nieuws

Beslissingsboom meet voorkeuren woningmarkt

bouwbreed

Beslissingsbomen geven grafisch de structuur van woonwensen weer. Ze bevorderen het inzicht in de onderlinge afhankelijkheid van voorkeuren bij de evaluatie van het woningaanbod. Ze tonen aan hoe mensen hun voorkeuren inzetten als het aanbod tekort schiet. Beleidsmakers kunnen met deze gegevens vraag en aanbod op de woningmarkt beter op elkaar laten aansluiten, schrijft R. Goetgeluk in ‘Bomen over wonen…’ *).

Nederland bouwt jaarlijks zo’n 100.000 woningen. Het aantal verhuizingen bedraagt om en nabij 500.000. Onder meer nieuwbouw zet een keten van verhuizingen in gang. Onderzoek toont aan dat de verhuiskans sterk toeneemt wanneer mensen met minder genoegen nemen dan ze aanvankelijk wilden. Om en nabij 60 procent van de woningzoekenden bestaat uit mensen die alleen een andere woning willen. Die laten bij verhuizing een woning achter.

Tegelijkertijd laten ze hun verhuizing sterk afhangen van de kwaliteit van het aanbod. Begrip van hun zoek- en vervanggedrag geeft om die reden de doorslag, temeer omdat deze groep uiterst divers is samengesteld. De overige groepen accepteren nagenoeg elk aanbod omdat bijvoorbeeld werk of studie verhuizing vereisen.

Ontevredenheid

Wachttijden en leegstand leveren ontevredenheid op bij de woningzoekenden en kunnen leiden tot financiele problemen bij de aanbieders van woondiensten. De bedrijfsvoering van de laatsten verbetert aanmerkelijk met het inzicht in het waarom mensen een woning nemen die niet aan hun wensen voldoet.

Met deze kennis kunnen ze betere afwegingen maken tussen de kosten en baten van bouw- en beheersprogramma’s. Dat is vooral van belang op ontspannen woningmarkten waar woningzoekers meer eisen stellen. Bouw van aantrekkelijke woningen op de ene plaats kan tot leegstand leiden in de minder gewilde voorraad op de andere. Aanbieders zoeken om die reden naar een model waarmee ze tot op zekere hoogte van tevoren kunnen inschatten in welke mate woningzoekenden aanbod aannemen.

Mensen zoeken doorlopend andere woonruimte. Tijdens het zoeken wordt de woonwens marktconform. Deze woonwens bestaat uit voorkeuren die mensen minimaal eisen en extra voorkeuren. Aanvaarden of afwijzen van aanbod hangt af van de vraag of het aanbod aan de minimale voorkeuren voldoet. Het beschikbare en toegankelijke aanbod in een bepaalde periode heet het marginale aanbod. Simulatiemodellen kunnen de omvang ervan goed inschatten. Niet altijd heeft een woningzoekende veel keuzevrijheid. Naarmate de tijd verstrijkt, wordt een woning die niet aan de oorspronkelijke wensen voldoet vanzelf aantrekkelijker. Simulaties modelleren deze verschuiving maar geven geen gedragsmatige onderbouwing.

Afhankelijkheid

Zogeheten beslissingsbomen tonen de onderlinge afhankelijkheid van voorkeuren aan bij de evaluatie van het aanbod. Ze laten zien hoe mensen hun voorkeuren inzetten als het aanbod tekort schiet.

Nederland deed in de afgelopen tien jaar enige ervaring op met beslissingsbomen. Daarin staat de woningzoekende centraal. Het systeem meet de hardheid van de voorkeuren en geeft aanbieders van woningen onder meer de mogelijkheid te achterhalen op welke kenmerken mensen een woning afwijzen. Het systeem kent ook enkele nadelen. Iemand die nog maar kort zoekt weet te weinig over de mogelijkheden en beperkingen van de markt.

Sommige voorkeuren spreken zo vanzelf dat woningzoekenden ze niet noemen. Te denken valt aan locatie en prijs. Omdat beslissingsbomen door middel van gesprekken met woningzoekenden tot stand komen, vergt de opstelling nogal wat tijd en geld.

*)R. Goetgeluk schreef ‘Bomen over wonen; woningmarktonderzoek met beslissingsbomen’ voor de faculteit Ruimtelijke wetenschappen van de Universiteit Utrecht.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels