nieuws

Makelaars hebben last van ‘snelle pakken’

bouwbreed

nieuwegein – De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bestaat honderd jaar. Om dit te vieren pakt de jubilaris volgende week tijdens de nationale vastgoedmanifestatie in het Limburgse Maastricht flink uit. Het programma bevat debatten, lezingen maar bovenal vooral ook gezellige uitjes. Al dit feestgedruis zal niet kunnen verhullen dat het vak van makelaar onder druk staat. De Tweede Kamer spreekt zich binnenkort uit over het afschaffen van de titel en eed. Ook de consument ziet in de makelaar niet meer die notabele die hij vroeger was. Als klap op de vuurpijl dreigt ook nog eens in de economische groei de klad te komen. Is er eigenlijk nog wel reden voor een eeuwfeestje?

“Absoluut.” Oscar Smit, de huidige voorman van de makelaars zegt het zonder enige omhaal van woorden. Een beetje geergerd door de suggestie als zou er goed beschouwd niets te vieren zijn, steekt hij de brand in zijn pijp en gooit met een bruusk gebaar het doosje lucifers terug op zijn bureau. “Vooropgesteld dat ik natuurlijk op zijn zachtst gezegd niet gelukkig ben met de voorstellen om de titelbescherming op te heffen, valt het voor de NVM als club wel mee. We zullen ons nog meer moeten onderscheiden. Duidelijk het verschil naar voren brengen tussen een NVM-makelaar en iemand die niet bij ons is aangesloten.”

Smit kan er eigenlijk met z’n pet niet bij. Hij ziet dan ook voor de consument geen voordelen in het beeindigen van de beediging van de makelaar. Een idee uit de koker van Economische Zaken waar vandaan eveneens de afschaffing van de titelbescherming komt. Volgens de NVM-voorzitter betekent het slechts een kwaliteitsverlaging. En dat terwijl de consument juist meer kwaliteit verlangt. “In feite”, benadrukt Smit terwijl hij zich in een rookwolk hult, “zet het voorstel de complete dienstverlening op haar kop. En het is toch eigenlijk van de gekke, dat er aan iemand die transacties verricht, waarmee vaak enorme bedragen zijn gemoeid, geen eisen worden gesteld. Nee, wat dat betreft wordt het vak van makelaar afgebroken.”

Aanzien

Een vak dat in de afgelopen jaren overigens al flink is veranderd. Daar kan J.H.A. ten Hag, algemeen directeur van het gelijknamige makelaarskantoor met vestigingen in Enschede, Deventer, Doetinchem, Hengelo, Zutphen en Zwolle, over meepraten. In 1967 maakte hij als “drieeentwintigjarig broekie” zijn entree in de vastgoedwereld. Het was nog in de tijd dat de makelaar samen met de notaris behoorlijk aanzien genoten. “Er bestonden hier een paar echt gevestigde kantoren. De heren die daar werkten waren, zeg maar, een beetje boven de mensen uit verheven. Hoog en laag had toen nog duidelijk te maken met de functie in de maatschappij. En een makelaar was toch de notabele van de stad. Dat is nu duidelijk niet meer.”

Volgens Oscar Smit heeft dat alles te maken met de ‘ontsokkeling’ in onze samenleving: “Vroeger sprak je immers een arts ook niet tegen.” Maar Ten Hag zegt vooral ook verschil te zien in de wijze waarop “nieuwelingen” zich op de markt presenteren. “Ik was heel bescheiden, had geen enkele praktijkervaring en moest me ook als zodanig gedragen. Tegenwoordig is de vakkennis van de aankomende makelaar veel en veel beter en daardoor zijn ze ook een stuk zelfverzekerder.”

“Toen ik in het vak kwam, werd een huis op bijvoorbeeld twee ton geschat. En als ik dan vroeg waarom, dan kreeg ik als antwoord ‘omdat dat zo is'”. Toine Naber opereert nu een kleine veertien jaar in de makelaardij. In de afgelopen jaren heeft hij zijn kantoor in Tilburg uitgebouwd tot een bedrijf met vijftig medewerkers. Zijn eerste schreden op de vastgoedmarkt zette hij in 1985 op het kantoor van zijn vader. “Een computer was er niet. En toen ik het voorstelde, werd daar met grote weerzin op gereageerd; ‘We doen het altijd al zo, dus waarom zouden we veranderen’. Dat was zo’n beetje wel de houding.”

Maar het is niet alleen de zelfverzekerdheid, de ontsokkeling in de samenleving of de toegenomen kennis die het aanzien van de makelaar veranderen. Het lijkt vooral de houding van de makelaars die de mening van de consument over de eens zo in aanzien staande makelaar heeft doen omslaan. “Ze rijden altijd in te grote auto’s en hangen wat mij betreft te veel de ‘snelle jongen’ uit”, zegt Irma Koeleman uit Amersfoort. Onlangs heeft zij haar huis met tussenkomst van een makelaar verkocht. De transactie is goed verlopen maar ze was blij dat er een einde aan de stroom van ‘snelle boys’ door haar woning was gekomen. Ten Hag zegt in zijn kantoor in Enschede “dat soort makelaars” wel te kennen. “Vlotte babbel en goed in het pak. Maar ze worden wel direct geassocieerd met ‘zakkenvullers’ wat weer zijn uitstraling heeft op de branche. Want bedenk dat een paar slechteriken sneller iets kunnen verzieken dat wat goeden met veel moeite overeind hebben gezet.”

Toine Naber, zelf prachtig in het pak, stelt onomwonden vast dat niet alleen de makelaar is veranderd. Ook de consument heeft in de afgelopen jaren een gedaantewisseling ondergaan. “Ze zijn veel brutaler geworden. Hield mensen zich vroeger bij het bekijken van een woning in, tegenwoordig geven ze op luidruchtige en niet misverstane toon hun mening over het huis. Je schaamt je af en toe dood.” Maar de consument is niet alleen brutaler geworden ook zijn juridische kennis blijkt te zijn toegenomen. Naber: “Ik heb het gehad dat een koper van een huis zich bij mij beklaagde omdat hij ’s nachts door een klepperende brievenbus uit zijn slaap werd gehouden. Het is te gek voor woorden, maar hij beriep zich op een verborgen gebrek. Kijk je lacht er natuurlijk om, maar tegelijkertijd brengt het een hoop werk met zich mee. Je moet uiteindelijk de brief ook beantwoorden. Het is iets wat jaren geleden nog absoluut niet voorkwam.”

Ook Ten Hag kent dergelijke gevallen en ergert zich er groen en geel aan. Vooral als hem als makelaar geen blaam treft maar de opponent “mij iets probeert te flikken.” “Door dit soort verhalen komt het vak in een verkeerd daglicht te staan. Nogmaals, een paar makelaars kunnen een groep heel veel leed aandoen. Ik ben in de gelukkige omstandigheid dat ik in al die 31 jaar nog nooit bij het tuchtcollege ben geweest.”

Misverstanden

Volgens Oscar Smit zou het wellicht goed zijn wanneer de rol van de makelaar eens duidelijk naar buiten wordt gebracht. “Daar blijken toch nog veel misverstanden over te bestaan. Misschien zijn wij daarin als organisatie tekortgeschoten. Maar het moet helder zijn dat de makelaar maar voor een partij werkt, en dat is zijn opdrachtgever. Bij het publiek leeft nog af en toe het idee dat een makelaar vanuit een tweezijdigheid opereert. Dat is dus niet meer zo.”

“Als ik voor een opdrachtgever een huis moet verkopen dan probeer ik voor hem het onderste uit de kan te halen. Ik ga er van uit dat een koper weet dat hij een professional tegenover zich heeft, zo simpel is dat”, zegt Toine Naber.

Een makelaar, zo filosofeert Smit, zal veel meer een vertrouwensfiguur gaan worden. Dienstverlening is daarbij een belangrijk aspect. Door zijn kennis van de woningmarkt moet de makelaar ook een belangrijke partij worden bij het maken van woningbouwbeleid. Een stokpaardje van Oscar Smit die al sinds zijn aantreden als voorzitter van de NVM pleit voor een regionale benadering van de woningmarkt. Daarbij speelt de makelaardij geen onbelangrijke rol, dat mag duidelijk zijn. “Je ziet dat dat nu langzaam maar zeker toch begint te komen. Projectontwikkelaars maar ook gemeenten vragen makelaars advies over plannen. In Haaglanden bijvoorbeeld, zijn bij de Vinex-locatie Ypenburg deelplannen al gewijzigd, omdat de makelaars aangaven dat de markt een andere woning vraagt.”

Ook Naber zegt regelmatig zijn visie op gemeentelijke plannen te moeten geven. “We zitten nu nog in een markt waarbij de vraag enorm is. Laatst hadden we een plan voor 51 woningen waar zich twaalfhonderd mensen voor aanmeldden. Maar dat blijft natuurlijk niet. Er moest straks op maat worden gebouwd. We moeten ons realiseren wat de markt wil.”

In Enschede is de vraag naar woningen evident. Ook Ten Hag heeft regelmatig een lange rij wachtenden voor de deur, als er weer een nieuw bouwplan de verkoop in gaat. “Vreselijk vind ik dat. Een keer stonden ze zelfs op zondagmiddag al te wachten. ’s Avonds zijn we toen nog koffie wezen brengen. Nee, er mag hier dan in vergelijking met de Randstad wat meer evenwicht zijn tussen vraag en aanbod, de vraag is toch nog enorm.”

Broos

Ten Hag die twee oliecrises en een recessie heeft meegemaakt, weet echter daarom als geen ander hoe het is als het eens wat minder gaat. “In de tijd zoals nu, waarin bijvoorbeeld de bomen tot aan de hemel groeien, lijkt iedereen in staat te zijn om op deze markt te opereren. Maar ik weet nog hoe eind jaren zeventig de ene na de ander een faillissement kon aanvragen.”

Die jaren komen nooit meer terug, zegt iedereen die er iets vanaf meent te weten. Maar de markt blijft broos. De enorme woningaanvraag kan omslaan. Neemt een kamerlid het woord renteaftrek in zijn mond, en partijen als Vereniging Eigen Huis en de NVM staan op de bres want dat geeft onrust bij huizenbezitters en aspirant kopers. Volgens Ten Hag zal er op termijn toch iets met de renteaftrek gebeuren. “We zitten hier vijf kilometer van de Duitse grens waar ze dat in het geheel niet kennen. Er zal een harmonisatie plaatshebben en dat heeft gevolgen voor de woningmarkt. Alleen welke? Tja…”

Groei

Oscar Smit steekt nog maar eens een pijp op. Het Internationaal Monetair Fonds heeft zojuist laten weten dat de economische groei lager zal uitvallen dan waar Paars II vanuit gaat. Smit zucht: “Het zal ongetwijfeld niet goed zijn voor het consumentenvertrouwen. Maar ik denk niet dat mensen nu en masse afzien van het kopen van een huis, of dat de Vinex-opgave moet worden bijgesteld. Men zal er een nachtje extra over slapen, maar dat is niet erg hoor. Dat is goed, het gaat uiteindelijk om een forse uitgaven.” Smit kijkt zijn bezoeker monter aan.

De voorzitter reist maandag af naar Maastricht waar het jubileumfeest ’s middag losbarst en tot vrijdag voortduurt.

‘Het voorstel zet de hele dienstverlening op haar kop’

‘Consumenten zijn brutaal. Je schaamt je soms dood’

Oscar Smit, voorzitter van de jubilerende Nederlandse Vereniging van Makelaars: “Er is reden genoeg voor een feestje” Foto: Jan van IJken

“Ik was heel bescheiden, had geen enkele praktijkervaring en moest me ook als zodanig gedragen:, aldus J.H.A. ten Hag.Foto: Mart-Jan Bakker

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels