nieuws

BTW-regelgeving op verhuur van vastgoed versoepeld

bouwbreed Premium

De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw, tenzij verhuurder en huurder opteren voor btw-belaste verhuur. Indien mogelijk wordt in de praktijk altijd geopteerd voor btw-belaste verhuur, aangezien vrijgestelde verhuur leidt tot een verhoging van de huurprijs in verband met niet aftrekbare btw op de investeringskosten en exploitatiekosten.

Om btw-belast te kunnen verhuren, dient de huurder de onroerende zaak te gebruiken voor 90 procent of meer aftrekgerechtigde prestaties. Daarnaast dienen partijen een verzoek in te dienen bij de belastingdienst. De belastingdienst geeft vervolgens een optiebeschikking af die een maximale terugwerkende kracht heeft van drie maanden voor de datum van het ingediende optieverzoek.

Dit artikel gaat over deze administratieve gang van zaken waarmee grote financiele belangen gemoeid kunnen zijn.

Het komt regelmatig voor dat partijen vergeten een optieverzoek in te dienen of een optieverzoek te laat indienen. Dit kan tot gevolg hebben dat de btw-belaste verhuur (gedeeltelijk) moet worden omgezet in vrijgestelde verhuur, en dat de verhuurder te maken krijgt met een correctie van de aanvankelijk in aftrek gebrachte btw op bijvoorbeeld investeringskosten.

Wij geven in een voorbeeld aan wat de nadelige financiele gevolgen kunnen zijn van het te laat indienen van een optieverzoek.

Voorbeeld

Een vastgoedbelegger heeft op 1 november 1997 een nieuw bedrijfscomplex gekocht voor 10.000.000 gulden, vermeerderd met 1.750.000 gulden aan btw. Dit complex wordt vanaf deze datum verhuurd aan een handelsonderneming. Partijen willen opteren voor belaste verhuur. De verhuurder brengt daarom 17,5 procent btw in rekening aan de huurder.

Het optieverzoek wordt pas op 1 april 1998 ingediend bij de belastingdienst. Daardoor vermeldt de belastingdienst in de optiebeschikking 1 januari 1998 als ingangsdatum van de belaste verhuur. Dit betekent dat de vastgoedbelegger het bedrijfscomplex vanaf 1 november tot en met 31 december 1997 vrijgesteld van btw heeft verhuurd, waardoor hij de in aftrek gebrachte btw op de investeringskosten (1.750.000 gulden) in een keer moet terugbetalen aan de belastingdienst. In de daarop volgende 9 jaren kan hij 90 procent van deze terugbetaalde btw alsnog terugvragen van de belastingdienst op grond van de herzieningsregels. Er blijft dus een btw-druk van 175.000 gulden (10 procent van 1.750.000 gulden). Daarnaast krijgt de belegger de resterende 90 procent niet in een keer terug maar jaarlijks 175.000 gulden waardoor er tevens een groot financieringsnadeel ontstaat.

De fiscus heeft recent de btw-regeling op een tweetal punten versoepeld. Allereerst wordt de mogelijkheid geboden af te zien van het indienen van optieverzoeken bij btw-belaste verhuur. Daarnaast worden de nadelige financiele gevolgen van het te laat indienen van een optieverzoek weggenomen. Beide versoepelingen zullen in het kort worden behandeld.

Versoepeling 1: afzien indienen optieverzoek bij btw-belaste verhuur

De fiscus staat toe dat verhuurder en huurder afzien van het indienen van een optieverzoek, mits aan de volgende vier voorwaarden wordt voldaan.

1. In de huurovereenkomst wordt, onder verwijzing naar deze regeling, duidelijk vermeld dat de verhuur belast is met btw en is bovendien de ingangsdatum van de belaste verhuur vermeld.

2. Bij de huurovereenkomst is een door de huurder ondertekende verklaring gevoegd waaruit blijkt dat hij voldoet aan het zogenoemde 90 procent-criterium. Het is toegestaan dat de verklaring onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Het opstellen van een aparte verklaring mag wel maar is niet noodzakelijk.

3. In de huurovereenkomst is een omschrijving opgenomen van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding alsmede de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder.

4. De verhuurder moet alle hierboven vermelde bescheiden in zijn administratie opnemen.

De goedkeuring geldt vanaf 24 maart 1999. Bij lopende huurovereenkomsten kan de goedkeuring niet over reeds verstreken huurperioden worden toegepast.

Versoepeling 2: terugwerkende kracht voor te laat ingediende optieverzoeken

De tweede versoepeling ziet op de situatie dat voor 24 maart 1999 te laat een optieverzoek is ingediend en de optiebeschikking op ten hoogste 3 maanden voor de datum van indiening is gesteld. Indien partijen in de daarvoor liggende periode reeds hebben gehandeld alsof sprake was van belaste verhuur wordt onder de volgende voorwaarden in de gevolgde handelwijze berust.

1. In de, door partijen ondertekende, huurovereenkomst is duidelijk vermeld dat de huur belast is met btw. In de huurovereenkomst is verder opgenomen de ingangsdatum van de belaste verhuur.

2. De huurder dient steeds te hebben voldaan aan het 90 procent-criterium inzake het gebruik van de onroerende zaak.

3. In de administratie van de verhuurder is opgenomen de huurdersverklaringen inzake het gebruik van de onroerende zaak, de huurovereenkomst en een omschrijving van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding alsmede de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder.

Het is mogelijk dat de belastingdienst voor 24 maart 1999 reeds een naheffingsaanslag heeft opgelegd voor de ten onrechte in aftrek gebrachte btw of dat de verhuurder de ten onrechte in aftrek gebrachte btw reeds heeft gecorrigeerd op de eigen btw-aangifte. In dat geval is de opgelegde aanslag of de ingediende aangifte onherroepelijk indien de bezwaartermijn van zes weken is verstreken. Het Ministerie van Financien heeft goedgekeurd dat in deze situaties bij de belastingdienst een verzoek kan worden gedaan voor het ambtshalve verlenen van vermindering of teruggaaf van btw indien aan bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

Stel dat de verhuurder in ons voorbeeld het bedrag van 1.750.000 gulden reeds in de laatste btw-aangifte over 1997 heeft gecorrigeerd. Door de goedkeuring kan de verhuurder dit bedrag achteraf alsnog terugvragen van de belastingdienst. De in het voorbeeld aangegeven financiele nadelen worden hierdoor volledig weggenomen.

Conclusie

Bovengenoemde versoepelingen zijn voor de vastgoedpraktijk erg belangrijk. Het achterwege kunnen laten van het indienen van een optieverzoek leidt tot een administratieve lastenverlichting bij de verhuurder die meestal verantwoordelijk is voor het indienen van het optieverzoek. Wel is het aan te raden de toepassing van de goedkeuring van te voren af te stemmen met de belastinginspecteur om achteraf problemen te vermijden.

De tweede versoepeling is vanuit financieel oogpunt erg belangrijk voor de vastgoedpraktijk aangezien het in de praktijk regelmatig voorkomt dat optieverzoeken te laat zijn ingediend en de belastingdienst daardoor naheffingsaanslagen heeft opgelegd. Door deze versoepeling kunnen de nadelige financiele gevolgen van te laat ingediende optieverzoeken volledig worden weggenomen.

Dit artikel is geschreven door Gerton Rademaker en Richard Cornelisse, beiden als btw-specialist werkzaam bij Arthur Andersen Belastingadviseurs, geassocieerd met Wouters Advocaten. De auteurs maken deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Gerton Rademaker is te bereiken onder tel. (010) 880 1483, Richard Cornelisse onder tel. (020) 880 8844.

Reageer op dit artikel