nieuws

Door koper verwachte eigenschappen

bouwbreed

Een van de grote verbeteringen van het nieuw Burgerlijk Wetboek was de regeling van de koopovereenkomst. Voor 1992 was de verkoper verplicht een zaak te leveren in de staat waarin deze zich op het moment van verkoop bevond.

Nu stelt het nieuwe artikel 7:17 B.W. dat de afgeleverde zaak ook aan de overeenkomst moet beantwoorden. Wat dat betekent wordt duidelijk in het tweede lid: het geleverde moet de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Dat is wezenlijk anders dan de feitelijke toestand van het verkochte, die in het oude B.W. als norm werd gehanteerd. Nieuw is ook dat bij verkoop aan een particulier (de zogenaamde consumentenkoop) van deze wetsbepaling niet mag worden afgeweken.

Op die consumentenbescherming van het Burgerlijk Wetboek beriep zich de koper van een vakantiewoning, toen hij merkte dat de groenstrook die aan de gekochte grond grensde, als caravan-staanplaats zou worden ingericht. Die ontdekking benam hem alle lust in de woning en hij weigerde dan ook aan het transport van de koopacte bij de notaris mee te werken. Voor de verkoper was dat reden om hem te dagvaarden voor de Raad van Arbitrage, waarbij hij de contractuele boete van 10 procent van de koop-/aanneemsom opeiste.

De koper/opdrachtgever beriep zich in eerste instantie op de opschortende voorwaarde in de koop-/aannemingsovereenkomst: dat binnen vier maanden na de ondertekening ervan een bouwvergunning zou zijn verkregen en tenminste 23 van de 46 woningen van het plan zouden zijn verkocht.

Die laatste voorwaarde was na vier maanden niet vervuld. Nu de bouwer niet had bericht dat desondanks “de verbintenissen uit de overeenkomst toch hun werking hebben gekregen”, zoals in de overeenkomst was bepaald, zei de koper dat de overeenkomst dus zijn werking had verloren.

Anders dan de eiser vond de arbiter dat ook een koper zich op die bepaling mag beroepen. Maar daarom had dat beroep nog geen succes. Beide partijen hadden namelijk na het verstrijken van die termijn regelmatig contact gehad. Door het feit dat de koper, ver na het verstrijken ervan, nog had aangedrongen op uitvoering van de overeenkomst, kon hij in redelijkheid niet meer vinden dat de overeenkomst op dat moment niet meer bestond, zo oordeelde de scheidsman.

Opvallend bij dit beroep op de opschortende voorwaarde is dat noch een van beide partijen, noch de scheidsman het wezen van zo’n voorwaarde heeft onderkend. Bij een opschortende voorwaarde gaat de verbintenis eerst met het plaatsvinden van de gebeurtenis werken (artikel 6:22 B.W.). Zij vervalt dan dus niet; dat is wel het geval bij een ontbindende voorwaarde.

Het bepaalde in de koop-/aannemingsovereenkomst dat de verkoper kan meedelen dat de verbintenissen uit de overeenkomst toch hun werking hebben verkregen, sluit dan ook niet aan op het karakter van een opschortende voorwaarde.

In dit geval zou de overeenkomst pas gaan werken op het moment dat het 23ste huis verkocht was. Als de opsteller van deze overeenkomst een regeling had willen treffen voor het geval de bouwer van zijn project wilde afzien, dan had hij van deze voorwaarde een ontbindende voorwaarde moeten maken. Nu dat niet was gebeurd, betekende dit dat deze koop-/aanbestedingsovereenkomst niet gold zolang die 23ste verkoop nog niet had plaatsgevonden.

Maar in dit arbitrale vonnis bleef dit aspect helemaal onbesproken. We houden het er dus maar op dat ook de scheidsman van de Raad, zonder dat uit te spreken, in die 23ste verkoop geen opschortende voorwaarde zag, hoewel dat uitdrukkelijk in de koopacte werd gemeld.

Na het mislukte beroep op de ‘opschortende voorwaarde’ dacht de koper dat hij nog succes zou kunnen boeken met een beroep op dwaling. De door hem gekochte grond beantwoordde immers niet aan de eigenschap die hij van wezenlijk belang achtte bij het sluiten van de overeenkomst. Omdat de verkoper wel op de hoogte zou zijn geweest wat er met die groenstrook zou gebeuren, had hij zijn koper daarover moeten inlichten. Nu hij dat had nagelaten kon de koper gebruik maken van het B.W.-artikel over de consumentenkoop, dat zo’n dwaling hem bevoegd maakt de koopovereenkomst te vernietigen.

Ook dat lukte niet. De scheidsman vond dat de bewuste groenstrook geen deel uitmaakte van het onderhavige plan. Bovendien was het de koper zelf geweest die zijn aannemer op de hoogte had gesteld van de verandering in het gebruik van die strook. Dat was voor hem een voldoende reden om te beslissen dat hier geen sprake was van dwaling. Maar betekent dit niet dat die koper op het moment dat hij zijn handtekening zette onder de koop-/aannemingsovereenkomst (op 4 april 1994) in dwaling verkeerde over datgene wat hij toen kocht?

Pas in juli 1994 schreef hij zijn brief over het andere gebruik van de groenstrook en voor een beroep op dwaling is beslissend het moment dat beslist wordt over de koop. Dat hij pas daarna tot de ontdekking kwam dat hij op dat moment dwaalde, is toch geen reden om daar geen beroep op te mogen doen?

Ook het beroep op artikel 7:17 B.W. dat tenslotte door de koper werd gedaan, leverde hem niets op. Het feit dat een niet aan een groenstrook grenzend perceel was verkocht, betekende volgens de arbiter niet dat de aannemer in zijn verplichtingen tekort was geschoten. Het feit dat die strook aan een derde toebehoorde en geen deel uitmaakte van het plan was daarvoor voor hem doorslaggevend. “De aannemer hoefde niet in te staan voor het voornemen van die derde om de aan die derde toebehorende groenstrook als caravan-staanplaats te gebruiken”, zo voegde hij daar nog aan toe. Nee, daarin heeft hij gelijk, maar ‘instaan voor’ is iets anders dan ‘het waarschuwen voor’.

De vraag of de aannemer het wist, is voor het antwoord op de vraag of hij dat had moeten doen heel wat belangrijker dan of hij daarvoor moest instaan.

Wat er met de eis van de aannemer, dat hem 10 procent van de koop-/aanneemsom betaald moest worden, gebeurd is? Ook die werd afgewezen en dat was een geluk bij een ongeluk voor de koper van deze vakantiewoning, die inmiddels al aan een ander was verkocht!

(Bouwrecht 1998 p.338)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels