nieuws

Smaken verschillen

bouwbreed

Je koopt een huis nadat je de verkoopbrochure van de aannemer goed hebt bekeken en tot de conclusie bent gekomen dat je dat huis wilt hebben. Maar na het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst laat de aannemer weten dat hij een aantal technische wijzigingen zal doorvoeren. Kun je daar met succes bezwaar tegen maken, ook al wordt – objectief gezien – het huis daardoor eerder meer dan minder waard?

De opdrachtgevers die dat probeerden door nakoming van de door hen gesloten aannemingsovereenkomst te eisen, vingen bot bij een bouwkundige arbiter van de raad. Die had andere opvattingen over de voor- en nadelen van de veranderingen die de aannemer in hun huizen had aangebracht.

Zonder met de architect daarover te overleggen was dat gedaan om de woningen goedkoper te maken. Dat beweerde de bouwer tenminste toen de opdrachtgevers hun bezwaren bij de Raad van Arbitrage naar voren hadden gebracht in hun eis, dat er gebouwd moest worden volgens de brochure. Uit de bespreking van de bezwaren tegen de door de aannemer aangebrachte wijzigingen blijkt echter, dat die veranderingen financieel gezien weinig invloed op de aanneemsom konden hebben. De aannemer had de naar buiten openslaande ramen op de verdieping vervangen door draai/kiepramen en in het kozijn naar de tuin was het kruisraam vervangen door een vaste deur. Je zou dus denken dat dit eerder een prijsverhoging dan -verlaging met zich bracht. Het ging de kopers echter helemaal niet om het geld, maar om hun persoonlijke waardering van die veranderingen. Tegen de draai/kiepramen brachten zij als bezwaar naar voren dat die de bruikbaarheid van de woning verminderden. Door het naar binnen draaien was volgens hen het plaatsen van luxaflex, lamellen, planten en kasten moeilijker dan bij gewone, naar buiten te openen ramen. De vaste deur belemmerde volgens hen het uitzicht vanuit de woonkamer, omdat de stijlen en het middenkalf centimeters dikker waren dan die van het kruisraam uit de verkoopbrochure.

Nu, zou je denken, dan doen we toch wat mijn opdrachtgevers willen. De huizen waren tijdens de behandeling voor de raad nog in aanbouw, dus die verandering kon nog best.

Maar daar had de architect weer bezwaar tegen. Die wilde niet dat er met zijn ontwerp geknoeid werd. Toen de bouwer van de huizen zich door hem had laten overtuigen dat er niet volgens de brochure kon worden gebouwd, omdat hij daarmee zijn auteursrecht zou schenden, weigerde hij aan de verlangens van zijn opdrachtgevers te voldoen.

Hij beriep zich daarbij op een artikel in de Algemene Voorwaarden (A.V.) die op deze overeenkomst van toepassing waren verklaard. Dat artikel geeft de bouwer het recht tijdens de bouw die wijzigingen aan te brengen waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, zonder dat dit voor een der partijen financiele consequenties heeft.

Maar, zo zei de arbiter, daarop kun je je niet te goeder trouw beroepen. Waarom niet? Omdat je hebt kunnen voorzien dat de architect tegen de uitvoering van het gewijzigde bouwplan bezwaren kon maken.

Niet-juristen slepen die goede trouw er wel vaker met de haren bij. Wat deze arbiter had moeten doen, is oordelen of dat artikel in de A.V. hier wel van toepassing was zodat daar dus een beroep op kon worden gedaan. In feite erkende de arbiter de toepasselijkheid van het artikel door te zeggen dat er in dit geval geen beroep op gedaan mocht worden. Als hij eerst eens had gekeken of het artikel wel voor deze situatie geschreven is, zou hij tot de conclusie gekomen moeten zijn dat de veranderingen in de bouw die deze aannemer doorvoerde, helemaal niet noodzakelijk waren. Dat is immers een objectief begrip.

Hier waren die wijzigingen door een subjectief oordeel van de aannemer tot stand gekomen. Geen enkele (bouwkundige) noodzaak leidde daartoe.

Het arbitrale vonnis wordt nog wat dubieuzer door de manier waarop de scheidsman de klachten van de kopers meende te moeten behandelen. Zonder enig begrip te tonen voor hun opvattingen over gemak en uitzicht ging hij zijn subjectieve opvattingen daarover tot grondslag maken van zijn vonnis.

Over het ongemak dat de draai/kiepramen volgens de kopers opleverden zei hij, dat hij dat die alleen gebruikt worden om ze aan de buitenkant schoon te maken. Dat gebeurt maar “sporadisch”, vond hij, anders dan menige Hollandse huisvrouw. En als het gebeurt kunnen de planten en lamellen of luxaflex eenvoudigweg even weggeschoven, verplaatst of opgetrokken worden. Dan kun je toch moeilijk volhouden dat de draaistand de plaatsing van luxaflex, lamellen en planten bemoeilijkt, vond hij nogal persoonlijk. En voor het argument van de kasten had hij helemaal geen goed woord over: men zet doorgaans geen kasten voor het raam. Met dat “doorgaans” erkent hij wel dat het af en toe kan voorkomen, maar kennelijk zo sporadisch dat hij daarmee in dit geval geen rekening hoefde te houden.

Ik ben geneigd in zo’n geval heel simpel te redeneren. Je komt met iemand overeen om iets specifieks te leveren en kunt dat niet precies zo nakomen. Rekeninghoudend met de mogelijkheid dat bepaalde elementen van de te leveren zaak door hen anders worden gewaardeerd, los je het probleem op door een financiele tegemoetkoming. Dan heb je met de andere waardering van de koper rekening gehouden, zoals de bouwer dat ook had gedaan met het belang van de architect. Die vond de veranderingen in zijn ontwerp toch ook niet zo geslaagd.

Kortom, zoals ons al in onze jeugd is geleerd: smaken (kunnen) verschillen. Houd daar dan ook rekening mee!

(BR 1998 p.334)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels