nieuws

Woningcorporaties en Mededingingswet

bouwbreed

De inwerkingtreding van de Mededingingswet heeft ook de onroerend goed-wereld niet onberoerd gelaten. Het toezichthoudend orgaan van de Mededingingswet, de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), heeft al enige besluiten genomen die rechtstreeks partijen troffen die actief waren op de onroerend goed-markt. Dat ging onder meer om de fusie op het gebied van projectontwikkeling en van betonproducten. Recentelijk heeft de NMa een besluit genomen over de concentratie tussen twee woningcorporaties.

Het besluit

Op 22 oktober jl. heeft de NMa een besluit genomen inzake de voorgenomen fusie van woningbedrijf Den Haag en Vestia, twee woningcorporaties die actief zijn in de regio Haaglanden. Woningbedrijf Den Haag zou het volledig vermogen van Vestia verkrijgen. Dit resulteert in een juridische fusie. In het kort komt het besluit van de NMa er op neer, dat de voorgenomen fusie mag doorgaan.

Allereerst valt op, dat de NMa geen enkele overweging wijt aan de vraag of een woningcorporatie wel een onderneming is. Dat is van belang, omdat de Mededingingswet (en dus ook het concentratietoezicht) alleen betrekking heeft op ondernemingen. In andere besluiten (zoals terzake van ziekenhuizen) heeft de NMa wel omstandig bekeken of er gesproken kon worden van ondernemingen.

De NMa gaat er klaarblijkelijk zonder meer vanuit, dat woningcorporaties ondernemingen zijn als bedoeld in de Mededingingswet. Dit heeft vergaande consequenties. Daar ga ik later nog op in.

Concentraties

Zoals wellicht bekend moeten alle voorgenomen concentraties tussen ondernemingen die aan bepaalde omzetdrempels voldoen, bij de NMa worden aangemeld. Onder concentraties wordt verstaan:

ù een fusie ù verkrijging van zeggenschap ù oprichting van een gemeenschappelijke onderneming (joint venture)

De verplichting tot aanmelding van een concentratie bestaat voor woningcorporaties (en andere ondernemingen) indien zij voldoen aan de volgende twee omzetdrempels:

ù de betrokken woningcorporaties tezamen moeten in het voorafgaande kalenderjaar een wereldwijde omzet behaald hebben van ten minste 250 miljoen gulden; ù ieder van de betrokken woningcorporaties afzonderlijk moet in het voorafgaande kalenderjaar in Nederland een omzet behaald hebben van ten minste 30 miljoen gulden.

De NMa toetst iedere aanmelding aan de vraag, of de beoogde concentratie leidt tot een economische machtspositie die tot gevolg heeft dat de daadwerkelijke mededinging op een gedeelte van de Nederlandse markt op significante wijze belemmert. Van een economische machtspositie kan in het algemeen pas gesproken worden bij een marktaandeel van ten minste 40 procent of meer. Om een dergelijke machtspositie vast te stellen moet de NMa de omzetten en de marktpositie van de betrokken ondernemingen op de relevante markt bekijken. De relevante markt is de markt waarop de betrokken ondernemingen actief zijn. Voor een goede omschrijving van de relevante markt moet zowel naar de geografische als naar de productmarkt worden bekeken.

In het besluit omtrent de woningcorporaties onthoudt de NMa zich zowel ten aanzien van de geografische markt als ten aanzien van de productmarkt van definitieve stellingname. Voor wat betreft de geografische markt laat de NMa in het midden of er sprake is van een lokale, regionale of landelijke markt. Op de omschrijving van een productmarkt die partijen geven, namelijk de markt van sociale huisvesting, gaat de NMa niet nader in. De NMa neemt geen definitief standpunt in over de betrokken relevante markt, omdat de concentratie toch niet zal leiden tot een economische machtspositie, hoe nauw de relevante markt ook wordt omschreven.

Dit is inmiddels al de vaste praktijk van de NMa geworden. Zelfs indien wordt uitgegaan van een regionale markt van sociale huisvesting, hebben de betrokken woningcorporaties slechts een marktaandeel van circa 23 procent, gemeten aan de hand van de aantallen verhuureenheden. Wordt gekeken naar de waarde van hun woningbezit, dan is hun gezamenlijk marktaandeel nog kleiner. Bovendien zijn op de regionale markt circa dertig andere woningcorporaties actief.

Consequenties

Uit het besluit volgt dat iedere concentratie van woningcorporaties, waarbij bepaalde omzetdrempels worden overschreden, bij de NMa moet worden aangemeld. Een concentratie die niet wordt aangemeld bij de NMa is nietig. Dit betekent in principe dat alle handelingen die zijn verricht ter uitvoering van de concentratie niet rechtsgeldig zijn en moeten worden teruggedraaid.

De beoordeling van een aanmelding van een voorgenomen concentratie gebeurt in twee fasen. Voor de eerste fase heeft de NMa een periode van maximaal vier weken na de aanmelding. In deze periode van vier weken mag de concentratie niet tot stand worden gebracht. De NMa beslist in deze periode of de concentratie ongewijzigd door mag gaan, of dat een vergunning nodig is. Dit laatste is het geval, indien de concentratie leidt tot een economische machtspositie die de mededinging op een bepaalde markt op significante wijze kan belemmeren.

Meent de NMa dat daarvan wellicht sprake kan zijn, dan geeft zij aan dat het nodig is voor de concentratie een vergunning aan te vragen. De periode voor het beoordelen van deze aanvraag, de tweede fase, beloopt 13 weken na de aanvraag. Ook in deze periode mag de concentratie nog niet plaatsvinden. Slechts in een beperkt aantal gevallen oordeelde de NMa tot nu toe dat een vergunning nodig was.

Opmerkingen

ù Beoordeling van de concentratie door de NMa geschiedt louter vanuit het perspectief van het mededingingsrecht. Deze toetsing staat dan ook volkomen los van toetsing door de Staatssecretaris VROM op grond van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector zoals gewijzigd per 18 mei 1998). Er is, met andere woorden, weer een nieuwe administratieve handeling vereist voor een fusie van woningcorporaties.

ù Niet alleen voor concentraties, ook voor alle overige besluiten vallen woningcorporaties onder de Mededingingswet. Op alle overeenkomsten, afspraken en gedragingen van woningcorporaties is deze wet dus van toepassing. Dit betekent onder meer dat woningcorporaties onderling geen prijsafspraken meer mogen maken, geen gebiedsverdeling mogen afspreken en onderling geen gevoelige marktinformatie mogen uitwisselen. Alle bestaande contracten waarin zulke clausules zijn opgenomen, zijn op dat onderdeel nietig.

Dit artikel is geschreven door mr drs Robbert Mahler, werkzaam bij Wouters Advocaten en Notaris te Amsterdam, geassocieerd met Arthur Andersen Belastingadviseurs. Bij vragen kunt u de auteur bereiken onder telefoonnummer (020) 503 97 97.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels