nieuws

Onderhoudsmarkt rijp voor acquisitie

bouwbreed

De bouw zet dit jaar ruim 18 miljard gulden om op de onderhoudsmarkt. Dat is tweederde van de totale onderhoudsinspanning. De rest wordt uitbesteed aan onder meer het informele circuit en aan klussenbedrijven, die op deze markt steeds actiever worden, zo blijkt uit een onderzoek van het EIB. Als we ervan uitgaan dat al het onderhoudswerk dat nu nog aan bouwbedrijven voorbijgaat een potentiele markt is, is er nog veel te winnen voor de bouw, meent J. Schellevis.

Niet bekend

Onderhoudsinspanning

Om de gebouwenvoorraad in Nederland in stand te houden is veel onderhoud nodig. De behoefte daaraan neemt ieder jaar toe, omdat de voorraad groeit en tegelijkertijd ouder wordt. Niet al het noodzakelijke onderhoud wordt direct uitgevoerd. Soms laten eigenaars onderhoud achterwege omdat het geld ontbreekt of omdat men wacht op een grotere ingreep later.

Het deel van de onderhoudsbehoefte dat wel tot productie leidt, staat bekend als de onderhoudsinspanning. Bouwbedrijven nemen een groot deel van de onderhoudsinspanning voor hun rekening. Maar niet alles. Eigenaars van gebouwen doen een flink deel van het onderhoud zelf. Ook besteden ze werk uit in het informele circuit en aan bedrijven die niet bij de bouw horen. Tot die laatste groep behoren bijvoorbeeld de klussenbedrijven, die steeds actiever worden op de onderhoudsmarkt.

De onderhoudsmarkt groeit de laatste jaren in een regelmatig tempo. Het totale volume neemt toe met sprongen van twee tot drie procent. Alle onderdelen dragen hier aan bij. De snelst groeiende sectoren zijn het onderhoud aan het eigen woningbezit en dat aan bedrijfsgebouwen. In 1997 bedroeg de omvang van de onderhoudsmarkt 17,5 miljard gulden. In 1998 komt de productie op deze markt boven achttien miljard gulden.

De omvang van de rest van de onderhoudsinspanning is minder precies bekend. Toch komt de laatste tijd steeds meer informatie beschikbaar die het mogelijk maakt een betrouwbare schatting te maken. De belangrijkste categorieen zijn:

ù onderhoud in eigen beheer door professionele gebouweneigenaars (woningcorporaties en eigenaars van bedrijfsgebouwen);

ù doe-het-zelfwerk van eigen woningbezitters; informeel uitbesteed onderhoud en werk van klussenbedrijven en dergelijke.

Het onderhoud in eigen beheer wordt geraamd op drie miljard gulden. Het grootste deel hiervan (ongeveer 2,5 miljard) komt voor rekening van eigenaars van utiliteitsgebouwen. Woningcorporaties voeren met hun eigen onderhoudsdiensten werken uit voor totaal 0,5 miljard gulden.

Het doe-het-zelfwerk van eigenaar-bewoners van woningen bedraagt eveneens drie miljard gulden. Dit bedrag bestaat alleen uit de aankoop van materialen en gereedschappen. Er heeft geen toerekening plaatsgevonden van de bestede uren.

Met de informele uitvoering van onderhoud is ten slotte een kleine twee miljard gulden gemoeid. Het gaat hier om de productie van handige familieleden, bijklussende bouwvakkers en beunhazen. Ze zijn vooral actief voor de 3,2 miljoen eigenaars van koopwoningen in Nederland. In die sector voeren ze meer dan veertig procent van het onderhoud uit. Vooral schildersbedrijven ondervinden concurrentie van informele uitvoerders. De gestaag in aantal groeiende klussenbedrijven ronden de productie in deze categorie af op twee miljard gulden.

Bovenstaande figuur geeft de verdeling van de onderhoudsinspanning voor gebouwen. Het blanco vlak (de onderhoudsmarkt) heeft betrekking op de productie van bedrijven uit de bouw. De geschaduwde delen worden buiten de bouw om tot stand gebracht. Het gaat om bijna eenderde van de totale onderhoudsinspanning.

Aanbod op maat

Als we ervan uitgaan dat al het onderhoudswerk dat nu nog niet door bouwbedrijven wordt gedaan een potentiele markt is, is er nog veel te winnen door de bouw. Maar zo eenvoudig liggen de zaken niet. Veel eigenaar-bewoners van woningen doen zelf (een deel van het) onderhoud omdat ze dat leuk vinden of een zinvolle tijdsbesteding. Zij zullen zich dit plezier niet zomaar door een bouwbedrijf laten ontnemen. Voor het overige is het kostenvoordeel van zelf doen in deze categorie zo groot, dat voor de eenvoudiger klussen de bouw vaak niet serieus in beeld is.

Anders ligt het bij het eigen-beheeronderhoud van eigenaars van utiliteitsgebouwen. Hen moet eenvoudig duidelijk te maken zijn dat onderhoud van de huisvesting maar zelden behoort tot hun core business. Door de veranderingen in de wereld van de sociale volkshuisvesting, geldt dat in toenemende mate ook voor corporaties. Deze bedrijven en instellingen wachten slechts op een op maat gesneden aanbod om het onderhoud de deur uit te kunnen doen. De belangrijkste reden waarom corporaties en bedrijven onderhoud zelf uitvoeren is de snelle inzetbaarheid van de eigen onderhoudsdienst. Deze wordt vooral gebruikt voor het urgente klachtenonderhoud. Als onderhoudsbedrijven uit de bouw hun werk zodanig kunnen organiseren dat een acceptabele reactietijd kan worden gegarandeerd, staat deze markt voor hen open. De aannemingsbedrijven kunnen hier overigens een voorbeeld nemen aan veel gespecialiseerde installatie- en schildersbedrijven. Die zijn al veel meer gewend actief klantgericht te werken.

Bij het informele onderhoud liggen de verhoudingen weer anders. Hier zijn het vooral kostenoverwegingen die de concurrentiepositie van de bouw frustreren. De bouw kan het gat tussen haar eigen tarieven en die van het informele circuit wel verkleinen, maar niet dichten. Verkleinen kan, door efficienter te werken en de algemene kosten beter in de hand te houden. De wig is echter te groot om op deze manier geheel gecompenseerd te kunnen worden. Verlaging van het btw-tarief zou al een stap in de goede richting zijn. Niet alleen voor de bouw, maar ook voor de samenleving. Als het reguliere bedrijfsleven zijn positie kan versterken, stijgt het draagvlak voor de collectieve voorzieningen. Nu de arbeidsparticipatie onder druk komt door de vergrijzing, is dat een welkome bijwerking.

Miljardenmarkt

Marketing is bij veel onderhoudsbedrijven nog onderontwikkeld. Het contact tussen opdrachtgevers en bouwbedrijven komt nu meestal nog tot stand op basis van ervaring met eerder onderhoudswerk of door aanbeveling van derden. Bouwbedrijven moeten meer gaan doen aan productontwikkeling en promotie. Sleutelwoorden zijn: maatwerk, directe beschikbaarheid en het aanbieden van langlopende onderhoudscontracten.

Lucratief is ook om de dienstverlening uit te breiden tot de activiteiten die aan het eigenlijke onderhoud voorafgaan: ontwerp, planning en werkvoorbereiding. Ook niet professionele gebouwen-eigenaars krijgen op die manier inzicht in de kostenvoordelen van een systematische onderhoudsaanpak op lange termijn.

Er ligt nog een paar miljard aan werk te wachten.

Drs. J. Schellevis is Onderzoeker Bouwmarkt bij het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid in Amsterdam.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels