nieuws

Niet inspanning maar resultaat staat centraal Woonvereniging doet uitstekende ervaringen op met prestatie-overeenkomst

bouwbreed

gouda – Sinds de introductie van resultaatgericht werken in de schildersbranche in 1997 wordt daar voorzichtig ervaring mee opgedaan. De resultaten met deze andere manier van werken blijken gunstig. Zowel voor opdrachtgever als opdrachtnemer zijn er vele voordelen. De Woonvereniging Montfoort/Linschoten en onderhoudsbedrijf Rutges BV spreken uit ervaring.

De Woonvereniging Montfoort/ Linschoten besloot diverse projecten uit te besteden op basis van een prestatie-overeenkomst. Een van die projecten betreft een wijk in Montfoort met 32 woningen waarvan de kozijnen aan een grondige herstel- en schilderbeurt toe waren. Na inspectie bleek herstel door middel van deelvervanging economisch niet haalbaar. Gekozen werd voor totale vervanging van de kozijnen en het vernieuwen van het metselwerk rondom. Het gehele project werd uitbesteed aan Rutges BV uit Mont-foort, een bedrijf dat zich richt op integraal, resultaatgericht onderhoud.

“De Woonvereniging Montfoort/ Linschoten is een kleine club”, vertelt technisch coordinator Gerard Greveling. “Het is heel belangrijk om duidelijkheid en inzicht te hebben in de kwaliteit van onze woningvoorraad en de te verwachten onderhoudskosten. Bovendien willen we het onderhoud liefst zoveel mogelijk preventief aanpakken. Dat alles past precies in het prestatiecontract dat is afgesloten. Daarmee hebben we zekerheid omtrent het resultaat en het budget op de langere termijn. Door te kiezen voor deze vorm zijn we met Rutges op termioedkoper uit dan met andere aanbieders, die doorgaans het traditionele onderhoud verzorgen.”

Kwaliteitseisen

Opdrachtnemer Rutges heeft inmiddels de nodige ervaring opgedaan met het werken volgens prestatie-overeenkomsten. Het bedrijf is lid van de Werkgeversvereniging vastgoedonderhoud en afwerkingsbedrijven (WVB), die resultaatgericht werken als een van de beleidsdoelstellingen heeft aangemerkt. Rutges heeft binnen deze vereniging bovendien meegewerkt aan de ontwikkeling van de Wegwijzer Prestatie-overeenkomsten, een instrument om het concept prestatie-overeenkomst verder te optimaliseren. “We beginnen de voorbereiding van een project altijd met een nulmeting” vertelt directeur Marius Rutges. “In dit geval is de onderhoudstoestand van de kozijnen nauwkeurig vastgesteld. Die bleek niet zo best. Het zijn oude kozijnen zonder isolatie. Bovendien is er sprake van slechte detaillering. We hebben de kosten van deelvervanging vergeleken met die van totaalvervanging en een netto contante waardeberekening gemaakt voor de komende 25 jaar. Daaruit bleek ook duidelijk dat totaalvervanging het beste zou zijn. Zowel technisch als financieel zoeken we altijd naar de meest geschikte oplossing.”

De vervanging zou plaatsvinden aan de hand van een aantal door de Woonvereniging opgestelde kwaliteitseisen. Zo dienden de kozijnen weer minstens dertig jaar mee te gaan. Wat materiaal betreft gaf men de voorkeur aan hout boven kunststof. Hardhout was echter niet gewenst, met het oog op het milieu. Verder werd een goede detaillering geeist en een betere aansluiting van het metselwerk op de kozijnen. Om de wijk een vrolijk en fris aanzicht te geven wilde men graag sprekende kleuren.

Het gewenste kwaliteitsniveau en de gegevens uit de nulmeting vormen voor opdrachtnemer Rutges de basis voor het opstellen van een onderhoudsscenario: een plan waarin exact omschreven staat wat de functionele en prestatie-eisen zijn en op welke wijze aan die eisen kan worden voldaan. Rutges: “Te denken valt dan aan een productadvies (in dit geval verduurzaamd vuren voor de kozijnen) en een systeemadvies (verfsoort en aantal verflagen). Op alle fronten beogen we te voldoen aan de eisen van de klant. In deze situatie bleek dat ook financieel haalbaar. Dat is niet altijd het geval. Zo eiste een opdrachtgever ooit dat zijn balkonhekken werden voorzien van een hoogwaardige coating zodat hij er twaalf jaar geen onderhoud aan zou hebben. Het uitvoeren van deze eis bleek echter nogal ingrijpend: de hekken dienden gedemonteerd te worden om in de fabriek te worden voorzien van een duurzame coating. Tijdelijk zou een extra noodvoorziening nodig zijn. Al met al zou deze operatie veel duurder zijn dan het instandhouden van de hekken door middel van periodiek schilderen ter plaatse. In dit geval heeft de opdrachtgever zijn kwaliteitseisen dan ook bijgesteld. Hetzelfde geldt voor het stellen van te hoge eisen op het gebied van hechting bijvoorbeeld. Dit kan leiden tot zeer hoge kosten, omdat veel van de bestaande verflagen verwijderd dienen te worden. De vraag is dan of deze hoge kosten bijdragen aan het te bereiken resultaat, namelijk het functioneel instandhouden van de gevelelementen. Door op deze manier samen met de opdrachtgever kritisch naar de gestelde eisen te kijken, komen we tot wat wij ‘optimaal onderhoud’ noemen.”

Meetbaar

Bij resultaatgericht werken staat niet de inspanning, maar juist het resultaat centraal. De opdrachtnemer verplicht zich ertoe een gegarandeerde, meetbare prestatie te leveren. De Woonvereniging Montfoort/Linschoten heeft de komende 24 jaar de garantie dat het uitgevoerde werk op het afgesproken kwaliteitsniveau blijft. “Die garantie verlenen we mits de opdrachtgever ons om de zes jaar de opdracht verstrekt de geplande werkzaamheden zoals die zijn omschreven in het onderhoudsscenario uit te voeren”, verklaart Rutges. ” Om het jaar verrichten we metingen aan voltooide projecten om de afgesproken prestaties te bewaken. Zo nodig wordt het onderhoudsscenario bijgesteld, immers niet alles is te voorspellen. Bij dergelijke tussentijdse inspecties staan vooraf vastgestelde en gedefinieerde meetpunten centraal zoals de laagdikte, de glansgraad, het houtvochtgehalte en dergelijke. De inspectie wordt door de opdrachtnemer uitgevoerd, maar kan desgewenst ook door een onafhankelijke derde worden verricht. Dergelijke feitelijke meetpunten laten geen ruimte voor discussies over de geleverde kwaliteit. De kans op meningsverschillen over de geleverde prestatie is hierdoor uitgesloten.”

Veel verantwoording

“Het werken met een prestatie-overeenkomst betekent voor ons echt een zorg minder”, stelt Greveling. “We kunnen ons nu met een gerust hart bezighouden met andere zaken. Inmiddels hebben we al vier projecten op deze wijze uitbesteed. We hebben daarbij zeer kritisch gekeken naar een bedrijf dat over de nodige ervaring beschikt. Met name de ervaring die Rutges ook op dit terrein in huis heeft, gaf de doorslag bij de keuze.” Rutges houdt zich al enige tijd bezig met deze nieuwe methode van aanneming. “Het werken met prestatiebestekken vergt veel expertise”, vindt Rutges. “Je neemt als bedrijf veel verantwoording. Een goede procesbeheersing is essentieel, evenals een behoorlijke dosis kennis en vakmanschap bij het middenkader en op de werkvloer. We zijn dan ook niet voor niets ISO 9002 gecertificeerd en bevoegd tot TNO-naamsgebruik. Bovendien investeren we jaarlijks in de opleiding van onze medewerkers. Ik heb wel eens de indruk dat bedrijven zich op dat alles verkijken. Natuurlijk, werken volgens prestatie-overeenkomsten is een mogelijkheid om te je onderscheiden. Verkooptechnisch klinkt het gunstig. Maar het gaat er vervolgens wel om dat je het allemaal weet waar te maken. Opdrachtgevers moeten naar mijn idee goed overwegen met wie ze in zee gaan. Binnen de WVB zijn inmiddels voldoende bedrijven actief die de resultaatverplichting aankunnen.”

Voordelen

Voor de opdrachtgever: ù Vooraf zekerheid over de kwaliteit van het resultaat en budgettaire aspecten. ù De aanpak is doorgaans preventief en gericht op kostenbesparing in de toekomst. ù Kostenbesparing door betere beheersing van degradatieprocessen. ù Duidelijke afspraken over eenduidige en objectief meetbare resultaten (voorkomt geschillen en daarmee gepaard gaande hoge kosten). ù Minder zorgen: een groot deel van de verantwoordelijkheid voor de prestatie ligt bij de opdrachtnemer.

Voor de opdrachtnemer: ù Duidelijke afspraken over aanpak en resultaat. ù Mogelijkheid tot onderscheiden op de markt en versteviging marktpositie. ù Meer verantwoordelijkheid waardoor meer gelegenheid om expertise en ervaring te tonen. ù Continuiteit door meer vrijheid in planning (zorg voor onderhoud in eigen hand).

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels