nieuws

Wel of geen verborgen gebrek?

bouwbreed

Vorige maand stond in dit blad een artikel van collega mr. Jacobs, waarin hij erop wees dat vooral voor de bouwwereld algemene voorwaarden een belangrijke rol spelen. De Uniforme Administratieve Voorwaarden van 1989 bevatten niet alleen een omvangrijke regeling van rechten en verplichtingen van opdrachtgever en aannemer. Zij wijken ook op heel wat punten af van de wettelijke regelingen, die de rechtsverhouding tussen de twee partijen bepalen. Terecht zegt mijn collega dan ook dat u geen contract moet ondertekenen waarin verwezen wordt naar algemene voorwaarden die u niet goed heeft gelezen.

Had de opdrachtgever voor de bouw van een ligboxenstal die UAV zelf wel goed gelezen toen hij bij de oplevering ervan op 3 maart 1987 ontdekte dat de mestkelders van de stal lekten? Het lijkt erop dat hij niet is nagegaan wat hij met zijn aannemer had afgesproken, toen zij de UAV 1989 op hun in maart 1986 gesloten overeenkomst van toepassing verklaarden. Die bepalen immers dat binnen acht dagen na de opneming van het werk aan de aannemer schriftelijk wordt medegedeeld of het al dan niet is goedgekeurd.

De arbiter van de Raad van Arbitrage die het geschil over de lekkage voorgelegd kreeg, constateert in zijn vonnis dat hem geen proces-verbaal is overlegd. Nu is een proces-verbaal een officieel stuk dat ambtshalve is opgemaakt en dat wordt niet door de UAV geeist. Par. 8 lid 3 daarvan bepaalt alleen maar dat de opdrachtgever binnen acht dagen schriftelijk aan de aannemer meedeelt of het werk al dan niet is goedgekeurd.

Dat was hier kennelijk niet gebeurd. Wel was er aan het eind van de onderhoudstermijn, waarvan de UAV bepalen dat die ingaat onmiddellijk na de dag van de oplevering, een lijst opgemaakt. Daarin stond onder andere dat “in de mestkelders mogelijk lekkage was geconstateerd door de belendende drainage.”

Die drainage voerde de gier af in de naburige sloot. Later bleek dat er grondwater door de muren van de mestkelder naar binnen kwam. Dat was het gevolg, zo bleek uit een zes jaren later ingesteld onderzoek, van het onvoldoende vullen van de stootvoegen tussen de grindbetonblokken die voor de kelderwanden waren gebruikt.

Onduidelijk is of bij de oplevering die lekkage al geconstateerd werd. De opdrachtgever beweerde in de procedure wel uitdrukkelijk dat dit zo was, maar het niet schriftelijk vastleggen van dat gebrek, zoals de UAV voorschrijven, kwam hem duur te staan. Ook de manier waarop in de lijst, die hij aan het einde van de onderhoudsperiode opmaakte, gaf weinig duidelijkheid daarover.

Het wat onzorgvuldige Nederlands daarin (taalkundig slaat het woord ‘mogelijk’ op het feit van de lekkage en niet op de oorzaak daarvan) kon de arbiter er nog wel van doen uitgaan, dat de instroom van grondwater van buiten de mestkelders naar binnen daaronder viel. Door het melden van dat gebrek ontstond een verplichting van de aannemer om die lekkages te verhelpen, zo constateert de scheidsman niet ten onrechte. Aan die plicht voldeed de aannemer toen hij dat probeerde.

Die poging had echter kennelijk geen resultaat, hoewel de eigenaar van de ligstal pas begin 1993 constateerde dat het grondwater door de muren van de mestkelder “naar binnen stroomde”, zoals hij in zijn eis voor de Raad van Arbitrage beweerde. Het is natuurlijk wat merkwaardig dat er, na de herstelpoging van de aannemer en die constatering, zo’n vijf jaren zit. Niet alleen merkwaardig maar ook fataal voor de kans op het slagen van zijn vordering.

De arbiter stelde namelijk vast dat na de herstelwerkzaamheden een termijn van vijf jaar ging lopen, waarbinnen krachtens de UAV (par. 12, lid 4) de rechtsvordering moet worden ingesteld. Dat deed de opdrachtgever pas op 1 april 1996!

Zijn gemachtigde in de procedure voor de Raad van Arbitrage constateerde natuurlijk ook, dat die vordering veel te laat zou worden ingediend. Daarom bedacht zij iets anders, waardoor die termijn van vijf jaar niet meer van toepassing zou zijn. Hier was sprake van een al bij de oplevering geconstateerd gebrek en niet van een verborgen gebrek.

Die vijf jaar gaan immers pas lopen na de datum van het herstel van een gebrek, dat niet bij de oplevering is ontdekt. Voor zo’n verborgen gebrek is de aannemer na de oplevering nog aansprakelijk als hem daarvan tenminste binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan. In de procedure voor de Raad kon de scheidsman constateren dat zo’n mededeling gedaan was in de lijst van gebreken die aan het eind van de onderhoudsperiode was opgemaakt en aan de aannemer was toegezonden.

De poging om onder de regeling van een verborgen gebrek uit te komen, slaagde dus niet. De bewering van de opdrachtgever dat hij al bij de oplevering had gezien dat de kelder lekte, werd door de arbiter terzijde gelegd met het formele argument dat hem geen ‘proces-verbaal’ van oplevering was overgelegd. Daarmee wil hij impliciet zeggen, dat alleen een bij de oplevering geconstateerd gebrek later als zodanig kan worden erkend, als dat blijkt uit het schriftelijke stuk dat bij de oplevering wordt opgemaakt.

De eerste fatale fout was voldoende voor het mislukken van zijn poging om de schade op zijn aannemer te verhalen. Die fout bestond immers uit het niet schriftelijk vastleggen van het gebrek dat al bij de (feitelijke) oplevering was ontdekt.

De tweede fout was de feitelijke ingebruikneming van de ligboxenstal met mestkelders. Dezelfde UAV die ervan uitgaan dat van het resultaat van de opneming een schriftelijk stuk naar de aannemer gaat, zeggen ook wat het gevolg is van het niet binnen acht dagen sturen van zo’n stuk. In zo’n geval wordt de goedkeuring geacht te hebben plaatsgevonden op de achtste dag na de opneming. Ook die bepaling was hier dus duidelijk van toepassing.

Zelfs als die bepaling niet had bestaan zou het feit dat de opdrachtgever de ligboxenstal in gebruik had genomen voor hem hetzelfde negatieve gevolg hebben gehad. In de meeste standaardvoorwaarden zonder directie wordt uit het ingebruiknemen van het werk een goedkeuring ervan afgeleid. Hoewel dat niet in de UAV terug te vinden is, moet toch aangenomen worden dat uit zo’n gedraging van de opdrachtgever het vermoeden voortvloeit dat hij het werk heeft goedgekeurd.

Zeker in dit geval zou dat aangenomen moeten worden, nu hij zelfs bij de oplevering (eigenlijk moet hier staan ‘opneming’) niet de moeite heeft genomen om de lekkage te vermelden in de lijst met gebreken. Zijn gemachtigde had dan ook op haar vingers kunnen natellen dat de eis tot het betalen van de reparatiekosten bij voorbaat kansloos was.

Ook deze zaak valt meer onder de categorie zinloze procedures, waar ik vorige maand over heb geschreven. De reactie die ik daarop kreeg was meer een klacht tegen ons rechtssysteem dan over mijn constatering dat voor het beginnen van een procedure eerst eens bekeken zou moeten worden of de kosten daarvan wel opwegen tegen het financieel belang erbij.

(BR 1998 p. 146)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels