat ontwikkelaars terugschrikken voor de risico’s.”

Nog weer verder naar het westen, in Haaglanden, hebben de gemeenten de krappe markt uitgebuit om ontwikkelaars tegen elkaar op te laten bieden. Zij hadden zelf de grond van Ypenburg – een voormalig militair vliegveld – en hebben de ontwikkeling per deelgebied Europees aanbesteed. Ontwikkelaars moesten nauwkeurig uitgewerkte ideeen indienen. Om het beste plan te krijgen, zeggen de gemeenten. Maar ontwerpers van verliezende plannen hielden aan deze procedure het verbitterde gevoel over dat het er uiteindelijk alleen om ging wie het meeste bood voor de grond. Opvallend verschil met de korte ontwikkelcycli in Enschede is, dat door deze procedure de plannen tot aan 2005 toe in grote lijnen zijn vastgelegd.

Overal architectuur maar niet altijd de gewenste soort

Iedereen praat elkaar na dat Vinex eentonig is. Vreemd, want het kenmerk is juist dat duizend bloemen bloeien. Eerdere generaties buitenwijken zijn veel eentoniger. Uit de inventarisatie die de landschapsarchitecten van West 8 maakten van ruim honderd recente buitenwijken in het boek ‘In Holland staat een huis’, blijkt dat in de jaren tachtig op de rijtjeshuizen is bezuinigd tot op het bot, de inrichting van de openbare ruimte is verwaarloosd. De eerste resultaten van Vinex vertonen meer luxe en variatie in kleuren en materialen. Sinds het postmodernisme – zeg maar: Kattenbroek – kan alles. Retro jaren dertig baksteen staat naast kleurig stucwerk, huizen kunnen van hout zijn maar ook van metaal. Een vrijstaand huis is verkrijgbaar als strak blokje met vierkante ‘dakkoffer’ (in Groningen-De Held), maar ook als een quasi-jaren dertig villa met erkers en grote kap (in Haaglanden-Wateringse Veld).

De kritiek is wel terecht dat deze variatie ondertussen een voorspelbare constante is geworden; het zijn steeds dezelfde variaties. En wat misschien nog sterker telt: het zijn variaties waarover kopers niet veel te zeggen hebben. In het circuit van beslissers nemen gemeenten een belangrijke plaats in. Op hun voorkeurlijstjes staan veelal dezelfde spraakmakende ‘moderne’ architecten die niet automatisch ook de voorkeur zijn van bewoners. Het is een fenomeen dat sinds de jaren zestig in de Nederlandse architectuur speelt: het verschil in smaak van de culturele elite, de spraakmakers in de pers en het grote publiek. Die laatste groep wint slechts moeizaam aan invloed, naarmate de markt meer ontspannen is. Ook in het ‘ontspannen’ Groningen moeten ze het nog met de bekende blokjesbouwers doen.

De variatie is veelal slechts een vermomming van steeds hetzelfde woningtype in dezelfde verkaveling. Maar alleen al een losse greep opmerkelijke voorbeelden nuanceert de mythe van absolute eentonigheid:

Extra duurzame houten woningen losjes ‘uitgestrooid’ rond een woonerf zijn te vinden in Oikos (Enschede-Eschmarke). Verderop staan kubuswoningen waarbij de koper kan kiezen tussen een garage op begane grond of op de verdieping, en tussen diverse kleuren en materialen in gevelafwerking. Ook in interieur is grote keuze mogelijk qua indeling.

Split-level woningen met een eetkeuken en verhoogd terras aan een singel zijn voor de bescheiden prijs van 275.000 gulden te koop in Zwolle-Stadshagen.

In Utrecht-Leidsche Rijn staan rijtjeshuizen met een gewelfde kap van golfplaat die het hele bouwblokje omvat; op de koppen zijn de woningen gecombineerd met bedrijfsruimten.

De Luxemburgse architect Krier werkt in Helmond-Brandevoort aan een quasi-dorps plan waarin bestaande bosschages en oude bebouwing zijn opgenomen langs kronkelige straatjes. Er komen ‘traditionele’ huizen in grote uiterlijke variatie, in het centrumgebied met een hogere verdiepingshoogte voor de begane grond.

Een ‘Zweedse’ woonwijk naar ontwerp van de Zweed Erskine verrijst in Schiedam-Spaland-Oost. Pastelkleurige huizen met ver overstekende kappen en onregelmatig uitspringende balkons, tuinen die zonder schutting ongemerkt overlopen in openbaar groen en zoveel mogelijk geclusterd parkeren zijn enkele van de kenmerken.

Zo’n afwijkende relatie tussen openbaar en particulier groen is ook te vinden in de quasi-vooroorlogse tuinstad Deventer- Op den Haar. De inrichting van de minieme voortuintjes is strikt voorgeschreven, het openbaar groen is in beheer bij de bewoners zelf via een Vereniging van Eigenaren. In ‘parkeerkoffers’ achter hagen is het parkeren in clusters verborgen.

Een uniform programma zoals bij elke buitenwijk

Het programma voor de Vinex kent een grote uniformiteit, zowel tussen de locaties onderling als binnen die locaties. Het is voor het grootste deel gericht op jonge gezinnen met kind en konijn – gezinswoningen met tuintjes dus, voor het merendeel in rijtjes. Er is hooguit een centrum met wat winkels voor de dagelijkse boodschappen en enkele basisscholen en een bedrijfsterrein aan de buitenkant. Bovenlokale ‘trekkers’ of bijzondere attracties ontbreken, blijkt uit het onderzoek ‘Buitengewone steden – parade van twintig Vinex-locaties’ van het Stimuleringsfonds voor Architectuur.

Het eenzijdige programma geeft de stedenbouwer niet bijster veel speelruimte. De ontwerpthematiek is soms afgeleid van het landschap, maar meestal een verzonnen spel van assen en vlakken. Overal anders, maar overal even willekeurig. In Haaglanden ventileert de projectleider van Leidschenveen enige spijt dat er tussen de drie grote Vinex-locaties rond Den Haag niet meer differentiatie is nagestreefd. Elke locatie had sterker een eigen karakteristiek kunnen krijgen met grotere extremen qua luxe, woninggrootte, stapeling en groen. Nu is elke Vinex-wijk, net als elders in het land, een ‘eiland’ met dezelfde gemiddelde mix aan woningsoorten en voorzieningen.

Maar die formele gelijkenis en de gelijkenis in programma kenmerken zich al sinds de Tweede Wereldoorlog de (anti-stedelijke, suburbane) nieuwbouwwijken. De ene flatwijk of de andere, het ene woonerf-doolhof of het andere – ze zijn overal in het land hetzelfde. Dus wat is nu ineens het probleem?

In de na-oorlogse woningbouw is eerder sprake is van continuiteit dan van grote verschillen qua programma en aantallen. Het aantal woningen is in de wederopbouw gestaag opgelopen tot een piek ver boven de honderdduizend eind jaren zestig, begin jaren zeventig. Sindsdien is de productie even gestaag afgekalfd en komen er nu elk jaar tachtig- tot hooguit honderdduizend woningen bij. Vinex is in die zin geen uitzonderlijk grote productie-opgave en ook geen markant moment in de ontwikkeling. Dacht de vorige staatssecretaris van VROM nog dat dit de laatste grote serie was, de huidige houdt alweer rekening met nog meer buitenwijken.

Grofweg markeerde het omslagpunt, bijna dertig jaar geleden, in de woningproductie qua aantallen ook een omslag in type bouw: van hoogbouw naar laagbouw. Sinds die tijd vormen gezinswoningen met tuintjes de bulk van de woningbouw. Hoewel in de Vinex-wijken de verdeling tussen markt- en sociale sector ingrijpend is gewijzigd, heeft het grotere aandeel van (duurdere) koopwoningen (nog) geen invloed op het standaard programma van buitenwijk en woningtype. Dat roept de vraag op waarom dit “meer van hetzelfde” nu ineens onder vuur ligt.

Verandering in bewoners en hun woonwensen

Trendwatchers menen dat het aanbod binnen afzienbare tijd niet meer aansluit op de vraag. Nu nog loopt de verkoop gesmeerd, stijgen de prijzen en zijn de kopers redelijk tevreden, maar gevreesd wordt dat er dadelijk een enorme voorraad van min of meer dezelfde gezinswoningen is, waar veel minder vraag naar zal zijn. Relatief kleine, starre woningen die ook niet door verbouwingen aangepast kunnen worden aan wat nieuwe huishoudens van bijvoorbeeld thuiswerkers en ouderen willen.

Dat is ook de teneur van het recente onderzoek “Woningontwerp op Vinex-locaties” van het Delftse OTB. Huishoudens zouden heterogener worden. Daarom wordt gepleit voor “levensloopbestendige woningen” die op meerdere manieren te gebruiken zijn in plaats van de huidige starre woningtypologie (woonkamer/keuken op begane grond, vier slaapkamers boven) en voor meer verschillen tussen de woningen onderling. Uit een steekproef, verricht door de Architectengroep in opdracht van VROM, bleek dat er nu slechts beperkte speelruimte is voor veranderend gebruik.

De woningtypologie en aanpasbaarheid van het huidige Vinex-aanbod is eenzijdig. Analyse ervan leert overigens dat die eenzijdigheid niet aan het uiterlijk is af te lezen. Het is verkeerd om alle rijtjeshuizen over een kam te scheren. Cruciaal voor mogelijk meervoudig gebruik zijn ‘verborgen’ elementen als een rechte steektrap (voor invalidenliftjes), centraal gelegen leidingenkoker (voor verplaatsing van keuken en badkamer), een directe ontsluiting van kamers (dus niet via andere kamers) en ruime beukmaten. Slechts een enkele woning heeft al deze elementen, slechts een enkele heeft ze geen van alle. De meerderheid zit er tussenin.

Het is ironisch te constateren dat de ‘romigste’ quasi-jaren dertig bouw, die het in Haaglanden-Wateringse Veld in de verkoop zo goed doet, er in de steekproef van de Architectengroep slecht afkomt. Een aantal strakke moderne blokjes in Zwolle-Stadshagen daarentegen scoren zeer goed, terwijl daar net op aandrang van de gemeenteraad wat romantischer gebouwd moet gaan worden om aan de smaak van het publiek tegemoet te komen. Dit illustreert de spanning die er kan zijn tussen korte en langere termijn, tussen de ideeen van deskundigen en de wensen van het publiek. Maar vooral: dat niets zo bedrieglijk is als het uiterlijk.

Wat wordt de toekomst en op welke plaats ?

Of de toekomst van Vinex-wijken zo rampzalig uitpakt als nu wordt voorspeld, moet nog worden bewezen. Kenmerk van de geschiedenis van de woningbouw is dat voorspellingen nooit zijn uitgekomen, en dat wijken onverwachte ontwikkelingen doormaken.

Wat dat eerste betreft: hoe vaak is al niet het einde van de kwantitatieve woningnood aangekondigd? Ook nu weer lijken de ontwikkelingen de voorspellingen te logenstraffen; onderzoeker Priemus meldde onlangs in Trouw dat de vraag toch weer groter is dan gedacht, onder andere door de grotere immigratie.

Wat het tweede betreft: het nu zo geroemde en populaire Plan Zuid van Berlage in Amsterdam kende een moeizame start in de verkoop/verhuur en de verfoeide revolutiebouw in de Amsterdamse Pijp staat op de nominatie om de nieuwe ‘hotspot’ in de stad te worden, na de eerdere wederopstanding van volksbuurten als de Jordaan en een krakerswijk als de Staatsliedenbuurt.

Het is wonderlijk dat er zo’n gretigheid is om te geloven dat het niks zal worden met Vinex. Feiten die dat onderbouwen zijn er nog nauwelijks. En wie zegt dat de eenzijdigheid van Vinex ook ter plaatse moet worden opgelost? Wellicht dat de na-oorlogse flatwijken, die nu leeglopen naar Vinex, broedplaats worden voor een nieuwe generatie. Of de vooroorlogse etagebouw, waar nu de verkoop stagneert. Stedenbouw en planologie is een dynamisch proces. Na de stadsvernieuwing in vooroorlogse stadswijken, komt nu een sloop/vernieuwingsoperatie op gang in na-oorlogse wijken. Het is een reeks die gewoon zal worden voortgezet, want steden zijn nooit af.

Wat er in Vinex bijkomt gaat er in oude wijken af

Vinex is voor woningverbeteraars. Het is niet in de eerste plaats bouwen voor kwantitatieve woningnood, voor mensen zonder woning, maar voor mensen die beter willen wonen dan zij nu doen. Daardoor brengt Vinex overal in het land een omvangrijke doorstroming op gang.

De Vinex-projectleider in Groningen daarover: “Meer dan de helft van de bewoners komt uit de stad, van wie driekwart uit na-oorlogse huurwijken. Daar loopt een herstructureringsplan gelijk op met Vinex: namelijk om achtduizend woningen te slopen en veertig procent daarvan terug te bouwen in de koopsector. Om leegstand en verpaupering te voorkomen draait de gemeente aan de nieuwbouwkraan in de Vinex.”

Ook aan het andere eind van het spectrum, in de overspannen markt van Haaglanden, speelt dit fenomeen. Alle ogen zijn gericht op Den Haag Zuid-West, een wijk met veel middelhoogbouw uit de jaren vijftig en zestig. Maar ook Leidschendam laat al verbeterplannen opstellen voor Prinsenhof, een wat latere flatwijk. En dat zelfs in dit overvolle stadsgewest kwaliteit een rol speelt blijkt uit de steeds langere tijd dat vooroorlogse etagewoningen te koop staan en de stagnerende prijzen in die sector. Kersvers onderzoek van de Universiteit Utrecht (Faculteit ruimtelijke wetenschappen “Vinex-locaties in Haaglanden – ieders wens?”) brengt de doorstroming in beeld. Zowel huurders als kopers willen groter en duurder wonen, waardoor de “goedkope scheefheid” in de bestaande wijken significant vermindert. De onderzoekers plaatsen daar een waarschuwing bij: “Zo ontstaat er een sterkere segregatie naar inkomen. Dit zou betekenen dat de bestaande wijken uiteindelijk verarmen en verloederen”.

Alles in de planologie is aan het schuiven

Vinex is als een steen in een vijver, waarvan de golven tot in de wijde omtrek beroering geven. In planologisch opzicht is alles aan het schuiven. Dat maakt het moeilijk de kritiek op zijn merites te beoordelen dat Vinex niet stedelijk genoeg is. De wijken zouden te ver afliggen van de stadscentra, en te dun bevolkt worden om van goed openbaar vervoer te voorzien, bovendien zullen de bewoners omkomen in de congestie omdat te weinig in andere infrastructuur wordt voorzien.

Is het erg dat Vinex-wijken excentrische enclaves worden van de middenklasse? De relatie tussen buitenwijken en stadscentra is aan het veranderen. Het is steeds minder zo dat een bepaalde buitenwijk voor werk, recreatie en winkelen gericht is op een bepaald centrum, al gaat de planning daar nog steeds van uit. Ypenburg ligt ideaal voor tweeverdieners, als de een in Amsterdam of Leiden werkt en de ander in Rotterdam, Delft of Den Haag. Voor netwerkers is de excentrische ligging van Vinex-locaties juist zeer gepast, blijkt uit het onderzoek “Buitenwijk – stedelijkheid op afstand” (Reijndorp, 1998).

Alles draait om mobiliteit. Dat was ooit ook de essentie van Vinex: bouwen dicht bij de stad moest de groei in mobiliteit beteugelen, het bouwen in hoge dichtheid moest bovendien goed openbaar vervoer mogelijk maken. Tot nu toe is die strategie niet uitgekomen. Het is een strijd tegen de klippen op, lijkt het. Utrecht bijvoorbeeld geeft tot 2001 aan iedere nieuwe bewoner van Leidsche Rijn 2000 gulden taxi-geld, omdat het openbaar vervoer er nog niet is. Troost lijkt het Haagse Wateringse Veld te bieden: de tramlijn is er nu eerder dan de bebouwing. Maar helaas, uit onderzoek van de Universiteit Utrecht blijkt toch al een toename van de afstand die men per auto aflegt.

Of de toename van de mobiliteit is toe te schrijven aan Vinex is echter de vraag. In “Buitenwijken – stedelijkheid op afstand” blijkt het woon-werkverkeer warempel iets afgenomen. CBS-cijfers worden aangehaald waaruit blijkt dat de oorzaak van de groei van de mobiliteit veeleer in andersoortige verplaatsingen gezocht moet worden, bijvoorbeeld voor winkelen en recreeren.

De vraag is daarom niet of Vinex goed ligt voor het openbaar vervoer en ten opzichte van infrastructuur. De vraag is allereerst wat de toekomst van de mobiliteit is. Wat voor leven gaan we leiden?

Ook hier geldt dat het opmerkelijk is dat er nu ineens kritiek komt op zo’n bekend fenomeen als de buitenwijk. Beweerd wordt dat het te maken heeft met een omslagpunt. Er is steeds minder onderscheid tussen open en bebouwde gebieden. Vooral in het westen van het land dreigt alles aan elkaar te klonteren en is wellicht een andere strategie gewenst dan het voortbouwen aan buitenwijken.

Dat zou overigens een kritiek op Vinex zijn die veeleer op lokaal niveau zou moeten worden uitgewerkt, dan dat die gelijkelijk voor het hele land geldt. Niet het hele land slibt dicht. Ook de relatie tussen stad en ommeland, en dus de rol van mobiliteit en openbaar vervoer, verschilt per gewest. Er is niet een recept voor het hele land.

De kopers zijn tevreden maar het moet ruimer

De verkopen lopen goed en de kopers zijn redelijk tevreden, zo blijkt uit divers onderzoek. Ze wensen alleen meer vrije kavels en twee-onder-een-kappers. Bouwers/ontwikkelaars kritiseren de overheid dat die zo’n ‘verdunning’ tegenwerkt.

Veel verder gaat architect Carel Weeber met zijn ideeen over het Wilde Wonen. Iedereen moet een eigen kaveltje kunnen krijgen om neer te zetten wat die zelf wil: uit een catalogus haalt die kant en klaar een woning of stelt hem zelf samen uit prefab onderdelen. Ook hij kritiseert de rol van de overheid – die betuttelt nu veel te veel en zou radicaal terug moeten treden.

Een tussenpositie neemt PvdA-kamerlid Duivesteijn in. Ook hij pleit, met brede steun van de Tweede Kamer, voor meer zeggenschap van bewoners. Volgens hem zou eenderde van de kopers zelf opdrachtgever moeten kunnen zijn. Maar niet de overheid is de boosdoener, dat zijn de paar grote ontwikkelaars/bouwers die op vrijwel alle Vinex-locaties de dienst uitmaken. Tegen absurde prijzen krijgen kopers huizen die ze lang niet allemaal zo willen. Bij het beter bouwen op maat ziet Duivesteijn een grotere rol weggelegd voor de kleinere aannemers.

Vrije kavels in de strijd tussen markt en overheid

Bij de gewraakte tegenwerking en betutteling van de overheid passen enkele nuanceringen. Woningbouwbeleid moet worden gecombineerd met mobiliteitsbeleid, beleid voor infrastructuur en werkgelegenheid. Dat vergt sturing, dus restricties en dwang. Omdat woningbouw een deelbelang is, zal de consument nooit volkomen vrij zijn in zijn keuze.

Grofweg is die sturing volgens vier Nota’s Ruimtelijke Ordening als volgt verlopen:

De Eerste Nota onderkende de Randstad als fenomeen en benoemde het Groene Hart als vrij te houden gebied.

De Tweede Nota meende dat er in 2000 twintig miljoen inwoners zouden zijn, voor wie nieuwe steden nodig waren: groeikernen zoals Zoetermeer, Huizen, Hoorn.

De Derde Nota legde de nadruk weer op de oude steden, die dreigden te verkommeren; stadsvernieuwing moest het verval keren.

De Vierde Nota borduurde daar op voort met nieuwbouw zo dicht mogelijk bij die steden – de roemruchte Vinex-wijken die verdere uitholling van de steden moesten voorkomen en groei van de mobiliteit tegengaan.

De Vijfde Nota staat nu op stapel. Centraal staat een nieuw soort verstedelijking in corridors: “kralenkettingen” van bouwkernen langs de grote (spoor)wegen. Die bundeling moet de toenemende kriskras mobiliteit beperken en buiten de “kralen” moet het landschap open blijven.

Hoe de regie van de overheid ook zal zijn – en niemand beweert dat er in het geheel geen regie nodig is – die regie zal altijd de vrijheid van de markt beperken. Immer zal daarover gemok en gemor zijn en zullen er ‘ontsnappingspogingen’ worden ondernomen. Daardoor staat het ruimtelijke ordeningsbeleid altijd onder druk. Buiten de Vinex-locaties is al het onverwacht -en door de regering ongewenst- hoge aantal van 200.000 woningen gebouwd.

Ook in een ontspannen markt als in Groningen worden dus niet alle koperswensen gehonoreerd. Je mag er niet in het weiland wonen dat er zo aanlokkelijk leeg en ruim bij ligt. Je moet aan deze kant van de sloot blijven, voor het gevoel dicht op elkaar. Omdat de vlakbij gelegen provincie Drenthe een ruimhartiger beleid voert, dreigt ‘leegloop’ die kant op. Maar ook wordt in De Held geklaagd dat de ruimte van de vijver en het grote park beter verdeeld had kunnen worden over de woningen: iedereen een iets groter kavel. “Maar wat levert dat nou per woning op? Een paar vierkante meter extra, dat is de moeite niet. En nu heb je wel een mooi park en een vijver waarop je in de winter aardig kunt schaatsen”, verdedigt de projectleider het plan.

Over het lokkende platteland rond Enschede zegt de projectleider van De Eschmarke: “De contramal moet strak worden gehouden om leegloop in het stedelijk gebied te voorkomen. Op de elfhonderd woningen van Eekmaat-West zijn honderd vrije kavels uitgegeven. Dat waren er helaas veel te weinig. In totaal gaat het om zo’n zeven- tot achthonderd kavels op 5300 woningen. Of we zoveel woningen bouwen is de vraag; misschien moeten we verdunnen en grotere kavels maken om te kunnen concurreren met buitengebieden als Losser en Haaksbergen.” Van de tweekappers in het globale bestemmingsplan zouden bij de uitwerking ruimere tweekappers kunnen worden gemaakt, bij rijtjeshuizen de beukmaat verbreed. “De hoofdverkaveling moet hetzelfde blijven; om het helemaal anders te maken is vrijwel onmogelijk.”

In het Zwolse Stadshagen veegt de projectleider de vloer aan met het idee dat ieder zijn eigen kavel zou moeten krijgen. “Gezien de vraag zijn er veel te weinig vrije kavels: vier procent van de 8500 woningen. Maar dat slurpt dan ook grond: gemiddeld zeshonderd vierkante meter per woning tegen gemiddeld nu nog geen negentig vierkante meter. Als je wilt dat de consument meer zeggenschap krijgt, moet je Vinex opgeven en anders denken over de verhouding tussen stad en land. De buurgemeenten willen wel meer bouwen maar worden tegengehouden; terecht, want als de stad in grondprijs met hen zou moeten concurreren verliest die altijd.” Trouwens, om de plannen bij te sturen en ruimer op te zetten is het toch al te laat. “De contracten voor het centrum met onder andere tienduizend vierkante meter winkelruimte liggen al vast, en die kunnen het niet met minder draagvlak stellen.”

Gemengde geluiden klinken uit het dichtst bevolkte stuk van Nederland. Voor de toekomstige delen van het Haagse Wateringse Veld wordt gedacht aan een wat ruimere verkaveling, zegt de projectleider. Maar tegelijk wordt in het deel dat nu in aanbouw is het geplande aantal verdiepingen van een woontorentje verdrievoudigd. Onderzoeker Priemus merkt in een interview in Trouw op dat er in totaal in Haaglanden waarschijnlijk vijfduizend Vinex-woningen meer komen dan gepland door de slimme verkaveling van de ontwikkelaars.

Het is geen Vinex wat er gebouwd wordt in Begen op Zoom-Bergse Plaat, maar wel leerzaam. Op een totaal van drieduizend woningen zijn daar vierhonderdvijftig vrije kavels. Die gaan nu voor 230 gulden per vierkante meter (ex. btw) vlot over de toonbank. Maar aanvankelijk, begin jaren negentig, ging het moeilijk. Toen zijn 162 kavels toch projectmatig, in kleine series, bebouwd.

Dit voorbeeld moge duidelijk maken dat omstandigheden van markt en regio sterk bepalend zijn voor wat er gebouwd wordt, zelfs in een dergelijk walhalla van het Wilde Wonen met slechts twintig woningen per hectare. In de “blauwe hoed”-variant (de hemel komt naar beneden, de economie stort in, de hypotheekrente stijgt) kunnen alle huidige theorieen op sterk water worden gezet. En alle Vinex-contracten zullen noodgedwongen zeer aanpasbaar blijken.

Wat de koper betaalt en hoe weinig die krijgt

Tegenover de kritiek in de media op de uniformiteit en krappe verkaveling van Vinex staat het publieke succes tot nog toe: op de meeste plaatsen staan de kopers in de rij. En dat zijn zeker niet allemaal door woningnood ‘gedwongen’ kopers. Het zijn voor een flink deel woningverbeteraars, die dat uit vrije keuze doen.

Deels is men – in het westen – wel gedwongen in de rij te staan, omdat het aanbod aan huizen met tuintjes (zowel bestaand als nieuw) beperkt is. Of beter gezegd: de vraag is uitzonderlijk groot. Dankzij de lage rente en gulle hypotheekverschaffers heeft men momenteel bijzonder veel geld beschikbaar om te kopen. Bovendien is kopen in en huren uit. Deze twee factoren stimuleren woningverbeteraars om te verkassen en dragen bij aan een versnelde trek vanuit huurwoningen en etagebouw naar zowel bestaande als nieuwe koopwoningen met tuin.

Waar de markt overspannen is, is de prijs/kwaliteitsverhouding die men krijgt dubieus. Dat geldt zowel voor bestaande als nieuwe woningen.

De volgende anekdote maakt duidelijk dat er iets raars aan de hand is. Een inwoner van Zoetermeer kocht vijf jaar geleden een ‘standaard’ nieuwbouwhuis voor 230.000 gulden, en kan voor deze hoekwoning nu meer dan 420.000 gulden krijgen. Vanwege deze mogelijke winst kijkt hij rond op Ypenburg – daar komt een wijkje met veel twee-onder-een-kappers in het groen. Het is het meest gewilde milieu: jaren dertig architectuur met donkerrode baksteen, grote kappen, flinke kavels – een homogeen wijkje met de uitstraling van exclusiviteit. Vor iets onder de zes ton kan hij daar een hoekwoning kopen van een rijtje van vier-onder-een-kap, met ruim anderhalve maal zoveel grond als hij nu heeft, en een garage.

Maar bij bestudering van de plattegrond blijkt dat die woning negentig centimeter smaller is (5.70 in plaats van 6.60 meter) en twintig centimeter minder diep (9.80 in plaats van 10 meter). De verdiepingen zijn nog kleiner omdat op de eerste verdieping de schuine kap al begint.

Hij kan ook kiezen voor een twee-onder-een-kap die ongeveer even groot is als zijn huidige huis, maar dan krijgt hij voor 635.000 gulden maar ietsjes meer grond dan hij nu heeft (228 in plaats van 160 vierkante meter). Dus voor zestig meter grond meer betaalt hij nu bijna viereneenhalve ton meer dan vijf jaar geleden.

De hoge prijzen lijken eerder incidenteel dan structureel. Het is niet zo dat nu ineens woningen schaarser zijn geworden, de bouwkosten veel hoger, of bouwlocaties exclusiever. De bouwproductie zal nog jaren doorgaan met tienduizenden woningen per jaar in uitbreidingswijken, waarbij de bouwprijzen regionaal niet veel verschillen.

Het zijn vooral economische factoren die de prijs opdrijven, zoals de hoge hypotheken voor een toenemend aantal tweeverdieners. En psychologische: wie huurt staat te kijk als ‘dief van eigen portemonnee’.

Iedereen wordt er rijker van behalve de koper

Kopers moeten veel geld neerleggen voor een nieuwe woning. Waar gaat dat heen? De woningen zijn niet luxer of technisch beter uitgerust, daar gaat het geld niet in zitten. Wat dat betreft wordt de koper er niet beter van. De bouwkosten zijn niet veel gestegen, wel de grondkosten. Grondverkopers, een beperkt aantal speculanten, tussenhandelaren en makelaars worden rijk. Maar al strijken zij dertig tot vijftig gulden per vierkante meter meer op, zoals het tijdschrift Quote vorige maand becijferde, dan nog resulteert dat per woning slechts in een klein bedrag.

In het vervolgtraject zijn het zowel gemeenten als ontwikkelaars/bouwers die van de hoge huizenprijzen profiteren. Uit “Volkshuisvesting cijfers” van VROM blijkt dat de gemiddelde kavelprijs voor goedkope woningen met nog geen 22.000 gulden vrijwel gelijk is gebleven tussen 1990 en 1996. Die van dure woningen is met bijna vijftig procent gestegen van 53.900 naar ruim 76.000 gulden. In grote gemeenten met uitschieters tot boven de 190.000 gulden!

Gemeenten zijn wellicht ten dele geexcuseerd omdat de ontsluiting van de locaties veelal duur is. Voorts is de inrichting van de openbare ruimte veel verzorgder (duurder) dan vroeger, en gaat er geld naar allerlei voorzieningen.

Het zijn niet de bouwers die er veel rijker aan worden – de bouwprijzen zijn niet dramatisch gestegen. Behalve de gemeenten profiteren de ontwikkelaars het meest. Die kunnen het meest direct de prijsstijgingen afromen. Volgens Quote verdienen ze gemiddeld 30.000 gulden op een woning.

Een tussenstand in de strijd om de macht

Vinex komt tot stand in een nieuwe rolverdeling tussen overheid en markt. Na aanvankelijke strijd zijn er lokaal verschillende varianten van samenwerking ontstaan, waarbij vrijwel alle gemeenten nog een flinke vinger in de pap hebben. Het is nog lang geen vrije markt. Dat was ook niet te verwachten; zo snel kan een supertanker de steven niet wenden. We zitten in een diffuse overgangstijd van een strak geleide volkshuisvesting naar ‘iets anders’. Een situatie die trekken heeft van kartelvorming. Een beperkt aantal partijen heeft de regie; de gemeenten zijn door hun zakelijke belangen daarbij gewoon een van die partijen in de kongsie.

Onderzoek zou interessant zijn hoe grondcontracten en convenanten in elkaar zitten. Welke speelruimte ze laten aan de diverse partijen. Ook gezien de toenemende geluiden dat de ontwikkeling van Vinex bijgestuurd moet worden. In hoeverre kan dat nog?

Zegt de projectleider in Enschede met ironische ondertoon: “Vinex openbreken kan overal nog, want overal lopen ze achter op de planning – behalve wij.”

Het is een tussenfase in een strijd om de macht. Wie krijgt het voor het zeggen in de woningbouw? Meer dan ooit zijn de kopers daarbij partij, want ze kunnen uit steeds meer nieuwe aanbiedingen en oude voorraad kiezen. Ze wensen (terecht) meer zeggenschap over bouw en inrichting van de woning. De vraag is niet of dat zo uitpakt, maar hoe en wanneer. Houden de grote ontwikkelaars het heft in handen, blijft de overheid streng sturen of krijgen kleinere partijen meer invloed?

De vraag laat zich algemeen stellen, maar nu al is te zien hoe convenanten plaatselijk kunnen verschillen. Een antwoord is daarom niet te geven.

‘De Vinex’ bestaat niet en buiten-wijken zijn uit

Alle nuanceringen en lokale verschillen leiden tot de conclusie dat ‘de Vinex’ niet bestaat en dus ook generaliserende kritiek met een korrel zout moet worden genomen. Toch moet die serieus worden genomen. Er broeit iets. Anders zouden nooit zoveel kranten en tijdschriften erover schrijven. Men wil het wonen “groener, ruimer, wilder”, zoals Elsevier als motto voor een woon-special had. Ten diepste is dit een kritiek op de buitenwijk als zodanig. Enkele generaties lang heeft die collectieve oplossing dienst gedaan, maar dat tijdperk loopt nu waarschijnlijk ten einde.

De Amerikaanse vastgoed-econoom Jack Lessinger onderscheidt enkele grote periodes in de ontwikkeling van Amerikaanse steden. Golven die in zestig jaar opkwamen en dan in zestig jaar weer verdwenen. Bijvoorbeeld in de vorige eeuw de omslag van een agrarische samenleving naar een geindustrialiseerde, stedelijke maatschappij. Met rond de eeuwwisseling als reactie daarop de eerste suburbanisatie. Een ontwikkeling die volgens hem nu over zijn hoogtepunt heen is. De volgende golf dient zich aan die alles biedt wat suburbia niet (meer) heeft: open landschappen, landwegen zonder files, schoon water, schone lucht, rustige kleine gemeenschappen. Dat is wat de nieuwe generatie kopers wil. En ze kan het krijgen dankzij nieuwe technologieen en – in de Verenigde Staten – een overvloed aan nog steeds open land. De nieuwe generatie gaat nog verder van de steden wonen, ‘echt buiten’. Is in Nederland de trek naar het oosten en zuiden (Zandstad in plaats van Randstad) daarvan een voorbode?

De middelmatigheid van serieproductie die per definitie de buitenwijk kenmerkt roept wellicht ook verzet op omdat kopers zich rijk voelen. Nu ze makkelijk vier ton op tafel kunnen leggen, willen ze er ook dat royale huis voor waar ze al jaren begerig naar hebben gekeken. Ze zoeken ook niet uit woningnood een dak boven hun hoofd, ze willen met nadruk verbeteren! Dus ruimer, vrijer, meer naar eigen smaak.

Een verwende generatie dient zich aan die alleen maar luxe en gemak heeft gekend. De buitenwijk zal mee moeten veranderen. Of zich moeten vermommen, zoals Boswijk in Ypenburg als een luxe villawijk uit de jaren dertig.

De vermomming in aansprekende thema’s – de Italiaanse, Franse en Engelse buurten in het Eindhovense Blixembosch, de eilandenrijken in Leidschenveen en talloze andere Vinex-locaties – en de homogenisering van buurtjes met dezelfde lifestyles waaraan gedacht wordt in Hoofddorp: het zijn allemaal variaties waarmee het fenomeen buitenwijk zijn leven tracht te rekken. Het roept een schijn van individualisering en keuzevrijheid op. En vooralsnog met veel succes.

Meer dan ooit geldt daarbij dat vraag en aanbod lokaal moeten worden bekeken. Wat voor Groningen een oplossing is, hoeft dat niet te zijn voor Brabant of de Randstad. De plaatselijke verschillen zullen gaandeweg belangrijker worden dan de landelijke overeenkomsten. Daarom zal elke kritiek op Vinex voortaan lokaal moeten worden getoetst. Zoals in de aanhef al gezegd: ‘de Vinex’ bestaat niet. Nauwkeuriger gezegd: ‘de Vinex’ zal steeds minder bestaan, variaties en vermommingen des te meer.

De “Kwartijn”-woningen in Zwolle-Stadshagen van Karelse Van der Meer Architecten kent tal van indelingsmogelijkheden. De begane grond is nog uit te breiden met een kamer links van de entree. Aan de slaapkamers op de verdieping kan in dat geval een vierde worden toegevoegd. Van buiten een ‘gewoon’ modern blokje, van binnen een, ‘levensloopbestendige’ woning; vanaf 325.000 gulden.

‘Jaren dertig’-woningen van Scala Architecten in Ypenburg.

Reageer op dit artikel