nieuws

Belastingbesparing door tariefverschil van BTW en overdrachtsbelasting

bouwbreed

De wetsvoorstellen levering van bouwkavels en van gebouwen zijn op 11 juli 1997 in werking getreden. De wetswijziging heeft tot gevolg dat de levering van onbebouwde grond eerder dan voorheen in de BTW-heffing wordt betrokken. De afgifte van een bouwvergunning bewerkstelligt dat de levering van rechtswege onderworpen is aan BTW-heffing.

Een van de consequenties van de wetswijziging is dat ter zake van de levering van onbebouwde grond geen structuren meer kunnen worden opgezet waarbij gebruik wordt gemaakt van het verschil in tarief van de BTW (17,5%) en de overdrachtsbelasting (6%).

Voor de wetswijziging konden particuliere kopers 11,5% over de aankoopsom van de bouwkavel besparen door eerst zogenaamde ‘maagdelijke’ grond te kopen. Dit betrof grond waaraan nog geen bewerkingen hadden plaatsgevonden of waaraan voorzieningen waren getroffen die uitsluitend dienstbaar waren aan deze grond. De afgifte van een bouwvergunning op deze onbebouwde grond had geen invloed op de BTW kwalificatie.

Tot 11 juli 1997 was de verkrijging van ‘maagdelijke’ grond slechts onderworpen aan 6% overdrachtsbelasting en vrijgesteld van BTW. De particuliere koper gaf na de aankoop van de grond opdracht aan een aannemer om hierop een woning te bouwen.

De levering van dergelijke onbebouwde grond van rechtswege is thans onderworpen aan 17,5% BTW. De vraag die opkomt, is of thans nog gebruik kan worden gemaakt van het tariefverschil van de BTW en de overdrachtsbelasting. Deze vraag kan voor specifieke situaties bevestigend worden beantwoord. Alvorens hier op in te gaan, wordt eerst een overzicht gegeven van de BTW wetgeving waarop deze structuur is gebaseerd.

Levering van bouwkavels

De levering van onbebouwde grond is vanaf 11 juli 1997 met BTW belast indien sprake is van een levering van een bouwterrein. De wet definieert het begrip bouwterrein als zijnde onbebouwde grond:

1. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden en/of; 2. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond en/of; 3. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; 4. en/of ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend;

met het oog op de bebouwing van de grond.

Gebouwen

Ingevolge de BTW-wetgeving zijn leveringen van onroerende zaken niet vrijgesteld van BTW indien:

1. de onroerende zaak nieuw is vervaardigd, of 2. de onroerende zaak nog niet in gebruik is genomen of indien sinds de eerste ingebruikneming niet meer dan twee jaren zijn verstreken.

Het begrip vervaardigen dient te worden uitgelegd naar het spraakgebruik. Er is sprake van vervaardigen indien een zaak is vervaardigd die tevoren niet bestond. Volgens de jurisprudentie kan sprake zijn van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, indien aan de desbetreffende onroerende zaak sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. De omvang van deze werkzaamheden is bepalend voor de vraag of er sprake is van een dergelijke vervaardiging.

Uit het bovenstaande volgt dat een levering van een onroerende zaak van rechtswege is vrijgesteld van BTW, indien op het moment van de levering voormelde twee jaarsperiode is verstreken. Hierbij moet worden opgemerkt, dat indien op de onroerende zaak nog een herzieningstermijn loopt, de vrijgestelde levering voor de verkoper kan resulteren in terugbetaling van herzienings-BTW. De verkoper zal trachten deze herzienings-BTW te verdisconteren in de verkoopprijs.

Op de onroerende zaak rust geen herzieningstermijn, indien de onroerende zaak in de afgelopen 10 jaar niet:

1. is vervaardigd dat een nieuw onroerende zaak is ontstaan; of 2. is gekocht met de optie BTW belaste levering.

Onder de huidige wetgeving is het vervaardigingsbegrip ter zake van de levering van gebouwen blijven bestaan. Met andere woorden alleen fysieke handelingen kunnen de BTW-kwalificatie van het gebouw beinvloeden (vervaardiging van een nieuw onroerende zaak). Uitsluitend de afgifte van een sloop- en bouwvergunning op een gebouw heeft derhalve niet tot gevolg dat de levering van de onroerende zaak in de BTW-heffing wordt betrokken. Dit in tegenstelling de levering van onbebouwde grond.

Nieuwbouw woningen

De voorgestelde structuur werkt voor die situaties waarin een bestaand gebouw wordt aangekocht, vervolgens wordt gesloopt om ten einde op deze locatie vervolgens hierop woningen te bouwen.

Een belastingbesparing van 11,5% over de (ver)koopsom van de ‘grond’ (inclusief de te slopen opstallen) kan worden bereikt, mits de navolgende randvoorwaarden in acht worden genomen.

Allereerst moet worden bewerkstelligd dat de levering uitsluitend onderworpen is aan overdrachtsbelasting. De levering van de onroerende zaak dient derhalve vrijgesteld te zijn van BTW. Essentieel is dat op het moment van de levering aan de onroerende zaak nog geen sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en dat het gebouw langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen.

Daarnaast is een voorwaarde dat er op het gebouw geen herzieningstermijn meer rust. De verkoper zal alsdan eventueel verschuldigde herzienings-BTW afwentelen door het bedingen van een hogere verkoopprijs. Dit heeft voor de verkrijger van de onroerende zaak als consequentie dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting evenredig wordt verhoogd. Over het algemeen zal in de praktijk aan deze voorwaarde worden voldaan, doordat normaliter op een gebouw dat ‘rijp’ is voor de sloop geen herzieningstermijn meer rust.

Tot slot is het van cruciaal belang het chronologische stappenplan strikt wordt gevolgd. De koper dient na de aankoop van het gebouw eerst het toekomstig te stichten gebouw te splitsen in appartementsrechten. Dit is vanuit een commercieel oogpunt essentieel, omdat de kopers exclusief eigendom willen hebben van een gedeelte van de onroerende zaak en niet het mede-eigendom van het geheel ambieren.

Deze (toekomstige) appartementsrechten worden ‘vrij op naam’ verkocht. Essentieel is, dat deze overdracht binnen zes maanden plaatsvindt na de eerdere verkrijging. Alsdan kan aanspraak worden gemaakt op een vermindering overdrachtsbelasting, welke gelijk is aan de maatstaf van heffing waarover de oorspronkelijke koper overdrachtsbelasting was verschuldigd.

Materieel betekent dit dat alleen over de waarde-aangroei (de winst van de verkoper) additioneel 6% overdrachtsbelasting wordt geheven. Pas na de verkoop van de appartementsrechten kan met de sloopwerkzaamheden worden aangevangen.

Het is daarbij niet bezwaarlijk dat ten tijde van de levering van de appartementsrechten de particuliere kopers tegelijkertijd een aannemingsovereenkomst sluiten. De uiteindelijke besparing is circa 11,5% over de verkoop van de ‘grond’.

Auteur: mr. R.H. Cornelisse is werkzaam bij Arthur Andersen Belastingadviseurs te Amsterdam. (telefoonnummer 020-5039844) en maakt deel uit van de Indirect Tax en Real Estate Service Group van Arthur Andersen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels