nieuws

Regelgeving Derde Wereld maakt huisvesting te duur

bouwbreed

Veel huishoudens in de steden van ontwikkelingslanden zijn slecht gehuisvest. Het aanbod van betaalbare en legaal gebouwde woningen dekt maar een fractie van de vraag. Huisvesting die wel aan de formele eisen voldoet zijn zonder subsidies vaak onbetaalbaar voor arme huishoudens. In het Colombiaanse Villavicencio moet ruim een kwart van de bevolking rondkomen van een inkomen half zo groot als het officiele minimum. Dit schrijft J. Turkstra in ‘Urban development and geographical information'(*).

Stedelijke ontwikkeling vereist de goedkeuring van het lokale bestuur. Dit geeft zijn fiat alleen voor bouwgrond die over de benodigde infrastructruur beschikt en onder het bestemmingsplan voor stedelijke uitbreiding valt. Maar de infrastructuur en locatie maken de bouwkavel en bouwkosten zoveel duurder dat zelfs mensen met een middeninkomen zich geen woning kunnen veroorloven. Als alternatief wijken veel huishoudens uit naar marginale locaties en overheidsgrond, of kopen zij kavels in een wijk waarvoor de benodigde vergunningen ontbreken.

Het aandeel van deze zogenaamde pirate wijken in het stedelijk grondgebruik van Villavicencio neemt toe. Deze locaties liggen verspreid aan de stadsrand en dragen niet bij aan een compact grondgebruik. Het merendeel van de pirate wijken ligt in gebieden met een verhoogd risico voor natuurgevaar. Waterleiding en riolering blijven vaak ver onder de norm. De bouwkwaliteit zoals omschreven in het kadaster is matig. Zo’n 24 procent van de kadastrale eenheden (dat zijn 34.000 percelen) kampt met juridische eigendomsproblemen. De onduidelijkheid doet zich vooral in de pirate wijken voor.

Hoge grondprijzen verminderen de kwaliteit van de huisvesting. Een lagere kwaliteit van de infrastructuur, verminderde eigendomszekerheid en slechte locaties moeten die kosten immers compenseren. De praktijk in Villavicencio bevestigt niet het beeld dat de grondwaarden in ontwikkelingslanden snel stijgen. Turkstra constateerde een cyclisch patroon waarin de reele grondwaarden soms stijgen en soms dalen. De geregistreerde grondwaarde in het kadaster toont dat percelen aan de rand van de stad beduidend minder kosten dan de marktwaarde.

Gemeentelijke organisaties kunnen effectiever en efficienter werken als ze gebruik maken van informatietechnologie. Ook de stedelijke ontwikkeling verloopt beduidend beter wanneer een dienst de digitale gegevensbestanden van andere diensten kan gebruiken. Na verloop van tijd ontstaat een algemeen informatiesysteem.

In het verlengde daarvan zullen de organisaties dezelfde technische normen moeten hanteren. Het bijhouden van gegevensbestanden vergt van gemeenten met een snel veranderende stedelijke omgeving een forse investering. Het dagelijks bestuur en de raad zullen die investering pas goedkeuren wanneer bewezen is dat ze de gemeentelijke bedrijfsvoering aantoonbaar verbetert.

(*) J. Turkstra is de auteur van ‘Urban development and geographical information; spatial and temporal patterns of urban development and land values using integrated geo-data, Villavicencio, Colombia’. Hij schreef het stuk voor de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Universiteit Utrecht.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels