nieuws

Vastgoedafschrijving strippen spaart belasting

bouwbreed

Het is niet langer vereist een vastgoedobject voor de afschrijving als een bedrijfsmiddel aan te merken. De Hoge Raad vindt dat een gebouw kan bestaan uit meer zelfstandige bedrijfsmiddelen met een verschillende levensduur. Daarom is het in overeenstemming met goed koopmansgebruik, op de ver- schillende bedrijfsmiddelen van een vastgoedobject ook verschillende afschrijvingspercentages toe te passen.

Het arrest van de Hoge Raad zet de traditionele lineaire afschrijvingsmethode voor vastgoed – met een vast percentage tussen de 2% en 5% per jaar over het totale vastgoedobject – op zijn kop. Splitsing van de zelfstandige bedrijfsmiddelen binnen een vastgoedobject kan voor een aanzienlijke verhoging van de jaarlijkse afschrijvingslasten zorgen, die elk jaar van de winst voor belastingheffing worden afgetrokken. Daarmee bespaart een bv over die afschrijvingsbedragen circa 35% vennootschapsbelasting. In een eenmanszaak of vof kan de belastingbesparing over afschrijvingen varieren van 36,5%, 50% tot 60%.

Lineaire afschrijving

Volgens de traditionele afschrijvingsmethode is de basis voor de berekening van de jaarlijkse afschrijving de historische aanschafprijs. Het gebouw en de grond tezamen moesten als een bedrijfsmiddel worden aangemerkt. De aanschafprijs wordt verminderd met de restwaarde. In de regel stond de restwaarde gelijk met de grondwaarde. Uitgaande van de verwachte levensduur van 33 jaar, lag volgens deze lineaire methode het afschrijvingspercentage op 3% per jaar, op een pand van f. 880.000 (exclusief grond). Vervolgens werd jaarlijks f. 26.400 ten laste gebracht van het bedrijfsresultaat. Over dit afschrijvingsbedrag bespaarde de bv jaarlijks 35% VPB ( – 9240).

Waardevermindering

Recent poneert de fiscus echter in incidentele situaties de stelling, dat vastgoed niet of nauwelijks meer aan waardedaling onderhevig is. Uit de marktontwikkeling blijkt immers dat onroerende zaken alleen maar in waarde stijgen. Ook boekt de ondernemer bij verkoop van een afgeschreven onroerende zaak een vermogenswinst. Die boekwinst is weliswaar in principe in een bv belast tegen 35% VPB. Maar de ondernemer kan die belastingclaim lange tijd uitstellen, als hij de boekwinst stalt in een vervangingsreserve en binnen vier jaar herinvesteert in een nieuw vastgoedbedrijfsmiddel. Deze situaties zijn een doorn in het oog van de fiscus. Daarom gaan bij de fiscus stemmen op om de restwaarde bij de lineaire afschrijvingsmethode rigoureus naar boven bij te stellen. In enkele situaties weigeren belastinginspecteurs reeds de verdere lineaire afschrijving. Eind 1997 heeft de belastingdienst een werkgroep onroerende zaken ingesteld, die studeert op de ontwikkeling van uniform landelijk beleid. Een speerpunt is de afschrijvingsmethodiek. Sommige vastgoedbedrijven zijn inmiddels met de nieuwe stellingname van de fiscus geconfronteerd. Uiteindelijk zal de rechter zich daarover uitspreken.

Afschrijving splitsen

In een geschil tussen een ondernemer en de fiscus over de toegepaste afschrijvingsmethode, besliste de Hoge Raad voor het eerst in maart 1997 dat het is toegestaan een investering in vastgoed uit te splitsen in afzonderlijke elementen (bedrijfsmiddelen) met een eigen levensduur en restwaarde. Het arrest kan grote fiscale gevolgen hebben. Aan die uitsplitsing van vastgoedbedrijfsmiddelen verbond de Hoge Raad twee voorwaarden: het vastgoedelement moet voldoende zelfstandigheid bezitten en een afwijkende levensduur hebben van het pand (casco). Voorbeeld: een pui van een winkelpand is eerder verouderd dan andere elementen. Deze pui wordt na 10 jaar vernieuwd en daarom mag de oorspronkelijke pui ook in 10 jaar worden afgeschreven.

Het strippen van een vastgoed-object in verschillende afschrijvingseenheden biedt interessante fiscale perspectieven. Stel dat de afschrijving van een winkelpand met een kantooretage met een aanschafprijs van f. 880.000 wordt uitgesplitst (zie kader). Via de uitsplitsingsmethode kan op dit object jaarlijks f. 46.000 worden afgeschreven. Dat levert de bv een jaarlijkse besparing op van f. 16.100 vennootschapsbelasting, een voordeel van f. 6860 vergeleken met de lineaire afschrijving. Ook als de fiscus de afschrijving op het casco ( – 9000) volledig zou weigeren, blijft de uitsplitsingsmethode in dit voorbeeld fiscaal voordeliger ( – 3710) voor de bv. Overigens zijn de onderlinge verhoudingen tussen de verschillende zelfstandige elementen in het rekenvoorbeeld fictief. De ondernemer verbetert met de uitsplitsingsmethode zijn cashflow. Als hij het pand verkoopt, zal hij over de elementen waar versneld op is afgeschreven, mogelijk een boekwinst realiseren. Daar zit in de bv een claim van 35% VPB op, of de ondernemer stalt de boekwinst in een vervangingsreserve. Na een herinvestering in een soortgelijk bedrijfsmiddel binnen vier jaar, kan de ondernemer de boekwinst – zonder fiscale afrekening – in mindering brengen op de aanschafkosten van het nieuwe vastgoedobject. De latente belastingclaim blijft derhalve op het object gevestigd.

Gevolg voor particulier

De uitsplitsingsmethode voor de afschrijving op vastgoed zou volgens de Sectorgroep Bouw en Onroerend Goed van Moret Ernst en Young ook toepasbaar moeten zijn voor een particuliere vastgoedbelegger. Stel, een ondernemer heeft een vastgoedobject prive in eigendom. Hij verhuurt het object aan zijn onderneming die wordt gedreven in een bv. Deze particulier kan de uitsplitsingsafschrijving toepassen. Als hij het vastgoedobject verkoopt is de vermogenswinst in beginsel in prive belastingvrij.

Taxatierapport

Het afschrijvingsregime van uitsplitsing kan via het taxatierapport van de makelaar bij aankoop van het vastgoedobject in gang worden gezet. Vraag de makelaar de verschillende zelfstandige elementen met een afzonderlijke levensduur in het taxatierapport op te nemen. Zo’n toets van een onafhankelijke derde is voldoende bewijs voor de fiscus. Eventueel kan een minnelijke taxatie samen met de fiscus een toekomstig geschil voorkomen.

Beleggers in vastgoed wordt geadviseerd bij de aankoop van nieuwe panden het splitsingsregime op de afschrijving toe te passen. Zorg in het stelsel van winstberekening dat bij een eventueel geschil met de fiscus, de afschrijving op de grond en het casco kunnen worden afgezonderd. Ondernemers worden geacht een ‘bestendige gedragslijn’ te volgen. Op bestaande vastgoedbeleggingen kunnen zij niet tussentijds van die gedragslijn afwijken, tenzij zich een ‘bijzondere omstandigheid’ voordoet. Indien de fiscus aanklopt om het bestaande lineaire afschrijvingsregime op de korrel te nemen, kan dit een aanleiding zijn het splitsingsregime te introduceren.

Groot onderhoud

Een alternatief voor het afschrijvingsregime van uitsplitsing is de vorming van een ‘egalisatiereserve kosten groot onderhoud’. Op basis van het taxatierapport met uitsplitsing van zelfstandige vastgoedbedrijfsmiddelen, kan de vastgoedondernemer ook de jaarlijkse afschrijvingsbedragen in een voorziening stoppen ten laste van het fiscale resultaat. Het winstdrukkende effect van de egalisatiereserve is dan gelijk aan het splitsingsafschrijvingsregime. Maar de egalisatiereserve schept voor de ondernemer ook een uitvoeringsverplichting. Hij is daadwerkelijk verplicht bijvoorbeeld de vloerbedekking na 5 jaar ten laste van de reservering te vervangen. Het splitsingsregime afschrijvingen schept geen verplichtingen in de toekomst.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met mr. Rob Jansen, Sectorgroep Bouw en Onroerend Goed Moret Ernst en Young, Arnhem. Tel. 026 – 32 09 580.

Jaarlijkse Element Aanschafprijs Levensduur afschrijving

Casco* – 450.000 50 jaar – 2% – 9000

Scheidingswanden /plafonds f. 150.000 20 jaar – 5% – 7500

Sanitair – 50.000 10 jaar – 10% – 5000

Vloerbedekking – 30.000 5 jaar – 20% – 6000

Pui/winkelentree – 75.000 10 jaar – 10% – 7500

Gas/water/elektra met installaties – 25.000 25 jaar – 4% – 1000

Toegangsbeveiliging- 50.000 10 jaar – 10% – 5000

Verwarming – 50.000 10 jaar – 10% – 5000

Totale afschrijving per jaar – 46000

* Het casco is het element dat met de fiscus discussie kan opleveren. Bij een duurzaam gebouwd casco kan de fiscus soms slechts 1% afschrijving per jaar toestaan, of de afschrijving van het casco bestrijden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels