nieuws

Strategische klappen door erfpacht

bouwbreed Premium

In een aantal stedelijke gebieden geven gemeenten nog steeds gronden voor nieuwbouw van woningen en bedrijfspanden uitsluitend gronden uit in erfpacht. De nu enthousiaste erfpachters betalen de canon 50 jaar vooruit, ze denken dat ze hiermee de erfpacht – afkopen – . Echter, de financi-le klap komt in de volgende generatie van eigenaars van het pand en die zal niet zonder grote gevolgen blijven.

Omdat erfpachters van grond onder bedrijfspanden en woningen liever niet elk jaar een erfpachtcanon betalen of een vijfjaarlijkse verhoging willen ontlopen, betalen zij de canon voor 50 of 75 jaar vooruit, in de volksmond afkopen genoemd. Bij nieuwbouw valt de erfpacht helemaal niet op, want de zogenaamde afkoopsom zit verstopt in de verkoopsom v.o.n. (vrij op naam).

Gedurende 50 jaar zou men bijna vergeten dat er iets als erfpacht bestaat. Dit in tegenstelling tot de – oudere – erfpachters die elk (half-) jaar trouw hun canon betalen.

Dit systeem van 50 jaar de canon vooruitbetalen bestaat nu ongeveer 20 jaar, dus de eerste financi-le klappen beginnen over 30 jaar te vallen. De financi-le klap zal bestaan uit wederom 50 jaar de dan geldende. Dus veel hogere canon betalen.

Eigenlijk betalen erfpachters dan voor de tweede maal de prijs van de grond, maar dan met 50 jaar prijsstijgingen.

Ik vrees dat in stedelijke gebieden waar vele bedrijven en mensen de laatste jaren hun bedrijfs- of woonpand/-flat op erfpachtgrond hebben gekocht, zich onverwachte grote financi-le offers zullen moeten getroosten om niet te verhuizen.

Tegelijkertijd denk ik dat de (hypotheek-) banken niet zullen staan te juichen om deze nieuwe afkoop, de vooruitbetaling, voor 50 jaar te financieren. Het is voor hun debiteur immers weggegooid geld en waarom zal men goed geld naar kwaad geld brengen?

Velen zullen op die momenten hun verlies nemen door hun pand op erfpachtgrond te verkopen, maar elders dus verder van hun werk af, een andere woning op eigen grond kopen en bedrijven zullen dit ook doen. Dit zal ten nadele zijn van het economisch draagvlak van de betreffende stedelijke gebieden en van de vele anti-mobiliteitsmaatregelen die de overheid nastreeft.

Aan de andere kant zullen de grote gemeenten waar erfpacht na de Onroerende Zaakbelasting (OZB) de grootste inkomstenbron vormt, niet snel afstand willen doen van deze erfpachtkip met de gouden eieren. Deze lokale politici denken niet verder vooruit dan hun herverkiezing, dus maximaal vier jaar. Een visie op ontwikkeling (positief of negatief) in relatie tot het vermaledijde erfpachtsysteem heb ik helaas bij nog geen gemeentebestuur aangetroffen. Hun jaarlijkse begroting met geld voor leuke dingen voor de mensen is slechts hun dagelijkse zorg. Erfpachters zorgen voor een sluitende begroting, waarvan overigens mensen die huren en eigenaren van panden op eigen grond duidelijk van meeprofiteren. Dit komt mij onrechtvaardig voor.

Zouden deze gemeenten dan de erfpacht moeten afschaffen? Ja, eigenlijk wel, maar ik denk dat afschaffen politiek onhaalbaar is. Door de grond gewoon aan de erfpachters te verkopen, kunnen gemeenten veel geld incasseren. De erfpachters doen nog CCn keer een aderlating maar zijn dan voor altijd van die ellende af. Wel kunnen deze gemeenten proberen de huidige en toekomstige erfpachters meer zekerheid te geven over hun financi-le toekomst op langere termijn. Dit kan door een systeem van werkelijk eeuwige afkoop van de erfpacht zoals in Den Haag is gecre-erd. Of door contractueel vast te leggen dat een erfpachtcanon na 50 jaar nooit meer dan tien tot twaalf keer hoger kan uitvallen.

Zo niet, dan zullen er harde klappen vallen bij vele erfpachters en niet bij de gemeentebestuurders die ze eigenlijk hadden moeten krijgen.

Reageer op dit artikel