nieuws

Lagere rente beste impuls voor duurzaam bouwen

bouwbreed Premium

“Duurzaamheid loont”, vindt ir. Frank Ph. Bijdendijk, directeur van de Amsterdamse woningbouwvereniging ‘Het Oosten’. Het is zelfs de titel van het boekje waarin hij berekent dat het economischer is om duurder en degelijker te bouwen dan goedkoop en sober. Bijdendijks voorstel is sympathiek. Dat weerhoudt ons om het te slopen. Maar met de gekozen financiele onderbouwing lokt hij dat wel uit. Daarom stellen wij een alternatieve benadering voor.

Geef een gebouw de ‘eeuwigheidswaarde’ van een piramide en je kunt je afschrijving uitsmeren over tweehonderd jaar, stelt Bijdendijk voor. Volgens zijn berekening zou je daarmee voordeliger uit zijn dan met een goedkoop maar sneller af te schrijven gebouw. Dat laatste zou de armen arm en rijken rijk houden.

Wij willen het door Bijdendijk gekozen perspectief in een breder kader plaatsen. Het belangrijkste element dat wij toevoegen is dat vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties er niet per project naar moeten kijken. Ze moeten leren denken vanuit een aanpak op portefeuille-niveau, vanuit de voorraad dus.

Daarnaast vereist de rentecomponent veel meer aandacht dan in Bijdendijks pleidooi voor afschrijvingsvrij bouwen. Hoge renteniveaus zijn de nekslag voor investeringen in duurzaamheid op de zeer lange termijn die Bijdendijk voorstelt.

Lening en afschrijving

In de bedrijfseconomie is rente vergoeding voor het beslag op kapitaal. Het geinvesteerde vermogen zou elders immers rente kunnen opbrengen (rendement). Technische, functionele of economische slijtage van een gebouw wordt in rekening gebracht als afschrijving. In de overheidssector en bij woningbouwcorporaties bestaat traditioneel een leningsconstructie, waarbij de afschrijving wordt gespiegeld aan de aflossing op de lening. Al doende wordt het schuldrestant op de lening dus gekoppeld aan de nog resterende boekwaarde.

Bijdendijk gaat in het boekje ‘Duurzaamheid loont’ uit van een 200-jarige annuiteitenlening. Als rente hanteert hij niet de nominale rente, maar een voor de inflatie gecorrigeerde zogenaamde reele rente van vier procent. Dat is principieel correct. Het gevolg is echter wel dat de annuiteit (de som van rente en aflossing per jaar) gedurende tweehonderd jaar volledig aangepast moet worden aan mogelijke inflatie. Datzelfde geldt voor de huur.

Voor de woningcorporatie is hier dus sprake van een zogenaamde indexhypotheek, waarmee zij het verhuurobject laat financieren. Langs die weg kan een investeerder dus de hogere bouwkostenniveaus aan, waar het duurzame bouwen om vraagt.

Stichtingskosten

Lage bouwkosten leiden niet tot lage levensduurkosten. Stringente grenzen aan stichtingskosten zoals in de sociale woningbouw zijn dan ook een belemmering voor de beste verhouding tussen de levensduurkosten en de levensduurbaten.

We herinneren ons nog goed de parlementaire enquete over de bouwsubsidies. Voor het verkrijgen van subsidie waren de bouwkosten van de woning gebonden aan een maximum. Om hieraan te voldoen had een belegger de gekapitaliseerde besparing aan onderhoudskosten afgetrokken van de bouwkosten; die besparingen waren het veronderstelde gevolg van een duurdere maar hogere kwaliteit. Dit geval is echter niet als ‘duurzaamheid loont’ de geschiedenis in gegaan, maar als “een kwalijke verschrijving door middel van geactiveerde onderhoudskosten”.

Die stringente grenzen knellen temeer als we ook de milieukosten en -baten in die levensduuranalyse betrekken. Met de boshut en de piramide als metaforen voor respectievelijk demontabele monofunctionele bouw en bouw met ‘eeuwigheidswaarde’ creeert Bijdendijk echter een versimpeling van de probleemstelling.

Sigarendoosje

De verdienste van Bijdendijks ‘duurzaamheid loont’ is zijn terechte aandacht voor multifunctionele woonkwaliteit in relatie met duurzaamheid en milieukwaliteit. Maar bij de economische en financiele onderbouwing past een aantal kanttekeningen die tezamen een formidabele belemmering vormen voor de grootschalige toepassing van zijn concept. Dit vraagt om een alternatieve benadering.

Om het onhaalbare ervan te kunnen zien analyseren we eerst het rekenschema van Bijdendijk en zijn kostenadviseur Bureau Bouwcoordinatie Nederland te Houten (hierna kortweg B/BBN). Zij berekenen de reele kostprijshuur als de optelsom van twee zaken. Ten eerste een vier procent reele annuiteit op een indexlening (met de stichtingskosten als hoofdsom en een looptijd van tweehonderd jaar). Ten tweede 3100 gulden exploitatiekosten voor rekening van de verhuurder. Voor een woning met 265.000 gulden aan stichtingskosten komt dat neer op een aanvangshuur van 13.700 gulden (inclusief een procent leegstandsreservering). De netto huuropbrengst is dan dus 10.600 gulden reeel per jaar (13.700 gulden minus de exploitatiekosten van 3100 gulden).

We kunnen dit op een sigarendoosje narekenen want een looptijd van tweehonderd jaar betekent bij benadering een eeuwigdurende lening en dan hoef je alleen maar vier procent reele rente per woning per jaar te betalen; vier procent van 265.000 gulden is 10.600 gulden.

Vier vragen

Maar de vragen zijn nu:

* Waar haal je een 200-jarige indexhypotheeklening vandaan?

De particuliere sector zal er niet aan willen en voor de overheid creeren deze leningen een enorm liquiditeitstekort. Ter vergelijking: de gemiddelde looptijd van de staatsleningen in Nederland ligt onder de tien jaar. De in de sociale woningbouw gangbare 50-jarige lening is in vergelijking met de reguliere kapitaalmarkt al een extreem ‘zachte’ leningsconstructie.

Bij B/BBN gaat het om een reele annuiteitenlening en dan moet de annuiteit elk jaar gecorrigeerd worden voor de optredende inflatie. Realiseren B/BBN zich wel dat hun financiele constructie gedurende 200 jaar om een huurstijging gelijk aan de inflatie vraagt?!

* Binnen de exploitatiekosten is gerekend met een onderhoudsdonatie van reeel 2000 per jaar. Is die wel toereikend om gedurende tweehonderd jaar de technische en functionele kwaliteit op peil te houden, opdat deze de ‘volle huur’ blijft genereren?

* Is het reeel om te veronderstellen dat het om een renovatieloze woning gaat?

* Wie bedenkt de maatregelen nu, die afdoende zijn om omstreeks 2190 deze woning op de danmalige woonbehoefte te laten aansluiten? Met investeringen van vandaag kun je de onzekerheden in de toekomst en de onbekende kostenconsequenties daarvan nooit uitsluiten en dus mag je die niet op nul stellen.

Voor wat de technisch-functionele kant van de voorstellen van Bijdendijk betreft is het volgende aan te merken:

* De metafoor ‘piramide’ is in vergelijking met wonen weinig gelukkig. In een piramide wonen dode mensen en de gegenereerde opbrengsten komen uit het toerisme. Dat is wat anders dan een woning die tweehonderd jaar mee moet.

* De metafoor ‘boshut’ mag geen algehele verwerping van demontabel bouwen inhouden. Ook al is demontabel bouwen technisch, functioneel en financieel complex, het kan van nut zijn bij snel wisselende behoeften.

* Levensduur van tweehonderd jaar voldoet voor veel zaken niet. Zo moet de huidige generatie fotovoltaische zonnepanelen na hooguit 25 jaar vervangen worden.

Alternatief

Bijdendijk legt een sympathiek voorstel neer. Dat weerhoudt ons om het te slopen, maar met de gekozen financiele onderbouwing lokt hij dat wel uit. Wat dan wel?

Zinvol in zijn boodschap is het pleidooi te investeren in duurzaamheid. Uitgaan van de laagste bouwkosten is en blijft taboe. Volg de praktische en technisch-functionele aanwijzingen in zijn boekje dan ook op.

Maatschappelijke overwegingen omtrent het milieu rechtvaardigen hogere investeringskosten en of lagere rente, maar beide kun je niet realiseren zonder investeringssubsidies, exploitatiesubsidies en/of garanties. Daar staat de overheid in het tijdperk van het subsidieloos bouwen en de decentralisatie van de (financiering van de) volkshuisvesting echter niet mee voorop.

Een verrassende opening voor de voorstellen van Bijdendijk biedt echter de koopsector. In die sector betekent zes procent hypotheekrente na vijftig procent belastingaftrek en aftrek van twee procent inflatie uiteindelijk nog maar een procent reele rente. Bij de toepassing van de spaarhypotheek is onder dezelfde omstandigheden zelfs helemaal geen sprake meer van een rentelast.

In de koopsector treft Bijdendijk dus onvermoede perspectieven aan. Maar dat vraagt daar dan wel om de combinatie van betrekkelijk hoge investeringen met relatief lage aanvangslasten en jaarlijkse inflatieaanpassing daarvan. In verband met financiele synchronisatie gedurende de looptijd van baten en lasten kan dat niet anders. Een op zijn minst psychologisch bezwaar is, dat bij de financiele instellingen en vaak ook bij de kopers grote angst voor ‘de klimhypotheek’ heerst. Toch is een gematigde klim, bijvoorbeeld een procent onder inflatie, verantwoord.

Spelen met rente

Een indexhypotheek met een looptijd van tweehonderd jaar en een reele rente van vier procent per jaar, dat houdt de armen arm en rijken rijk.

Immers, in dat geval is de jaarlast van de lening (de annuiteit) praktisch gesproken vier procent van de hoofdsom en die wordt tweehonderd maal betaald. Dat is in totaal acht maal de hoofdsom. Een maal de hoofdsom blijft als spaarresultaat bij de ‘arme’ bewoners en zeven maal de hoofdsom gaat naar de ‘rijke’ geldgever. De ‘arme’ bewoner moet daar hard voor werken en de ‘rijke’ geldgever ‘zit op zijn krent’ en laat zijn geld het werk doen.

Indien een indexhypotheek mogelijk zou zijn, hetgeen wij voor een woningbouwvereniging wel zien zitten, en er zijn geen fiscale complicaties, dan is het onverstandig om een looptijd te kiezen van meer dan dertig jaar.

Bij een looptijd van dertig jaar wordt de annuiteit 5,783 procent en wordt totaal 173,5 procent van de hoofdsom aan de geldgever terugbetaald. De kosten van het lenen zijn dan slechts 73,5 procent van de hoofdsom en geen zevenhonderd procent zoals bij een 200-jarige lening. Dan brengt duurzaamheid pas echt zijn geld op.

Rol van portefeuille

Jaagt Bijdendijk nu op een utopie of is zijn doelstelling haalbaar?

Omdat in een woningbouwvereniging de leden zowel de huurders zijn als de eigenaars en het nooit gaat om een serie woningen van een enkel bouwjaar, maar om de continuiteit van investeringen, onderhoud, exploitatie, renovaties, vervangingen van installaties, aanpassingen, wederverhuur en zelfs slopen, is het mogelijk dat steeds minder extern wordt gefinancierd en dat eigen geld wordt ingebracht. Er behoeft dan alleen met 0,5 procent van de investering (exclusief grond) te worden gespaard om na tweehonderd jaar opnieuw een piramidewoning te kunnen bekostigen; een termijn die wij overigens veel te lang vinden.

Bij het financieel stimuleren van investeringen in duurzaamheid zullen overheid, bedrijven en instellingen in de eerste plaats moeten zoeken naar renteverlagende financieringsconstructies. Dat is verstandiger dan zeer lange financieringstermijnen en investeringssubsidies.

Woningcorporaties kunnen het duurzaam investeren het beste op portefeuilleniveau aanpakken. Relatief rijke corporaties is aan te bevelen om onrendabele toppen van individuele projecten niet weg te werken met de gangbare donaties uit de reserves, maar over te gaan op doorberekening van lage reele rentepercentages afhankelijk van de investering. Om vooral ook de arme corporaties duurzaam te laten investeren zouden overkoepelende fondsen en de overheid hun financiele instrumentarium op analoge wijze moeten inrichten.

Conclusies

Het boekje van Frank Bijdendijk ‘Duurzaamheid loont’ zou met enkele modificaties best eens ‘Het Evangelie’ voor de woningbouwverenigingen kunnen worden. En voor de particuliere sector misschien ook. Want zoals al eerder is opgemerkt kan een particulier met een redelijk inkomen dankzij de fiscale mogelijkheden reeel gezien praktisch renteloos lenen; ook daar wordt dus een investering in kwaliteit niet de nek omgedraaid. De huidige groene hypotheken hebben alleen een korte termijneffect; men ontvangt gedurende tien jaar 2% rentesubsidie over 75.000 gulden. In de praktijk loopt deze regeling slecht. Het aanmoedigen van duurzame investeringen vraagt om renteverlaging over de gehele looptijd van de leningen.

Als de fiscale aftrekbaarheid van de rente zou worden gekoppeld aan de eis dat alleen duurzaam geinvesteerd wordt, dan kan maatschappelijk gezien het grootste effect worden bereikt.

Voor de huursector bestaat soelaas als de fiscale discriminatie van het huren geheel of gedeeltelijk zou worden gecorrigeerd door positieve financiele discriminatie van investeringen in de duurzaamheid van de huurwoningen. Dit kan door naast de groene hypotheken laagrentende leningen voor de sociale woningbouw te introduceren.

Drs. ing. Jo P. Soeter Prof. ir. Frits Seyffert Respectievelijk universitair hoofddocent en hoogleraar bouweconomie, Faculteit der Bouwkunde TU Delft.

Tussen honderd en tweehonderd jaar is de reele annuiteit amper nog gevoelig voor verlenging van de financieringstermijn. Het is dus betrekkelijk onzinnig om tweehonderd termijnen van reeel 4,004 procent te vragen. Na tweehonderd jaar heb je de woning inmiddels meer dan acht keer betaald.

Voor de bewoner is het financieel veel interessanter als de reele rente lager zou zijn. De eigenaar-bewoner wordt hier op zijn wenken bediend, want de fiscus werkt mee aan een reele rente na belasting van een procent in het beschreven voorbeeld.

Koppel fiscale aftrek van rente aan de eis om duurzaam te bouwen De hoogte van de annuiteit in relatie tot de financieringstermijn Bij een financierings- en een reele rente van termijn van 0% 2% 4% 30 jaar 3,33 4,4655,783 is dit de 50 jaar 2 3,1824,655 hoogte van 100 jaar 1 2,3204,081 de annuiteit 200 jaar 0,5 2,0394,002 (reeel in%)

Reageer op dit artikel