nieuws

Keus voor type huizen vaak natte vingerwerk

bouwbreed

rijssen – De tijden dat mensen voor ieder huis in de rij staan zijn voorbij. Lukraak en op goed geluk bouwen betekent een steeds groter risico. Marktonderzoek kan die risico’s inperken, maar vooral kleinere aannemers en projectontwikkelaars zijn dat vaak niet gewend.

Een aannemer die zelf ontwikkelt en bouwt doet dat meestal op basis van instinct, ervaring en natte vingerwerk. “Je schrikt ervan als je hoort hoe gemeenten hun eisen voor de inrichting van uitbreidingslocaties opstellen”, vertelt Miriam Hueber van Hueber Consultancy. Bij het rijk gaat het al niet veel beter. De van overheidswege opgelegde standaard voor een Vinex-locatie is eenderde deel sociaal, eenderde middenklasse en eenderde dure sector. Dit heeft niets te maken met de behoefte op een bepaalde locatie.

Hueber Consultancy is een van de drie marktonderzoeksbureaus die meedoen aan een experiment, gesteund door SEV en NVOB, om kleine en middelgrote projectontwikkelende aannemers een kans te geven kennis te maken met woningmarktonderzoek. Er doen twintig aannemers mee, die daarvoor een speciale projectprijs betalen van f. 7500. Dit najaar volgt de evaluatie.

Factor tijd

Dat geldbedrag vormt meestal geen drempel, maar de tijdsfactor wel. De plannen zijn aan honderd aannemers gepresenteerd. Hoewel deze het experiment positief ontvingen, kreeg Miriam Hueber vaak te horen: “Die eerste paal moet de grond in, zo’n onderzoek duurt me veel te lang”. Aannemer Nijhuis Rijssen dacht daar anders over.

Vijf dikke rapporten met marktonderzoek liggen er al op het bureau van directeur Hulshof. Toch heeft hij zojuist een nieuwe opdracht verstrekt. Hij is een van de aannemers die gaat bouwen op de Vinexlocatie Nijrees bij Almelo en zet vraagtekens bij de haalbaarheid van patiowoningen op die stek. Daarnaast denkt de aannemer dat de huizenrand langs de wijk een al te massieve uitstraling zal hebben. In overleg met alle partijen zijn de lange rijen huizen al in twee of meer blokken geknipt, waardoor het geheel een veel speelsere uitstraling krijgt. Het marktonderzoeksbureau belooft binnen twee maanden antwoord op deze vragen te geven. Het bureau doet zijn onderzoek aan de hand van de woningbouwlocatietoets. Deze gaat uit van de ligging van het bouwterrein en van omgevingsfactoren als infrastructuur en openbaar vervoer.

De locatie

Vorig jaar heeft Huebers een onderzoek gedaan voor woningcorporatie SCW in Amersfoort. Er lagen plannen om in de buurt van het spoor hele dure koophuizen te bouwen. “Dat hebben we afgeraden, omdat het helemaal niet bij die locatie past. Middeldure huizen zouden daar veel beter zijn. Wat bleek toen? De belangrijkste reden om die dure huizen te bouwen was de mogelijkheid om de reinigingskosten van de vervuilde grond mee te nemen bij de exploitatie. Vaak blijken hele rare factoren de doorslag te geven bij de keus van woningtypen. Factoren die niets te maken hebben met de locatie zelf of met de behoefte van de mensen die er moeten wonen. En daar kijken wij juist naar.”

Hulshof twijfelde zelf al aan de haalbaarheid van de patiowoningen, die relatief duur zijn en op een kleine kavel staan. Als het onderzoek zijn vermoeden bevestigt, hoopt hij dat het ook aan- geeft wat hij dan wel het beste op die locatie kan bouwen.

Jaren dertig woningen

“Tot nu toe is maar een type huizen echt duurzaam gebleken. Dat zijn die woningen uit de jaren dertig met overstekende daken. Nog altijd zijn die mateloos populair. Er is er niet een oorspronkelijk meer, maar het voordeel is dan ook dat je met een relatief simpele verbouwing weer een hele andere indeling hebt”, aldus Hulshof.

In de regio Twente steken de eerste tekenen van leegstand de kop op. Dikke rapporten waarschuwen voor een overschot aan doorzonwoningen van het eenvoudige type. Tegelijk is er nog steeds gebrek aan goedkope koophuizen (tot f. 200.000) en aan huizen in het dure segment. In Twente speelt hierbij ook nog mee dat het jarenlang beleid is geweest om het duurdere segment naar de kleinere plaatsen te verwijzen. Nu hebben de steden er spijt van dat zij die dure inkomens niet hebben vastgehouden en dat er toch een tweedeling dreigt.

De aannemer: “Je moet echt goed bekijken wat je neerzet. Niemand is gebaat bij leegstand. Ook de houding van corporaties verschilt hemelsbreed van vroeger. Een huis is veel meer maatwerk geworden, aangepast aan de wensen van de bewoners. Zij zijn het die de eisen stellen en de keuzen maken.”

Woningen aan de rand van Vinex-locatie Nijrees, Almelo. Kunnen deze huizen de woningbouwlocatietoets doorstaan, of moet hier iets heel anders worden gebouwd?

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels